Dès qu’un professionnel de l’immobilier s’engage dans des travaux, quelle qu’en soit la nature, il doit prévoir une ou plusieurs garanties. Biennale, parfait achèvement, vices cachés, décennale, dommages ouvrage… Tour d’horizon sur les différentes garanties immobilières pour les professionnels de l’immobilier.
Pour qu’un bien immobilier conserve de la valeur, voire en gagne, son propriétaire a tout intérêt à s’assurer d’un entretien régulier et opérer des réparations dès qu’elles se présentent. L’objectif étant que le bien ne se détériore pas. Toutefois, le temps passant, il arrive que des travaux beaucoup plus lourds soient nécessaires afin de remettre aux normes le bien ou lui donner un autre usage. Ils impliquent de toucher à la structure du bien, les planchers, les fenêtres…
Dans le cadre de mandats, si besoin, des professionnels peuvent être amenés à conduire ces travaux pour le compte des propriétaires, comme par exemple les syndics d’immeuble. Ils doivent disposer de toutes les garanties exigibles en pareille situation. Ce sont des assurances qui vont leur éviter un risque économique si un aléa survient. D’ailleurs, en cas de financement bancaire, les emprunteurs devront attester qu’ils disposent de celles qui sont en adéquation avec le chantier envisagé.
La garantie dommages ouvrage
Tout maître d’ouvrage se doit de souscrire une assurance pour les éventuels dommages qui pourraient être faits sur le bâtiment pendant la période des travaux. En cas de manquement à cette obligation, il encourt une amende de 75 000 euros et six mois de prison, sauf si le bien est son habitation ou celle d’un membre de sa famille. Dès qu’il y a un dommage, les réparations nécessaires sont couvertes sans attendre une décision de justice. Cependant, il existe une franchise de temps. Cette assurance ne sera active qu’après une année suivant la fin des travaux et s’arrête en même temps que de la garantie décennale.
La garantie de parfait achèvement
Durant les douze mois qui suivent la fin des travaux, quel que soit le dommage ou le désordre, le maître d’ouvrage doit faire intervenir une entreprise pour procéder aux réparations nécessaires. Pour cela, il faut que l’occupant le signale. Le coût est pris en charge par l’assurance dite “de parfait achèvement”. Attention, inutile de limiter les situations de prise en charge. Tous les cas doivent être inclus dans cette assurance, exceptés ceux relevant de la garantie biennale. A son terme, en revanche, une partie des sinistres vont relever de la garantie dommages ouvrage et l’autre de la garantie décennale.
La garantie biennale
La garantie biennale porte en vérité le nom de garantie de bon fonctionnement. Durant deux ans après la fin des travaux, si un élément installé à cette occasion ne fonctionne pas, le maître d’ouvrage se doit de le changer. Ici, seuls les équipements qui peuvent être dissociés du bâti sans l’endommager, sont concernés. Ainsi, les fenêtres ne sont pas prises en considération, mais le chauffe-eau ou les radiateurs le sont. Au-delà des premières années, tout dysfonctionnement et panne sont à la charge de l’occupant des lieux, et non au maître d’œuvre.
La garantie des vice-cachés
Dans le bâtiment, mais c’est aussi vrai dans toute autre activité de production et de création, des malfaçons non visibles peuvent exister et causer des aléas quelques semaines ou mois après la fin des travaux, qui rendent le bien inutilisable ou en diminue l’usage. Ces vices-cachés font l’objet d’une garantie légale qui permet de rembourser pour la valeur du matériel ou matériau vicé afin de le remplacer, ou d’un dédommagement. Ici, il faudra bien s’assurer que ce qui est indiqué comme un vice-caché était bien présent avant la mise à disposition des lieux après les travaux et qu’il n’est pas conséquence d’un mauvais usage dans les premiers jours de l’occupation des lieux.
La garantie décennale
Durant les dix années qui suivent la fin des travaux, la responsabilité du maître d’œuvre peut être engagée si le bâtiment connaît des problèmes de solidité pouvant aboutir à un effondrement. Ceci peut être le cas, lorsqu’un étage supplémentaire est ajouté. La responsabilité est aussi engagée si le bien ne permet plus d’être occupé pour la destination prévue, ou complique la vie dans les lieux : des fissures, défaut d’étanchéité… Si de tels sinistres apparaissent, il est nécessaire qu’une intervention des corps de métiers concernés soit rapidement réalisée. Cela va occasionner des frais. La souscription d’une assurance garantie décennale va permettre de prendre en charge tous ces aléas, sans compromettre l’équilibre économique du professionnel de l’immobilier. Bien sûr, tous les travaux ne vont pas nécessiter une telle couverture. A nouveau, seuls ceux qui ont impact sur la structure comme l’abattement d’un mur entre deux pièces, ou qui ajoutent du poids sur les fondations, par exemple, sont concernés.
