Lors de l’acquisition d’un bien immobilier notamment par un non-résident (avec ou sans crédit immobilier), l’objectif des acquéreurs peut-être la revente du bien acquis d’ici quelques années. Ainsi, il est bon de savoir que la cession d’un bien immobilier ou de droits relatifs à des immeubles en France par des non résidents entraînent l’imposition des plus value immobilières en France, mais qu’en est-il exactement ?
Notre partenaire, l’Etude Notariale Cheuvreux détaille dans cet article les taux d’imposition et les divers cas d’exonération de la plus value immobilière pour un non-résident.
Quels sont les biens soumis au régime des plus value immobilières des particuliers en France ?
Le prélèvement de l’impôt de plus value immobilière est appliqué à toute cession portant sur la cession d’immeubles ou de droits relatifs à des immeubles situés en France.
Il peut ainsi s’agir de la revente d’un bien détenu en direct mais aussi au moyen d’une Société Civile Immobilière ou d’un bien détenu au moyen d’une société étrangère à prépondérance immobilière. La vente peut à la fois porter sur une détention en pleine propriété, en nue propriété ou en usufruit.
Comment se détermine la plus value immobilière pour un non-résident ?
La plus value immobilière est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier.
Toutefois, les valeurs de cession et d’acquisition peuvent être corrigées.
Certains frais peuvent être déduits de la valeur de cession comme les frais de diagnostiques, la commission versée à l’agent immobilier, les frais de mainlevée d’une hypothèque, la TVA ou encore les honoraires d’architecte. Le prix d’acquisition, quant à lui, peut être augmenté des frais d’acquisition comprenant les émoluments du notaire et les droits d’enregistrement, ou à défaut l’application d’un forfait de 7,5% du prix d’acquisition ; si le bien a plus de 5 ans les dépenses de travaux pour leur montant réel sur justificatifs ou à défaut 15% du prix d’achat peuvent également être inclus, ainsi que des frais de voirie, réseaux et distributions.
Quel est le taux d’imposition des plus value immobilières en France pour les non-résidents ?
En principe, le contribuable qui cède un immeuble en France est imposable sur la plus-value réalisée au taux global de 36,20% qui se décompose de la manière suivante :
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- 19% au titre de l’impôt sur le revenu, réduite d’un abattement pour durée de détention au-delà de la 5ème année, avec une exonération au-delà de la 22ème année.
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- 17,2% au titre des prélèvements sociaux, réduite d’un abattement pour durée de détention.
Une taxe additionnelle pour les plus-value nettes supérieures à 50.000€ s’applique sur les plus values de cessions d’immeubles autres que les terrains à bâtir.
Toutefois, pour les non-résidents fiscaux en France le taux d’imposition varie en fonction de la résidence fiscale du contribuable.
| Pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de : | ||
| France et Etat tiers | L’EEE (Union Européenne, Islande, Norvège, Liechtenstein) | |
| Impôt sur le revenu | 19% | 19% |
| Prélèvements sociaux | 17,2% | 7,5% |
| Total (+ éventuellement taxe additionnelle) | 36,2% | 26,5% |
A noter que depuis le 1er janvier 2021, l’administration fiscale considère que le Royaume-Uni (Angleterre, Pays de Galle, Ecosse, Iralnde du Nord) est un Etat tiers.
Quand faut-il désigner un représentant fiscal ?
Ne résidant pas en France par définition, le contribuable non résident devra désigner un représentant fiscal lequel aura pour rôle de calculer le montant de la plus value et de certifier les dires de la déclaration. Le représentant fiscal doit être lui-même résident fiscal en France. Il peut s’agir soit d’une personne physique spécialement accréditée soit une société qui bénéficie d’une accréditation permanente.
Attention, il existe au profit des personnes physiques une dispense automatique de désignation d’un représentant fiscal accrédité dès lors que le prix de cession est inférieur ou égal à 150.000€ ou bien que la cession bénéficie d’une exonération totale d’imposition, au regard tant de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux, compte tenu de la durée de détention du bien.
A noter que les résidents fiscaux des Etats membres de l’Espace Economique Européen, hors Lichentenstein n’ont pas l’obligation de désigner un représentant fiscal. En revanche, suite au Brexit, les résidents britanniques doivent désigner un représentant fiscal.
Quelles sont les exonérations de plus value immobilières ouvertes aux non-résidents ?
Un contribuable non résident fiscal français et ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’EEE, ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale, peut bénéficier d’une exonération d’impôts sur les plus-values, à condition :
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- D’avoir été domicilié en France pendant au moins deux ans de manière continue avant la cession du bien concerné,
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- Que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 10ème année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France,
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- Et sans condition de délai si le bien n’est pas loué depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la cession.
Attention, l’exonération est limitée à une résidence par contribuable et à 150.000€ de plus value nette imposable.
La cession de l’ancienne résidence principale en France du cédant peut également bénéficier d’une exonération de plus value immobilière. Toutefois, l’immeuble doit avoir constitué la résidence principale du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France, dans un Etat membre de l’Union européenne ou d’un Etat ou Territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contrat la fraude et l’évasion fiscale et en matière de recouvrement de créances, à condition toutefois que :
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- La cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France,
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- L’immeuble n’ait pas été mis à la disposition d’un tiers entre ce délai
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- Le contribuable n’ait pas bénéficié d’une exonération partielle (à hauteur de 150.000€) pour la cession d’une résidence en France.
