Un bail commercial ne peut pas être un document type. Chaque location s’effectue dans un contexte et un cadre particulier, que doit refléter le document final signé entre le propriétaire-bailleur et son locataire. Il est prudent que les clauses soient personnalisées et adaptées.
Aussi, la négociation est de mise, y compris, et surtout, lorsque le bail commercial est proposé et rédigé par le locataire, un exploitant d’un immeuble par exemple. “Le contrat préétabli présenté à un particulier en matière de bail commercial n’offre pas toutes les possibilités ou les subtilités qu’il pourrait bénéficier, souligne Arnaud Duffour, avocat associé chez DMS Avocats . En effet, il y a une vraie liberté contractuelle qu’on ne retrouve pas dans le bail d’habitation.” Pour ce dernier, la loi explicite notamment l’ensemble des charges pouvant être recouvrées, ou non, auprès du locataire. Aucune marge n’est possible. Ce n’est pas le cas avec le bail commercial. Même si depuis 2014 et la loi Pinel, il existe une liste “négative” de charges à recouvrer, elle est bien moins contraignante et laisse encore à une marge de manœuvre très large.
Bail commercial : Faire appel à un professionnel du droit
Aussi, à défaut d’être expert, mieux vaut être accompagné par un professionnel pour établir un contrat pertinent. Vous avez le choix entre l’avocat et le notaire. Ce sont les seuls par qui peut transiter ce document qui régit les modalités de la location. Si vous optez pour le notaire, vous signez un acte authentique. Si vous préférez un avocat, c’est un acte sous seing privé. “Il n’y a pas de situation où l’acte authentique s’impose pour un bail commercial par rapport à un acte sous seing privé, et vice-versa, constate le représentant de DMS Avocats. Toutefois, il existe une particularité qui est attachée à l’acte authentique : comme ce dernier est un titre exécutoire, il permet de recouvrir les loyers impayés en saisissant les comptes bancaires du locataire sans passer par un juge.” Avec un acte sous seing privé, le propriétaire-bailleur peut aussi saisir les comptes bancaires, mais il doit ensuite obtenir d’un juge le droit de récupérer les sommes souhaitées.
Autre différence, les deux documents ne suivent pas le même formalisme. Celui de l’acte sous seing privé traite plus en détail les éléments contractuels, et peut faire l’objet d’avenants réguliers. Celui de l’acte authentique est plus général et appelle à moins de changement dans le temps. Dit autrement, le premier est généralement plus long, parce qu’il est plus détaillé que le second. Ainsi, la définition des charges et du renouvellement de loyer peut être beaucoup plus générale dans l’acte notarié et accompagné de clauses moins nombreuses et moins longues que dans un acte sous seing privé. Alors lequel choisir ? “Statistiquement, un bail commercial prend plus souvent la forme d’un acte sous seing privé qu’un acte authentique, relève Arnaud Duffour. A titre d’exemple les deux plus gros bailleurs de centres commerciaux en Europe ne signent que des actes sous seing privé.”
Un bail commercial le plus contraignant possible
Une raison semble expliquer cet intérêt. “Le propriétaire-bailleur a tout intérêt à contraindre le plus possible son locataire dans le cadre d’un bail commercial, pour que ce dernier ait le plus besoin possible de lui”, conseille le professionnel du droit. Ainsi, toute demande d’autorisation permet de prévoir une modification de loyer, sans que le but soit de retrouver l’usage d’un local. Par exemple, si la cession de bail est interdite, un droit de préemption peut être prévu en cas de cession de fonds de commerce. Ce qui permet de choisir indirectement le futur locataire, notamment lorsque sa réputation laisse à désirer. Une clause peut aussi préciser qu’en cas de cession, le loyer augmente de 15% automatiquement. “Ce sont des précisions que l’on ne retrouve pas dans un acte notarié mais qui peuvent être inscrites dans un acte sous seing privé, détaille M. Duffour. Un acte sous seing privé va anticiper des situations que l’acte authentique peut ne pas aborder.” Mais rien n’interdit d’avoir un même degré de précision avec un acte authentique.DMS Avocats139, boulevard Haussmann
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