La TVA immobilière se distingue de la TVA sur les biens et services, notamment parce que son champ d’application est finalement assez réduit. Le cabinet Fleuret Associés fait le point pour nous sur le sujet de la TVA immobilière.
Les ventes immobilières exonérées de TVA
En effet, alors que la plupart des ventes courantes de biens et services sont taxables à la TVA, les ventes de biens immobiliers (terrains non bâtis ou immeubles bâtis) bénéficient d’une exonération assez large.
Rappelons d’abord que toute vente immobilière réalisée par un particulier dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, quelle que soit la nature du bien, est exonérée de TVA sans aucune possibilité d’option (même si cela n’a pas toujours été le cas, en particulier avant 2017).
En matière d’exonération, il en est de même pour les professionnels qui cèdent des immeubles bâtis achevés depuis 5 ans au moins et des terrains nus inconstructibles, que cette cession entre dans le cœur de métier du cédant (ex : marchand de biens) ou qu’il s’agisse d’un élément d’actif de l’entreprise, affecté ou non à son activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, n’y change rien.
Mais contrairement aux particuliers, ces professionnels bénéficient d’une faculté d’option pour la taxation à la TVA lors de la cession de tels biens, normalement exonérée, laquelle ne présente en pratique aucun intérêt équilibré entre les parties au contrat de cession.
A l’inverse, les ventes immobilières réalisées par des professionnels (c’est-à-dire dans le cadre de n’importe quelle activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, marchands de biens et promoteurs a fortiori), sont passibles de plein droit de la TVA lorsqu’elles portent sur :
- des terrains à bâtir ;
- des locaux achevés depuis moins de 5 ans.
Quelle taxation en cas d’imposition à la TVA immobilière ?
Lorsqu’une cession est imposable à la TVA, de droit ou sur option, se pose alors la question de la base d’imposition. La règle générale est que cette base d’imposition à la TVA est égale à tous les éléments du prix de cession, à l’exclusion de la TVA elle-même.
En contrepartie d’une taxation de plein droit à la TVA sur le prix total, ces ventes sont assujetties aux droits d’enregistrement minorés, à savoir une taxe de publicité foncière de 0,715 %, à laquelle s’ajoute les émoluments du Notaire. Dans notre langage courant, ils sont communément appelés « les frais de notaires réduits ».
En revanche, les ventes normalement exonérées de TVA mais taxées sur option du vendeur et les ventes normalement imposables mais taxées selon le régime de la marge bénéficiaire, demeurent assujetties aux droits d’enregistrement normaux, savoir 5,09% au minimum (et même 5,80% dans la plupart des départements français), augmentées des émoluments du Notaire.
Aussi, la règle de la taxation à la TVA sur le prix total s’applique de plein droit lorsqu’il s’agit de la vente d’un immeuble bâti neuf, à savoir les constructions nouvelles, y compris les démolitions suivies d’une reconstruction, mais également les immeubles anciens dont les travaux les ont rendus à l’état neuf.
Les cas particuliers de taxation à la TVA immobilière
Les immeubles anciens entièrement rénovés et considérés comme neufs
Pour qu’un immeuble ancien devienne un immeuble neuf (au sens de l’article 257, 2, 2°, du CGI) et dès lors, soit passible de la TVA lors de sa revente, il faut que ces travaux portent majoritairement soit sur les fondations, soit sur les éléments de résistance et de rigidité, soit sur les façades ou encore soit, à hauteur des 2/3 au moins sur l’ensemble des éléments de second œuvre. Il s’agit en particulier de travaux qui ne sont, de par leur importance, pas éligibles au taux réduit de la TVA à 10% applicable aux travaux de rénovation des logements achevés depuis plus de deux ans.
Cependant, cette règle simple de taxation à la TVA sur l’ensemble du prix exprimé dans l’acte, hors la TVA elle-même, comporte une dérogation importante pour les terrains et les immeubles anciens.
Les acquisitions de terrain ou d’immeuble achevé depuis au moins 5 ans
En effet, lorsque l’acquisition d’un terrain (constructible ou non) ou d’un immeuble achevé depuis 5 ans au moins, n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA au niveau du vendeur, la base d’imposition lors de sa revente est égale à la marge bénéficiaire brute, savoir la différence entre :
- le prix lié directement à l’acquisition, hors notamment tous les coûts supportés postérieurement à son acquisition (travaux d’aménagement, de réparation, d’amélioration ou de reconstruction) d’une part ;
- le prix de cession exprimé dans l’acte de revente, réputé TTC, d’autre part.
Selon l’administration, confortée par le Conseil d’Etat qui a toutefois demandé l’avis de la Cour de Justice de l’Union européenne (cf. CE 25-6-2020 n° 416727), le régime de la TVA sur la marge n’est applicable que lorsqu’il y a identité entre le bien acquis et sa qualification au moment de sa revente (immeuble bâti ou non bâti).
Tel n’est pas le cas lors de la revente de terrains à bâtir par un professionnel qui seraient issus de l’acquisition d’un terrain bâti divisé et dont l’acquisition n’a pas été grevée de TVA, parce qu’il s’agissait d’une acquisition auprès d’un vendeur particulier ou d’une construction achevée depuis 5 ans au moins où le vendeur n’a pas opté pour le paiement de la TVA.
Cette revente serait donc passible de la TVA sur le prix total, ce qui peut paraitre discutable à la lecture stricte de l’article 268 du CGI qui fixe comme seule condition le fait que l’acquisition par le cédant n’ait pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée. Si cette position venait à être confirmée, cette TVA sur le prix total obèrerait alors de facto la marge bénéficiaire du vendeur de 16,67% du prix de revient des terrains à bâtir issus de la découpe d’un terrain bâti n’ayant pas ouvert droit à déduction !
Très attendue des professionnels du secteur immobilier dans son ensemble, la décision de la Très Haute Cour n’est, à notre connaissance, pas encore intervenue.
Le cabinet Fleuret vous tiendra informés de la décision de la CJUE dans ses prochaines publications pour Carte Financement et développera :
- les notions d’assujettissement et de base d’imposition à la TVA, notamment pour les immeubles anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation d’une part et;
- les diverses atténuations ou exonérations de droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur, de droit ou sur option, d’autre part.
