Acquérir des locaux pour y exercer votre activité libérale est sans conteste une stratégie gagnante. Toutefois, pour que votre installation ne tourne pas au cauchemar, mieux vaut préparer solidement votre projet en amont et bien anticiper votre demande de prêt en tant que profession libérale.
Pourquoi acheter un bien professionnel ?
Acheter le bien immobilier dans lequel vous exercez votre activité professionnelle comporte plusieurs avantages de taille, à commencer par celui de la capitalisation : le raisonnement est le même que pour une résidence principale, c’est-à-dire que rester en location pendant plusieurs années revient à dépenser chaque mois de l’argent, tandis que rembourser un crédit immobilier revient à capitaliser un peu plus chaque mois.
Les professionnels libéraux sont d’autant plus à même d’acquérir leurs locaux qu’ils ont tendance à rester établi au même endroit pendant très longtemps, afin de se constituer une patientèle fidèle dans le secteur.
Au fil de votre carrière, vous capitaliser donc progressivement, et lorsqu’arrive l’âge de la retraite, cela vous permet soit de revendre le bien, et de toucher le montant capitalisé et une éventuelle plus-value, soit de mettre le bien en location, vous créant ainsi un revenu complémentaire.
« Il est particulièrement important pour les professionnels libéraux d’anticiper la perte de niveau de vie une fois à la retraite car le choc est parfois brutal », note Grégoire Duffour, dirigeant de Prestonn, plateforme dédiée à l’investissement immobilier des professions libérales. « Le taux de remplacement est déjà bas aujourd’hui, et cela ne va pas aller en s’arrangeant. Il y a une vingtaine d’années, les professionnels libéraux ne pensaient pas à ces problématiques, mais aujourd’hui les nouveaux entrants dans la profession ont tous ce sujet en tête. D’ailleurs la moyenne d’âge de nos clients qui souhaitent acquérir leurs locaux est comprise entre 35 et 45 ans ».
Quels sont les freins à l’obtention d’un prêt pour les professions libérales ?
Pour autant, acquérir un bien dans lequel exercer son activité libérale n’est pas un long fleuve tranquille. Bien que les banques aient toujours eu une politique commerciale et risque assez agressive concernant ces catégories professionnelles, il y a des règles à respecter et toutes les professions libérales ne sont pas traitées à la même enseigne.
Dans le contexte économique actuel, les banques n’hésitent pas à refuser des dossiers de financement à 100% alors que c’était une pratique assez courante pour les professions libérales. « Pour qu’un dossier passe, il faut que le demandeur soit capable de couvrir les frais de notaire et de dossier, mais aussi de fournir un apport de 5 à 15% du montant emprunté selon les établissements et les profils », estime Grégoire Duffour .
Celui-ci relève un autre frein très fréquent : l’antériorité financière. En effet, les banques veulent être sûres que vous avez conscience des charges que vous devrez assumer en vous installant, et pour cela, elles demandent au moins trois exercices financiers complets.
« Mieux vaut donc murir son projet, s’installer dans un premier temps en location et développer sa patientèle pendant deux ou trois ans de manière à prouver sa stabilité financière. Les banques auront aussi une meilleure visibilité du chiffre d’affaires généré par votre activité et seront rassurées », selon Grégoire Duffour .
Comment convaincre la banque de vous accorder un prêt en tant que profession libérale ?
Acquérir des locaux lorsqu’on est profession libérale est un projet qui doit être réfléchi, de manière à présenter un dossier solide et chiffré à votre banque.
Il faut que cette volonté d’acquisition soit mûrie, montrer qu’elle fait partie d’une stratégie cohérente de construction de votre patrimoine. Sur le plan financier, vous devez démontrer qu’entre vos charges et le remboursement du crédit, vous ne paierez pas plus cher que ce que vous payez aujourd’hui en tant que locataire. Si c’est le cas, il faut que le sursaut de charges puisse être absorbé par votre activité. Bien entendu, si une SCI fait l’acquisition de vos locaux, il faudra qu’un professionnel vous aide à déterminer un loyer de marché qui devra être suffisant pour couvrir l’échéance de votre crédit. Montrez aussi que vous avez clairement défini vos besoins et votre organisation : vous faut-il une salle d’attente en plus de la salle de consultation ? Une salle de stockage de matériel ? Voulez-vous des pièces supplémentaires que vous louerez à des collègues dont l’activité est complémentaire de la vôtre, afin de générer un revenu locatif tout en créant une synergie entre vos patientèles ? ».
« Par exemple, un pédiatre peut s’installer dans un cabinet avec un kiné spécialisé pour les jeunes enfants et les femmes qui viennent d’accoucher, et avec une psychologue pour enfant », détaille Grégoire Duffour
Pourquoi se faire accompagner par un courtier en crédit ?
Monter un dossier de prêt en tant que professionnel libérale qui corresponde aux attentes de votre banque peut s’avérer complexe et vous faire accompagner par un expert peut vous aider à faire aboutir plus rapidement votre projet d’achat.
« Nos clients sous-estiment souvent la complexité des dossiers attendus par les banques. Or si un dossier n’est pas assez complet ou convaincant, l’établissement n’hésitera pas à le retoquer, surtout en ce moment » explique Grégoire Duffour. « Nous avons estimé que mener un projet d’acquisition de A à Z représente jusqu’à 230 heures de travail pour un non-professionnel. Autant dire que pour des professionnels libéraux, qui sont déjà surchargés par leur propre activité, cela peut vite devenir ingérable ».
En effet, même une fois un accord de principe obtenu auprès de la banque, et donc un budget réaliste établi, reste encore à trouver le bien qui conviendra à vos besoins. Outre le fait que le marché immobilier est d’une manière générale tendu et qu’il faut passer de longues heures à repérer des biens puis à les visiter, les professionnels libéraux font face à un ultime écueil, celui de la, ou plutôt des règlementations.
Celles-ci sont multiples et se superposent jusqu’à devenir difficilement compréhensible pour des non-initiés : règles d’accessibilité des locaux, mais aussi autorisation d’exercer ou non une activité professionnelle dans lesdits locaux, en fonction des règlements de copropriété, et des restrictions établies par la ville, la préfecture, ou même au niveau national.
« Il m’est arrivé de rencontrer des clients qui dans un premier temps avaient menés seuls leurs recherches, dont le processus d’acquisition était très avancé, et seul le notaire, au dernier moment, s’est aperçu qu’il ne serait pas possible d’exercer une activité libérale dans le bien immobilier ».
Pour éviter ces mauvaises surprises, n’hésitez pas à vous appuyer tout au long du processus d’acquisition sur des spécialistes de ce type d’immobilier.
