Édifier, modifier, agrandir une construction nécessite de respecter un formalisme spécifique. Comment obtenir un permis de construction ? Selon les cas, le droit de l’urbanisme impose le dépôt d’un permis de construction ou d’une déclaration de travaux. Tour d’horizon des procédures à suivre.
En matière d’immobilier, qu’il s’agisse de construction ou de rénovation, vous devez obtenir un avis favorable de la part des services de l’urbanisme de la commune où se situe le bien. En effet, tout n’est pas permis. Quel que soit le projet, il doit respecter les règles locales, régionales et nationales définies notamment dans le plan local d’urbanisme (PLU). Construction d’un bâtiment neuf, rénovation d’un bien ancien, agrandissement… Pour chaque opération qui engage du gros oeuvre, vous devez soit obtenir un permis de construction, soit déposer une déclaration préalable en mairie.
Exemples de travaux soumis à aucune autorisation
- Travaux d’entretien ou de réparation ordinaire
- Travaux de ravalement, hors périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, ou site classé ou en instance de classement
- Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5 m², sans modification de l’aspect extérieur
- Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² et hauteur inférieure ou égale à 12 mètres
- Création d’une surface de plancher inférieure ou égale à 35 m² et implantées dans un terrain de camping, dans un parc résidentiel de loisirs, dans un village de vacances classé en hébergement léger au sens du code du tourisme ou dans une dépendance de maison familiale de vacances agréée au sens du code du tourisme
- Canalisations, lignes, câbles souterrains
- Éolienne d’une hauteur inférieure à 12 mètres (mât + nacelle)
- Ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à 3 kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol ne peut pas dépasser 1,80 mètres
- Piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², non couverte ou dont la couverture fait moins de 1,80 mètres de hauteur au-dessus du sol, située en dehors du périmètre d’un site patrimonial remarquable ou au-delà des abords des monuments historiques, en site classé ou en instance de classement
- Serres de moins de 1,80 mètres de hauteur au-dessus du sol
- Mur de soutènement ou de moins de 2 mètres de hauteur sauf s’ils constituent des clôtures régies par l’article R.421-12 – hors périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, ou site classé ou en instance de classement
- Terrasses de plain-pied hors périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, ou site classé ou en instance de classement
- Ouvrages d’infrastructures et leurs accessoires (voies, ponts, infrastructures portuaires et aéroportuaires) hors périmètre d’un site patrimonial remarquable et dans les abords des monuments historiques
- Affouillements et exhaussements de sol, s’ils ne sont pas déjà prévus par un permis de construire dont la hauteur pour un exhaussement ou la profondeur pour un affouillement, est inférieure ou égale à 2 mètres et dont la superficie est inférieure à 100 m²
Dans tous les cas, dès lors qu’une autorisation est requise, vous ne pouvez agir sans respecter un délai d’attente au-delà duquel, sans retour de l’administration locale, l’avis est tacitement favorable. Il faut attendre trois mois pour les demandes de permis de construire ou d’aménager, deux mois pour les demandes de permis de construire une maison individuelle et pour les demandes de permis de démolir et un mois pour les déclarations préalables. Ces délais s’entendent de date à date, de sorte que l’expiration peut avoir lieu un dimanche ou un jour férié. Attention : ce ne sont que des délais minimums. Il existe des cas, où la mairie ajoute un temps d’attente supplémentaire, communiqué au moment du dépôt de la demande. Cela concerne les lieux qui accueillent du public, les zones de sauvegarde du patrimoine ou les parcs naturels, par exemple. Enfin, dès que l’avis favorable est acquis vous disposez d’un délai de trois ans pour finaliser l’opération. Au-delà, il faut déposer une demande, sauf si un délai supplémentaire, de deux fois un an, a été accordé sous condition.
Le permis de construire, de démolir et d’aménager
Tout bâtiment professionnel (bureaux, commerce, entrepôt, atelier, usine…) ou habitation (maison, appartement, hôtel…) mais aussi les annexes (garage, abri de jardin, piscine…) et même un mur ou une installation pour produire de l’énergie ne peuvent être construit qu’après la validation d’un permis de construire. Grâce à internet, la procédure s’est singulièrement simplifiée mais reste complexe. En effet, vous pouvez remplir le formulaire en ligne, mais vous devrez imprimer le document en quatre exemples. De plus, vous avez une série de pièces à joindre et une procédure à suivre qui dépendent directement de la nature de votre projet : plan des travaux, détail de l’intervention de l’architecte…
A chaque type de projet correspond un formulaire dédié. Par exemple, ce dernier est unique pour la construction et les travaux d’envergure d’une maison individuelle d’habitation et de ses annexes (garages, …), mais aussi en cas de démolition partielle ou totale. Même situation pour un immeuble ou un local professionnel. Toutefois, il peut exister une demande complémentaire : le droit d’aménager. Un permis spécifique peut être nécessaire. Il permet à la commune de contrôler la nature de la construction : sa destination, son occupation des sols, etc… En effet, le PLU peut exclure l’implantation d’activité professionnelle (ou un certain type d’activité) d’une zone de la commune pour privilégier une autre partie telle qu’une zone d’activité commerciale (ZAC), une zone industrielle, un parc d’activités tertiaires ou une zone d’activité agricole et maraîchère.
Exemples de travaux soumis à un permis
- Travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière
- Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m², quelle que soit la hauteur
- Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 5 m², sans dépasser 20 m², et hauteur supérieure à 12 mètres
- Éolienne d’une hauteur supérieure ou égale à 12 mètres (mât + nacelle)
- Piscine dont la couverture a plus de 1,80 mètres de haut, quelle que soit la superficie
- Serres dont la hauteur est supérieure à 1,80 mètres et la surface au sol supérieure à 2000 m²
- Ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est supérieure à 250 kilowatts quelle que soit leur hauteur
- Changements de destination et de sous-destinations avec travaux modifiant les structures porteuses ou la façade
- Remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre et qui prévoient la réalisation de voies ou espaces communs
- Aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés
- Aménagement d’un parc d’attractions ou d’une aire de jeux et de sports de plus de 2 hectares
- Affouillements et exhaussements de sol, s’ils ne sont pas déjà prévus par un permis de construire, dont la hauteur pour un exhaussement ou la profondeur pour un affouillement, excède 2 mètres et dont la superficie est supérieure ou égale à 2 hectares
La déclaration préalable
Comme les demandes de permis, le formulaire est disponible en ligne. Il demande moins de formalisme. Il faut compter un mois pour l’instruction. C’est aussi ce délai dont dispose la mairie pour signifier que le dossier est incomplet. Dès lors en pareille situation, vous disposez de trois mois pour compléter. Tout au long de la durée du traitement de la déclaration, une partie du dossier sera affiché en mairie. Si des voisins ainsi informés pourront contester vos travaux. Lorsque la mairie valide votre projet, elle envoie un récépissé avec un numéro d’enregistrement et la date du commencement des travaux.
Exemples de travaux soumis à aucune autorisation
- Les travaux d’entretien ou de réparation ordinaire
- Les travaux de ravalement, en dehors hors périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, ou site classé ou en instance de classement
- Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5 m², sans modification de l’aspect extérieur
- Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² et hauteur inférieure ou égale à 12 mètres
- D’une surface de plancher inférieure ou égale à 35 m² et implantée dans un terrain de camping, dans un parc résidentiel de loisirs, dans un village de vacances classé en hébergement léger au sens du code du tourisme ou dans une dépendance de maison familiale de vacances agréée au sens du code du tourisme
- Les canalisations, lignes, câbles souterrains
- Éolienne d’une hauteur inférieure à 12 mètres (mât + nacelle)
- Les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à 3 kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol ne peut pas dépasser 1.80 mètres
- Piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², non couverte ou dont la couverture fait moins de 1,80 mètres de hauteur au-dessus du sol, située en dehors du périmètre d’un site patrimonial remarquable ou au-delà des abords des monuments historiques, en site classé ou en instance de classement
- Serres de moins de 1,80 mètres de hauteur au-dessus du sol
- Mur de soutènement ou de moins de 2 mètres de hauteur sauf s’ils constituent des clôtures régies par l’article R.421-12 – hors périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, ou site classé ou en instance de classement
- Les terrasses de plain-pied hors périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, ou site classé ou en instance de classement
- Les ouvrages d’infrastructures et leurs accessoires (voies, ponts, infrastructures portuaires et aéroportuaires) hors périmètre d’un site patrimonial remarquable et dans les abords des monuments historiques
- Les affouillements et exhaussements de sol, s’ils ne sont pas déjà prévus par un permis de construire dont la hauteur pour un exhaussement ou la profondeur pour un affouillement, est inférieure ou égale à 2 mètres et dont la superficie est inférieure à 100 m²
Exemples de travaux soumis à une déclaration préalable
- Création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 5 m², sans dépasser 20 m², et hauteur inférieure ou égale à 12 mètres
- Création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 5 m² et hauteur supérieure à 12 mètres
- Habitations légères de loisirs citées ci-dessus, quel que soit leur surface de plancher si situées dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, en site classé ou en instance de classement
- Éolienne d’une hauteur inférieure à 12 mètres (mât + nacelle) si situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, en site classé ou en instance de classement
- Toute piscine située dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, en site classé ou en instance de classement
- Piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m², non couverte ou dont la couverture fait moins de 1,80 mètres de hauteur au-dessus du sol
- Mur d’une hauteur supérieure ou égale à 2 mètres
- Ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à 3 kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser 1.80 mètres
La déclaration d’achèvement de l’opération
Une fois la construction, l’agrandissement ou la rénovation terminée pour ce qui concerne le gros oeuvre, c’est-à-dire même s’il reste encore des travaux à réaliser, vous devez déposer pour chaque bâtiment concerné (maison individuelle, appartement, local commercial, etc.) une déclaration auprès de l’administration fiscale. Cette obligation déclarative attestant l’achèvement et la conformité des travaux concerne autant les permis que les déclarations préalables dès lors qu’ils entraînent une modification de la surface occupée ou change une partie des sous-destinations des surfaces : des combles ou une cave qui deviennent une chambre par exemple. En cas d’oubli, vous serez exclu des possibles exonérations temporaires de taxe foncière. En parallèle, vous devez faire cette même déclaration par courrier recommandé à la mairie.
Liste complète des types demandes selon la nature de l’opération
