Afin d’éviter que certains chantiers ne tombent à l’eau en raison de la faillite d’un entrepreneur, le législateur a mis en place un pare-feu qui fonctionne bien, la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). En cas de défaillance du constructeur, elle donne la certitude à l’acquéreur que son immeuble sera achevé par l’assureur-garant. Elle est très demandée en cas de vente sur plans.
Quelle que soit la taille ou le type de projet de promotion, la garantie financière d’achèvement dite extrinsèque est obligatoire pour le secteur protégé. Ce terme correspond aux immeubles à usage d’habitation, aux maisons individuelles en lotissement ou encore lorsque la vente de terrains payée en logements. Le vendeur de l’ouvrage ne peut rien vendre sans cette garantie financière.
A l’opposé, la GFA n’est que facultative pour le secteur libre concernant la promotion de bureaux ou de commerce. L’un des avantages de ce produit est de permettre au maitre d’ouvrage de vendre l’ouvrage qu’il fait construire sous le statut de VEFA sans attendre l’achèvement de l’ouvrage. Ce qui va aussi lui permettre de soulager sa trésorerie.
Qui sont les garants de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) ?
Selon l’Article R*261-17, la garantie de l’achèvement de l’immeuble résulte soit de l’existence de conditions propres à l’opération, soit de l’intervention, dans les conditions prévues ci-après, d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle.
Quand souscrire la GFA ?
La GFA doit être souscrite avant le démarrage des travaux. Le jour de la signature des actes devant le Notaire, ce dernier va vérifier certaines pièces, comme la note de couverture GFA/DO et les quittances de l’assureur.
Comment le garant évalue-t’il la solidité du projet ?
La garant va étudier la solidité de la demande à partir d’une série de points, notamment liés à cette activité.
- La viabilité financière du projet
- Le niveau de pré-commercialisation
- Le niveau des investissements en fonds propres
- La capacité à fournir des contre-garanties (cautions personnelles, placements, etc)
- La compétence de l’entrepreneur
Ces contraintes expliquent pourquoi le marché est sain. Les entreprises en difficulté ne parviennent pas à obtenir cette garantie préalable.
Quel est le coût de la GFA ?
Au final, le taux de GFA va tenir compte de la qualité du dossier. Il s’agit d’une prime unique, valable jusqu’à la date de livraison prévisionnelle. Il faut la régler à la mise en place de la garantie.
Les Garanties Financières d’Achèvement sont reconduites par tacite reconduction.
Pierre Guérin, de la société nantaise Solutions Courtages Assurances, nous a indiqué que certains assurés optent pour une garantie individuelle, mais que dans de nombreux cas ils choisissent des packages (GFA, DO, tout risque chantier, une RC décennale pour un constructeur faisant appel à des sous-traitants).
Certains acteurs majeurs interviennent sur ce marché depuis longtemps (Lloyds, Satec). Si cette garantie rajoute un coût, l’absence de défaut bénéficie aussi au final aux acquéreurs.
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