Alors qu’il existe un problème récurrent de logements en France, environ 5 millions de mètres carrés de bureaux seraient vides en Ile-de-France sans compter les autres métropoles. La conversion d’une partie de ce stock en habitation va être facilitée grâce à certaines dérogations (normes, obligations de mixité sociale…) intégrées dans la loi Elan.
L’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France (Orie), a mesuré qu’entre 140.000 et 240.000 m² de bureaux, chaque année, cessent d’être adaptés à la demande. Face à ce constat, le législateur a tout fait pour rendre la loi la plus favorable aux promoteurs.
En effet, le rapporteur Mickaël Nogal (LREM) a fait voter un amendement pour faire passer de 10 à 30%, “le bonus de constructibilité“. Il s’agit de la surface constructible supplémentaire prévue par le projet de loi, afin de rendre ces montages plus rentables. Il faut savoir que selon les opérateurs, transformer un immeuble tertiaire en habitations, ferait perdre en moyenne 15% de surface rentable, comme avec les parties communes.
Les obligations sociales de ce changement d’usage
Le coût technique de ce changement d’usage varie entre 2.000 et 2.500 €/m2 HT selon Bernard Roth, président-fondateur de Périclès Développement.
Par dérogation, les obligations de mixité sociale prévues par les plans locaux d’urbanisme (PLU) ne s’appliquent pas avec la loi Elan, sauf dans les communes “carencées” en logements sociaux.
Séverine Gipson (LREM), estime même que cette disposition va permettre “une réelle embellie sur le front du logement en transformant des milliers de bureaux vacants en logements”.
De plus, les normes de construction et de protection incendie vont être alignées entre les bâtiments de bureaux et bâtiments de logement pour des immeubles de moyenne hauteur.
70 000 bureaux transformés en habitations
Les intervenants du Grand Paris, investisseurs et professionnels de l’immobilier, saluent d’une même voix ces nouveautés. Et, ils s’engagent à transformer 500.000 m2 de bureaux vides en logements d’ici 2022 en Ile-de-France.. Cela correspondrait à 70.000 logements environ, soit l’équivalent de quasiment une année de production immobilière dans le neuf.
Les limites de la Loi Elan au sujet du changement d’usage
Pour Sylvie Pinel, ex-ministre PRG du Logement, ce dispositif marque un pas en arrière important car il “remet en cause les avancées de la loi égalité et citoyenneté qui avait permis que la mixité sociale soit un objectif dans la construction de logements”.
Pour le secrétaire d’État, Julien Denormandie, “les autorisations restent dans la main du maire”, notant aussi que dès lors qu’une commune abrite peu de logements sociaux, ces avantages ne s’appliquent pas. En cas d’absence de progrès, le préfet garde la possibilité de réquisitionner ces bureaux pour faire de l’hébergement d’urgence.
