Comment faire financer un programme immobilier ?

Comment faire financer un programme immobilier ?

Sommaire

Qu’est ce qu’un promoteur immobilier ?

Le promoteur immobilier est un professionnel de l’immobilier dont l’activité est la construction d’ensembles immobiliers d’habitations, de bureaux ou d’autres destinations.

Le Code civil, dans son Article 1831-1, dispose « Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage ».

Quels sont les enjeux du financement de la promotion immobilière ?

Les étapes d’un programme immobilier

Les promoteurs de tailles petites et intermédiaires ont souvent un rayonnement régional en raison de la nécessaire connaissance du marché, de la politique foncière et des besoins en constructions des communes dans lesquelles ils activent.

Plusieurs étapes rythment le développement de leurs opérations immobilières :

  • Analyse et validation du projet (faisabilité, rentabilité…etc)
  • Signature d’une promesse de vente de l’acquisition du foncier conditionnée à l’obtention d’un permis purgé de tout recours et retrait
  • Pré-commercialisation
  • Acquisition du foncier
  • Consultation des entreprises pour les marchés travaux
  • Vente en VEFA ou à terme
  • Réalisation de la construction et gestion du projet

Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Les VEFA constituent une rentrée d’argent continue pour les promoteurs immobiliers qui reçoivent des règlements des acquéreurs avant que les logements ne soient livrés. Ainsi, les paiements s’échelonnent de manière progressive de la façon suivante :

  • 35% de la valeur du bien immobilier lors de la pose des fondations
  • 70 % du prix de vente lors de la mise hors d’air
  • 80 % du prix de vente lors de la mise hors d’eau
  • 95 % à la livraison

Les prêts immobiliers servant dans la plupart des cas à financer l’acquisition des futurs lots sont donc débloqués progressivement. Le promoteur peut ainsi avoir la garantie de toucher des sommes sur les préventes en VEFA qui contribueront à hauteur d’environ 40% du financement de la promotion immobilière.

Dès que l’opération de lotissement est terminée, le promoteur devra mettre en place une garantie financière d’achèvement avec un montant équivalent à 0,8 % voire maximum 1,2 % du chiffre d’affaires TTC de l’opération.

Financer un promoteur : les éléments d’attention

En plus des aspects techniques, le banquier, potentiel financeur de l’opération de promotion immobilière, va étudier de très près le bilan de l’opération de promotion, composé de deux parties :

  • Les recettes : chiffre d’affaires de la vente des logements, bureaux, parkings…
  • Les dépenses : composées essentiellement de la charge foncière (terrain, frais de mutation, taxe d’aménagement…), des coûts techniques (travaux…), des coûts d’études et des coûts administratifs et financiers.

Il découle de ce bilan d’opération un besoin de financement de 2 postes :

  • Le financement du foncier
  • Le financement des travaux (coût techniques)

Le besoin de financement est calibré plus précisément en établissant un tableau de flux de trésorerie mensuel qui répertorie les encaissements et les décaissements mensuels du projet.

Quels sont les types de financement du promoteur immobilier ?

Les fonds propres

Les fonds propres sont indispensables à toute opération et doivent être équivalents de 10 à 20 % du prix de revient TTC (en intégrant le prix du foncier) de l’opération. Si certains lots de l’opération immobilière sont précommercialisés en VEFA, le promoteur pourra fournir un apport parfois moins conséquent que sur une opération classique.

Ces fonds propres permettront de réaliser la première phase du projet de promotion immobilière en finançant les études à réaliser en amont qui sont indispensables au lancement de l’opération (géomètre, architecte …).

Le crowdfunding

Le financement d’un programme immobilier grâce au crowdfunding est également une option possible. Dans ce cas, le promoteur contacte une plateforme et après analyse du dossier, cette dernière émet un avis favorable sous conditions ou non et le présente en ligne à sa communauté d’investisseurs.

Les plateformes de crowdfunding peuvent également financer les fonds propres nécessaires à l’opération. Les taux sont bien souvent plus élevés qu’un financement bancaire mais financer un promoteur par crowdfunding immobilier permet d’emprunter jusqu’à 100% de la somme nécessaire à la constitution des fonds propres. Autre avantage, le promoteur peut lancer plusieurs opérations de promotion immobilière en même temps.

Le crédit bancaire

Le financement d’un promoteur immobilier par crédit bancaire représente une solution moins coûteuse que le financement par crowdfunding immobilier.

Comme détaillé plus bas dans cet article, il est débloqué dès que la pré-commercialisation a atteint un seuil suffisant (minimum 35% du chiffre d’affaires TTC du programme) et à certaines conditions.

Conditions financières coté promoteur

Le certificat d’urbanisme et le permis de construire

Certificat d’urbanisme

La partie administrative et juridique d’un programme de promotion est conséquente. Deux documents qui n’ont pas la même importance sont à connaître : le certificat d’urbanisme et le permis de construire.

Le certificat d’urbanisme (CU) est un document d’information. Il en existe deux types, un certificat d’information et un certificat opérationnel.

Le certificat d’information renseigne sur les règles de l’urbanisme applicables à un terrain. Le certificat opérationnel renseigne lui sur la faisabilité d’un projet.

Le CU ne remplace pas un permis de construire. C’est un document qui confère des droits acquis pendant 18 mois pour les dispositions de l’urbanisme (sauf les modifications liées à la salubrité publique). Le CU « n’empêche pas » un recours de tiers ou des objections des Architectes des Bâtiments de France (ANABF) par exemple.

Permis de construire

Le permis de construire purgé de tout recours et de retrait est le document demandé par les banques pour un financement de promotion immobilière.

Les délais habituels, qui peuvent varier en fonction de la commune, sont les suivants :

  • Dépôt de la demande de permis contre un accusé de réception qui fait courir le délai
  • Affichage en mairie du dépôt de la demande dans les 15 jours
  • La mairie a 1 mois (à partir de la date du récépissé) pour faire un retour sur la complétude et la date de décision.
  • Retour de la mairie dans les 3 mois (à partir de la date du récépissé). Ce délai pourrait être plus long.
  • Si retour positif, obtention du permis et affichage sur le terrain à constater par huissier idéalement à 3 reprises au début – milieu – fin de la période de recours des tiers

Plusieurs recours sont possibles sur un permis obtenu :

  • Le recours des tiers qui s’étale sur une durée de 2 mois à partir de l’affichage sur le terrain
  • Le référé préfectoral qui peut intervenir dans les 2 mois à compter de la transmission de l’arrêté de permis à la préfecture
  • Le retrait par l’autorité administrative qui a délivré le permis qui pourrait survenir dans les 3 mois de la décision

Les conditions d’assurance et de solidité financière

Le prêteur fait une étude détaillée du promoteur et tout particulièrement de sa surface financière et de sa capacité technique à mener à bien le projet considéré.

L’aspect technique est également examiné, et c’est de plus en plus le cas, afin de s’assurer de la qualité et de la solidité financière des intervenants dans la partie travaux.

La qualité des assurances des intervenants est regardée avec attention et tout particulièrement les assurances décennales des entreprises et l’assurance dommages-ouvrage.

Ces dernières années, le marché de l’assurance a subi quelques difficultés en raison de faillite de certains réassureurs internationaux sur lesquels s’appuyaient des contrats d’assurances (décennales, dommages-ouvrage notamment). Les banques exigent désormais des contrats d’assureurs français ou européens de renoms. Les contrats de type LPS (libre prestation de service) sont de moins en moins acceptés.

Les conditions financières côté préteurs

Les conditions préalables

  • Les autorisations administratives : elles doivent être purgées de recours et de retrait
  • Pré-commercialisation : le crédit obtenu sera débloqué dès lors que la pré-commercialisation aura atteint un seuil suffisant (minimum équivalente à 35% à 50 % du chiffre d’affaires TTC du programme)
  • Quotité d’intervention : le financement est possible jusqu’à 70% du prix d’acquisition HT du terrain, foncier

Les principales garanties

Les garanties demandées par les établissements bancaires sont en général l’hypothèque ou la promesse d’hypothèque sur les différents lots. A la différence de l’hypothèque, la promesse d’hypothèque est un acte qui n’est pas publié aux registre des hypothèques.

Les conditions financières liées au promoteur

Le coût de la GFA (garantie financière d’achèvement) est de 0,8 % à 1,2 % du chiffre d’affaires TTC de l’opération (ce pourcentage est dégressif selon la taille du projet)

Le crédit d’Accompagnement obtenu (pour financer les travaux) est basé sur l’Euribor 3 mois flooré + marge + une  commission d’engagement sur le montant de l’enveloppe (déterminée en fonction du plan de trésorerie).

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