Beaucoup de clients britanniques désireux d’acquérir une résidence secondaire en France souhaitent également pouvoir amortir le coût d’entretien et les différentes taxes que l’on doit supporter en qualité de propriétaire en louant le bien en saisonnier.
Sur le papier, cela semble, en effet idéal : la possibilité d’utiliser le bien quand ils le souhaitent, et le reste du temps, louer le bien pour en tirer une source de revenus.
Pour toutes ces raisons, la location saisonnière a connu un boum sans précédent depuis quelques années. Mais il faut avoir à l’esprit que la location saisonnière ou location meublée touristique a un régime spécifique et qu’il faut se garder de ne pas tomber dans ses nombreuses chausse-trappes.
Location saisonnière : quelles autorisations ?
Tout d’abord, pour pouvoir faire de la location saisonnière, des autorisations sont nécessaires.
Le cas de la résidence secondaire louée en meublée
Si le meublé est la résidence secondaire du loueur, il devra se rendre à la mairie de la commune où est situé le meublé pour d’abord effectuer une déclaration (C. tourisme, art. L. 324-1-1, II nouveau), et ce, que le meublé de tourisme soit classé ou non. La déclaration en mairie de la commune où est situé le meublé doit être réalisée par le loueur sur imprimé Cerfa n° 14004*3 (C. tourisme, art. L. 324-1-1, II nouveau. – C. tourisme, art. D. 324-1-1). La sanction est une amende pouvant aller jusqu’à 450 €.
Dans les villes de Plus de 200.000 habitants, dans les communes de la petites couronnes parisienne, et dans toute commune où le conseil municipal ou l’EPCI compétent aura délibéré en faveur d’un régime de procédure d’autorisation de changement d’usage (applicable dans les communes de plus de 50 000 habitants) ou sur décision de l’autorité administrative sur proposition du maire – dans les autres villes, il conviendra d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage (CCH, art. L. 631-7).
En cas d’absence de cette autorisation, le loueur défaillant s’exposera à une amende de 50 000 euros par logement ainsi qu’à une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation (CCH, art. L. 651-2), agrémenté d’une possible sanction pénale.
Par ailleurs, la sanction est lourde « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation » (…) de la législation sur l’usage. En clair le bail consenti encourrait la nullité (et donc la possibilité pour le locataire de ne rien avoir à régler, voire obtenir le remboursement des sommes qu’il aura payé au loueur)
Egalement, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable; la loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique a introduit un nouveau dispositif qui autorise les communes à mettre en place un nouveau système déclaratif concernant le meublé de tourisme (par délibération du Conseil municipal ou de l’EPCI compétent).
Il s’agit d’un téléservice donnant lieu à l’attribution d’un numéro d’enregistrement, lequel doit figurer sur l’annonce de location publiée en ligne. Le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au III de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme et modifiant les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du même code apporte tous les éclaircissements nécessaires sur cette nouvelle procédure d’enregistrement .En l’absence de numéro d’enregistrement, une amende de 5 000 euros est due et une amende de 10 000 euros devra être réglée lorsque le logement est loué plus de 120 jours par an.
Le cas d’un bien immobilier en copropriété
Si le bien est en copropriété, il y aura un autre point à vérifier : que le règlement de copropriété autorise ce type de location. Si ce n’est pas le cas, il faudra obtenir une autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
Mais avant même ces autorisations obtenues, et à partir du moment où les clients auront pour souhait de louer le bien en saisonnier, il faudra réfléchir à la structuration de cette acquisition.
Résidence secondaire : investir en tant que non-résident britannique en personne physique, en SCI ou en SARL de famille ?
Nous envisagerons dans un premier temps l’achat en direct (donc sans société ) et dans un second temps via une structure sociétaire.
Achat immobilier par un non-résident britannique en personne physique
L’acquisition en direct par des non-résidents a le bénéfice de la simplicité : aucune société n’est à créer. Mais il faut, tout de même, envisager les conséquences de cette acquisition tant d’un point de vue civil que d’un point de vue fiscal :
Conséquences en cas de décès pour les non-résidents britanniques
D’un point de vue civil, cela signifie qu’en cas de décès, et dans le cas où la résidence habituelle du défunt serait en Angleterre, la loi successorale qui régira la transmission de ce bien immobilier sera tout de même la loi française du fait du jeu du renvoi (article 22 du règlement européen sur les successions). Et qui dit loi française, dit application automatique de la réserve héréditaire.
Si cette solution ne convient pas aux clients, ils devront opérer un choix de loi applicable pour la loi de leur nationalité dans le cadre d’un testament.
Attention pour les britanniques, il sera judicieux de préciser avec quelle loi entre celle de l’Angleterre et du Pays de Galles ou celle de l’Ecosse, le testateur a les liens les plus étroits afin de connaître la loi applicable la succession. Le notaire pourra les conseiller sur ce point.
Mais malgré ces précautions, il faudra tout de même garder à l’esprit que, en cas de choix de loi pour une loi qui ne connait pas la réserve héréditaire, celle -ci pourra tout de même s’appliquer sur les biens situés en France dans le cas où l’un des héritiers est de nationalité d’un état de l’Union Européenne ou résident de l’un de ces états (article 913 al 2 Code civil)
Non-résidents britanniques : quelle fiscalité immobilière en France ?
Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux.
Les clients devront choisir entre le régime micro BIC et le régime réel pour les déclarer.
Ne sont imposable alors que :
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- 50% des recettes annuelles au régime micro BIC
ou bien
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- un montant à déterminer au régime réel, souvent égal à un déficit ou nul grâce aux déductions possibles et à l’amortissement du bien immobilier
En cas de revente du bien immobilier, la plus-value des particuliers s’appliquera. En d’autres termes, l’amortissement du bien immobilier ne sera pas pris en compte pour le calcul de l’impôt, ce qui est un véritable avantage.
Toutefois et attention, la statut évoqué ci-dessus est celui de Loueur en Meublé Non Professionnel ( LMNP) , mais, très rapidement les clients pourront tomber sous le coup d’un autre régime : celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), dont le statut est acquis si les deux conditions suivantes sont remplies :
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- Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€ (loyers charges comprises) ;
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- Les recettes issues de la location meublée doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Pour calculer ces seuils, l’administration fiscale ne prend pas en compte les sources de revenus étrangères. En clair, un non résident qui aurait pour seul revenu de source française, des loyers supérieurs à 23.000 euros deviendrait alors Loueur en meublé professionnel, avec notamment des cotisations sociales à régler.
Une fois la question de la fiscalité en France traitée, il faut également se poser la question de l’éventuelle fiscalité au Royaume-Uni
La convention fiscale entre la France et le Royaume-Uni du 19 juin 2008 en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion et la fraude fiscales en matière d’impôts sur le revenu et sur les gains en capital, pose le principe que si les revenus de cette location saisonnière seront imposés en France, il le seront également au Royaume-Uni.
Un crédit d’impôt sera obtenue au Royaume-Uni du montant de l’ impôt dû en France.
En clair avant de louer un bien en saisonnier en France, il faut se poser la question de l’impôt qui sera dû en France et également de l’impôt qui sera exigible au Royaume-Uni !
Une autre option serait d’acquérir le bien via un société.
Achat immobilier par un non-résident britannique via une société
Achat immobilier en France avec une SCI
En France, il est très fréquemment conseillé d’acquérir un bien immobilier via une société civile immobilière. En l’espèce, la location saisonnière étant une activité commerciale, elle ne peut être logée dans une société civile sauf à ce que cette société devienne imposable à impôt sur les société, ce qui entrainera des inconvénients majeurs, notamment le fait d’être soumis en cas de vente à la plus-value des professionnels, etc
Cette forme de société est donc, dans ce cas, à déconseiller.
Achat immobilier en France avec une SARL de famille
Une autre option sera d’acquérir le bien via une SARL de famille.
Il faut noter que, comme son nom l’indique, cette SARL de famille ne peut être qu’entre membre d’une même famille.
Cette forme de société présente plusieurs avantages:
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- A la différence d’une SARL classique qui est à l’impôt sur les société, cette société est soumise sur option l’impôt sur le revenu, ce qui signifie notamment qu’en cas de revente du bien et en cas de plus-value immobilière, l’impôt sera calculée de la même manière que si c’était un particulier qui en était propriétaire, avec les mêmes abattements pour durée de détention et les mêmes cas d’exonération (et donc sans prendre en compte l’amortissement du bien immobilier qui aura été opéré).
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- Elle permet une activité commerciale, ce qui permettra donc de louer le bien saisonnier.
Mais attention, même si la SARL de famille est une société à l’impot sur le revenu, elle reste une société commerciale, ce qui signifie qu’il ne sera pas possible pour les clients d’utiliser gratuitement leur bien immobilier. Il leur faudra verser à la SARL de famille un loyer.
Comme indiqué, il sera possible d’amortir le bien immobilier et donc de réduire la base d’imposition de l’impôt sur le revenu à quelques fois peau de chagrin. Mais il faudra être assisté d’un expert-comptable, les calculs des taux d’amortissements étant complexes et pouvant être contestés par l’administration fiscale.
D’un point de vue international, il faudra se poser la question de l’existence d’une convention fiscale internationale. Entre la France et le Royaume Uni et comme nous l’avons vu, il en existe une.
France et Royaume-Uni auront chacun le droit à imposer le versement de ces dividendes. (article 11.5 Convention). La double imposition étant évitée par un crédit d’impôt
Il sera indispensable dans ce cas de se rapprocher d’un expert local au Royaume-Uni afin de vérifier l’imposition au Royaume-Uni de ces revenus. Et il sera également judicieux de vérifier auprès d’un professionnel au Royaume Uni de l’opportunité et des conséquences fiscales de l’acquisition d’un bien immobilier en France via ce type de société.
Dans un contexte international, un montage judicieux en France peut avoir des conséquences néfastes à l’étranger. Il faudra systématiquement se rapprocher d’un juriste local afin qu’il agisse de concert avec le notaire.
Enfin, dernier point et non des moindres les taux pour les prêts immobiliers proposés à des personnes physiques non-résidentes et celui proposés à des sociétés ne sont pas les mêmes, les taux pour ces dernières étant généralement plus élevés. Le conseil de Carte Financement sera alors prépondérant.
Consultez un expert des problématiques non-résidentes :
Jean-Baptiste MASSON
Notaire
6 rue Saint Charles
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+33.(0)1.78.70.53.38
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