Financement des professionnels de l’immobilier

Financement des
Professionnels de l’immobilier

financement des professionnels de l'immobilier

Un réseau bancaire spécialisé pour les professionnels de l'immobilier

Financement d'opérations de court et long terme

Des solutions de financement alternatifs

Financement des professionnels de l'immobilier

financement des marchands de biens

Financement marchand de biens

Nous accompagnons nos clients marchands de biens sur leurs besoins de financement grâce à notre large panel de partenaires financiers. Au-delà du financement bancaire traditionnel, nous pouvons également proposer des solutions de financement alternatif. Carte Financement identifie pour ces professionnels de l’immobilier les bons partenaires et les interlocuteurs capables d’intervenir sur leur projet selon la taille et les enjeux de l’opération.

Selon la taille de l’opération, le financement pourra être étudié soit par le département de la banque de réseau dédié aux professionnels de l’immobilier soit par la banque d’investissement. Certaines banques ont également créé des chargés d’affaires dédiés à ces opérations dans les centres d’affaires entreprises. Plus rare, certaines banques peuvent traiter de petites opérations de marchand de biens de quelques centaines de milliers d’euros jusqu’à 1 M€ (ou un peu plus) directement dans le réseau.

Les banques offrent des solutions de financement court terme sous la forme d’un crédit in-fine de 24 mois à 60 mois (parfois plus difficile à trouver au-delà de 36 mois).

Les taux dépendent bien entendu de la qualité du projet, de la taille du projet, du porteur du projet et ils varient en général entre Euribor + 2 % et Euribor + 4,5 %. L’indice utilisé est plus souvent l’Euribor 3 mois mais certains établissements utilisent l’Euribor 1 an. Au-delà du taux nominal, il faudra rajouter des frais financiers tels que la commission d’engagement et les frais de dossier de la banque.

En plus de la dette bancaire, il est possible de compléter le financement avec une dette junior ou mezzanine (avec ou sans garantie hypothécaire de second rang) qui peut être obtenue auprès de fonds de dette spécialisés, des family office ou d’autres investisseurs. Cette dette obligataire peut prendre des formes multiples et son coût peut aller jusqu’à 10 % ou 12 % voire plus sur certains projets. Sur les projets les plus importants, certains fonds de dette peuvent proposer des conditions financières proches des banques.

Les LTC (Loan To Cost ou quotité de financement rapportée au coût de revient du projet) varient entre 50 % et 85 %. L’investisseur devra donc apporter entre 15 et 50 % de fonds propres. Ces fonds propres peuvent, en partie, être financés par une dette obligataire mais de nombreux établissements demandent à ce que l’investisseur apporte toujours une partie des fonds propres en equity afin que les intérêts entre le prêteur et l’investisseur soient parfaitement alignés.

Depuis l’émergence des plateformes de Crowdfunding, certains acteurs acceptent de financer la totalité des fonds propres. Dans ce cas l’opérateur n’apporte plus aucun fonds propres dans l’opération. Il est nécessaire de s’assurer que la banque, prêteur de premier rang, accepte que la totalité des fonds propres soient apportés sous forme de dette.

Afin d’avoir une plus grande flexibilité dans la gestion de leurs opérations certains opérateurs souhaitent obtenir une ligne de crédit négociée en amont. Cela leurs permet de pouvoir négocier plus facilement leurs acquisitions avec les vendeurs et d’avoir un BP plus fiable.

Ce type de financement est souvent compliqué à obtenir et peut prendre plusieurs formes. Dans certains cas on parlera d’ouverture de crédit hypothécaire, le principe étant d’obtenir une ligne de découvert autorisée garantie par une hypothèque sur un bien immobilier. Dans d’autres cas, on parlera de financement corporate sur une holding qui pourra ensuite allouer ces ressources issues de la ligne de crédit à ses filiales (SPV) via des conventions de trésorerie et autres apports en compte courant d’associés. Ce type de financement est plus souvent octroyé à des foncières, promoteurs, marchands ou autres sociétés de taille significative.

Financement des foncières

Nous finançons les foncières de taille intermédiaire jusqu’à plusieurs centaines de millions d’euros.

Nous intervenons pour ces dernières aussi bien sur les investissements à usage résidentiel, que des bureaux, commerces, locaux d’activité, logistique…

Les foncières ont des stratégies d’investissement à long terme. Elles investissent dans différentes catégories d’actifs immobiliers en essayant d’en tirer le meilleur rendement locatif possible en fonction du risque plus ou moins élevé qu’elles acceptent de prendre. Elles essaient de gérer au mieux le taux de vacance de leurs biens, de signer des baux longs avec des locataires de qualité, d’entretenir l’actif puis éventuellement, à long terme, d’arbitrer pour réaliser de nouveaux investissement.

Au-delà des nombreux critères intrinsèques à la qualité de l’actif et du porteur de projet, les banques étudient essentiellement deux ratios, la LTV (Loan To Value ou quotité de financement par rapport à la valeur du bien) qui peut varier entre 50 % et 80 % selon la typologie de l’actif, le bail… mais également selon le rendement locatif. En effet, cette LTV est également calculée pour ne pas dépasser un DSCR (Debt Service Coverage Ratio ou couverture locative) de 110 % minimum. Ainsi, le loyer net perçu doit couvrir au moins 110 % de l’échéance du crédit. Dans certains cas, nous pouvons également parler d’ICR (Interest Coverage Ratio) qui permet de calculer la couverture des intérêts de la dette par les loyers nets. Ce ratio se situe souvent aux alentours de 3 voire 2. Ces ratios peuvent varier fortement d’une catégorie d’actif à l’autre ou d’un emplacement à l’autre. Une banque n’accepte pas les mêmes ratios de LTV, DSCR ou ICR pour un immeuble de bureau dans la QCA à Paris ou pour un local d’activité en périphérie d’une ville de petite taille. Les rendements de ces actifs peuvent d’ailleurs varier du simple au triple.

Contrairement aux opérations de marchand de biens ou value add qui peuvent dégager des marges significatives et qui peuvent plus facilement absorber des hausses de taux, les foncières doivent maitriser le coût de leur dette de plus près et couvrir le taux de la dette sur la durée la plus longue possible, voire sur toute la durée. Les banques de réseaux peuvent souvent offrir des taux fixes agressifs sur des durées allant jusqu’à 15 ans quand les banques d’investissement proposent des solutions de couverture de taux partielles ou totales suivant les opérations et les conditions de marché.

L’acquisition d’un bien immobilier offrant un rendement de 5 % peut être financée au maximum avec une LTV de 60 % avec un crédit immobilier sur 15 ans à 2,5 %. Il est possible de monter à 70 % de LTV si le taux de ce même crédit n’est que de 1,5 %, soit 10 % d’apport en moins pour la même opération. Alors que le coût des fonds propres est bien supérieur à 10 %, il est facile de comprendre que l’optimisation du coût du financement soit un enjeu réel pour ce type d’investisseur.

Les foncières valorisent les actifs qu’elles achètent en fonction du rendement que ces mêmes actifs peuvent générer afin d’atteindre un objectif de taux de rentabilité interne fixé par les actionnaires. Plus l’actif immobilier sera dans une zone « Prime » (cœur de ville, quartier d’affaires…) plus le rendement attendu sera faible est donc la valorisation élevée. Par exemple, une stratégie d’investissement Core consiste à se focaliser sur des actifs immobiliers avec des baux fermes longs avec des locataires de premier rang dans les meilleures zones. Le rendement est alors d’autant plus réduit que le risque est faible. En période d’augmentation des taux, il parait logique que les rendements attendus augmentent et que les valorisations des actifs baissent. Une hausse concomitante des loyers peut atténuer la baisse de la valeur de l’actif. Par exemple, un investisseur réalise l’acquisition d’un bien immobilier à 1 M€ avec un loyer de 40 K€ par an (soit un rendement brut de 4 %). Si les taux augmentent de 1 %, le rendement attendu sur ce même actif immobilier serait alors de 5 %. En considérant un loyer constant de 40 K€, la valeur de ce même bien immobilier passerait de 1 M€ à 800 K€ pour un rendement brut attendu de 5 %, soit une baisse de 20 % de la valeur du bien. Si dans la même période, le loyer augmente de 10 % en passant de 40 K€ à 44 K€, pour un rendement brut de 5 %, la valeur de ce même bien immobilier serait de 880 K€. Ce bien immobilier verrait sa valeur baisser de 12 % au lieu de 20 %. La variation des taux de rendement des actifs dépend fortement du risque pris par les investisseurs et pourra, par exemple, être comparé au taux sans risque de l’obligation d’Etat à 10 ans. Une hausse de ces taux impacte mécaniquement la valorisation des biens immobiliers. Sur des stratégies d’investissement long terme, en cas de valorisation de l’actif immobilier, si la dette n’a pas été au moins partiellement amortie, la LTV serait bien entendu dégradée et peut, dans certains cas, déclencher des convenants imposés par le prêteur.

financement des foncières
financement promotion immobilière

Financement des promoteurs

Le promoteur immobilier est un professionnel de l’immobilier dont l’activité est la construction d’ensembles immobiliers d’habitations, de bureaux ou d’autres destinations.

Nous accompagnons nos clients promoteurs immobiliers sur tout le territoire. Nos banquiers partenaires sont réceptifs aux projets quand les fondamentaux financiers sont satisfaisants et la qualité de l’opérateur est démontrée. Ce dernier point est fondamental s’agissant d’opérations qui nécessitent des compétences techniques, juridiques et urbanistiques complètes.

Le banquier étudie de près le bilan de l’opération de promotion immobilière qui est composé de deux blocs :

  • Les recettes : chiffre d’affaires de la vente des logements, bureaux, parkings…
  • Les dépenses : composé essentiellement de la charge foncière (terrain, frais de mutation, taxe d’aménagement…), des coûts techniques (travaux…), des coûts d’études et des coûts administratifs et financiers.

Il découle de ce bilan d’opération deux besoins de financement :

  • Le financement du foncier
  • Le financement des travaux (coût techniques)

Le besoin de financement est calibré plus précisément en établissant un tableau de flux de trésorerie mensuel qui répertorie les encaissements et les décaissements mensuels du projet.

La pré-commercialisation d’un programme immobilier est devenue aujourd’hui un point clé dans le contexte actuel de difficulté d’accès aux prêts immobiliers pour les particuliers. Les règles édictées par le HCSF et le contexte de hausse des taux ont fragilisé beaucoup de programmes immobiliers et ont induit une lenteur dans la prévente des biens immobiliers neufs.

La pré-commercialisation est un argument majeur dans un dossier de financement d’une opération de promotion immobilière car elle valide les hypothèses de ventes, rassure sur la liquidité du bien, et renforce indirectement les fonds propres du promoteur immobilier.

En sus du promoteur immobilier, les banquiers sont vigilants sur la qualité des intervenants sur le chantier. Dans le même sillage, les assureurs sont également scrutés de près (assurances décennales des entreprises et l’assurance dommages-ouvrage notamment).

Préalables

  • Autorisations administratives purgées de recours et retrait
  • Pré-commercialisation minimum équivalente à 34% à 50 % du chiffre d’affaires TTC du programme.
  • Fonds Propres minimum de 10 % du prix de revient TTC (intègre le prix du foncier)
  • Financement jusqu’à 70% du prix d’acquisition HT du terrain, foncier

Principales garanties

  • Hypothèque ou promesse d’hypothèque sur les différents lots

Conditions financières

  • Coût de la GFA (garantie financière d’achèvement) de 0,8 % à 1,2 % du chiffre d’affaires TTC de l’opération (dégressif avec la taille du projet)
  • Crédit d’Accompagnement : Euribor 3 mois flooré + marge + commission d’engagement sur le montant de l’enveloppe (déterminé en fonction du plan de trésorerie)


Financement des aménageurs

Nos clients aménageurs fonciers sont des professionnels de l’immobilier dont l’activité principale est la mise en valeur de biens en vue de leur revente.

De façon générale, les terrains à bâtir revendus par les aménageurs sont de deux types :

  • Terrains destinés à de la maison individuelle
  • Terrains destinés à des promoteurs immobiliers dans le cadre d’opérations d’accession classique ou sociale

Les principales étapes d’une opération d’aménagement foncier sont définies comme suit :

  • Identification du foncier
  • Promesse d’achat du foncier
  • Préparation / instruction du permis d’aménager + début de la pré- commercialisation
  • Achat du foncier
  • Purge du permis de recours et retrait
  • Travaux d’aménagement
  • Fin des travaux et instruction de la DAACT + commercialisation

Le projet dans sa globalité peut durer entre 18 et 24 mois décomposé comme suit :

  • Identification du foncier : 1 à 4 mois
  • Partie administrative (permis…) : 7 à 8 mois
  • Travaux : 4 à 6 mois
  • DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux) : 3 mois

La pré-commercialisation débute à partir du début du permis d’aménager qui permet d’arrêter les contours du projet.

La commercialisation des lots s’opère à la validation de la DAACT des travaux.

Le permis d’aménager purgé de tout recours et de retrait est le document maitre demandé par les banques pour financer un projet d’aménagement foncier.

Le délai de réponse de la mairie est d’environ 3 mois à partir du dépôt. Ce délai pourrait être plus long pour des projets situés dans des zones spécifiques (site remarquable, sujet de préservation d’espaces naturels…).

Plusieurs recours sont possibles sur un permis obtenu :

  • Le recours des tiers qui s’étale sur une durée de 2 mois à partir de l’affichage sur le terrain
  • Le référé préfectoral qui peut intervenir dans les 2 mois à compter de la transmission de l’arrêté de permis à la préfecture
  • Le retrait par l’autorité administrative qui a délivré le permis qui pourrait survenir dans les 3 mois de la décision

Les conditions financières sont les suivantes :

Préalables

  • Autorisations administratives purgées de recours et de retrait
  • Pré-commercialisation minimum équivalente à 40% à 50 % du chiffre d’affaires de l’opération
  • Fonds propres minimum de 10 % du prix de revient

Principales garanties

  • Hypothèque ou promesse d’hypothèque

Conditions financières

  • Euribor 3 mois flooré + marge de 2,5 % à 4 %+ commission d’engagement sur le montant de l’enveloppe d’environ 0,5 %
financement aménageur
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Témoignages

4,9/5

Satisfaction
Client
Je recommande : service très pro et efficace. Financement obtenu dans les délais, frais raisonnables. Donne accès à un important réseau bancaire spécialisé immobilier.
Benoit.B
« Je suis professionnel de l’immobilier et je n’ai jamais rencontré une équipe aussi professionnelle et efficace. »
Benjamin M.
« Ils ont su trouver une solution là où les autres ont trouvé des problèmes. Bravo à eux et merci. »
Christophe P
« Bonne expertise et sympathie en plus. L’équipe nous a aidé à trouver notre financement dans les temps et à nous mettre en contact avec une banque conforme à nos besoins. »
Jean B.

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Guides du financement des professionnels de l'immobilier

Carte Financement accompagne les professionnels de l’immobilier sur tout le territoire français dans leurs projets de financement d’actifs immobiliers. Véritable intermédiaire entre les porteurs de projet et les investisseurs, dont les banques, l’équipe de Carte Financement propose son expertise financière au service des professionnels de l’immobilier pour structurer un financement adapté à leurs besoins.

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