Pour rappel, les ventes d’immeubles par des professionnels sont passibles de la TVA :
- De plein droit s’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble bâti achevé depuis moins de 5 ans
- Sur option s’il s’agit d’un terrain inconstructible ou d’un immeuble bâti achevé depuis de 5 ans au moins.
Option pour le paiement de la TVA : principes et fonctionnement
L’option pour le paiement de la TVA est formulée dans l’acte de cession, par le vendeur.
Elle grèvera ou augmentera le prix de vente de la TVA, selon que le prix est conclu HT ou TTC, et seulement une partie de ce prix si la base d’imposition de cette TVA optionnelle est la marge brute bénéficiaire (cf. notre article précédent).
Evidemment, cette option ouvre ou confirme le droit à déduction au vendeur de la TVA ayant grevé les coûts d’acquisition de l’immeuble revendu et, le cas-échéant, les coûts intercalaires supportés avant cette revente (travaux de réparation et d’amélioration, commissions de revente, entre autres).
Dans quels cas choisir l’option pour le paiement de la TVA ?
Il est impossible de fixer des règles générales qui conduisent à privilégier l’option pour le paiement de la TVA plutôt que l’exonération de droit. Mais voici quelques cas courants qui peuvent illustrer l’incidence de l’option pour la TVA.
Le cas d’une vente immobilière avec un prix hors taxe
L’option est normalement intéressante pour le vendeur si le prix est convenu HT.
En effet, le vendeur augmentera alors son gain de cession, de la TVA récupérable grevant les coûts de l’immeuble vendu.
A contrario, cette option est préjudiciable à l’acheteur en ce qu’elle l’oblige à affecter et à maintenir l’immeuble pendant 19 ans au moins à des opérations ouvrant droit à la TVA et accessoirement, à financer la TVA payée, le temps d’exercer ses droits à déduction.
Le cas d’une vente immobilière TTC “à perte”
L’option est susceptible d’être intéressante pour le vendeur si le prix est convenu TTC et que la TVA collectée sur la vente est finalement inférieure à la TVA récupérable grevant les coûts de l’immeuble vendu.
Cela concerne certaines ventes « à perte », c’est-à-dire lorsque les frais d’acquisition et de revente (émoluments, honoraires, commissions …) et de travaux (réparation, amélioration …) ne sont pas couverts par la marge brute réalisée (prix de cession diminué du prix d’acquisition hors frais intermédiaires).
Mais cette règle n’est pas générale. En effet, certains coûts ne sont pas grevés de TVA au taux normal (travaux immobiliers réalisés par des auto-entreprises ou des salariés, travaux éligibles au taux de 10%, voire 5,5% …), et la TVA grevant les autres coûts peut avoir un droit de récupération dégradé, à raison de l’utilisation antérieure de l’immeuble par le vendeur (cf. CGI, art. 206, ann II).
Le cas d’une vente d’immeuble neuf
L’option peut être également intéressante pour le vendeur, notamment dans le cas où l’immeuble a été acquis dans les 5 ans de son achèvement (immeuble neuf) ou plus généralement, grevé de TVA sur le prix total, et qu’il est revendu à compter de la 5ème année de son achèvement.
Elle évite le reversement d’une fraction de la TVA récupérée initialement par le vendeur.
Mais dans la mesure où la TVA collectée en cas d’option, et la TVA à reverser en l’absence d’option, ouvrent les mêmes droits à déduction chez l’acquéreur, une telle option semble dénuée d’intérêt. Et c’est d’autant plus vrai qu’il existe des cas de dispenses de reversement de la TVA déduite (cf. CGI, art. 257 bis) d’une part et que l’absence d’option allège l’obligation pour l’acquéreur d’affecter l’immeuble à des activités ouvrant droit à déduction pendant 19 ans au moins d’autre part.
A l’inverse, l’option peut être intéressante pour l’acquéreur si le prix est conclu TTC et qu’il peut la récupérer, et ce d’autant plus que la TVA s’applique sur le prix total plutôt que sur la marge brute bénéficiaire. Mais dans cette hypothèse, nous identifions mal l’intérêt du vendeur qui, rappelons-le, est celui qui formule l’option dans l’acte, sauf si, évidemment, il s’agit d’une exigence d’un rare acquéreur pressenti qui entend optimiser encore, au moment de la signature de la vente, le prix d’acquisition convenu.
Le cas des marchands de biens
Demeure le cas particulier des marchands de biens dont les options permettent, outre la récupération de la TVA grevant les coûts des immeubles revendus, d’augmenter le ratio de récupération de la TVA sur leurs charges générales et d’éviter corrélativement les taxes annexes frappant les activités exonérées (taxe sur les salaires en particulier).
Mais une fois encore, si la TVA collectée est supérieure en définitive à la TVA que ces options permettent de déduire, et aux taxes annexes optimisées, l’option perd son intérêt économique, surtout que, insistons, elle contraint l’acquéreur en termes d’affectation et de maintien de l’immeuble acquis dans une activité professionnelle taxable.
Dans tous les cas, elle ne présente aucun intérêt en matière de droits d’enregistrement supportés par l’acquéreur puisque, contrairement à une idée répandue, la vente d’un immeuble ancien (comprendre achevé depuis au moins 5 ans) n’est pas éligible aux « frais de notaire réduits », même si la TVA optionnelle s’applique sur le prix total.
Avec la présentation de ces cas variés, il ressort que la faculté d’opter pour le paiement de la TVA, en cas de revente d’un terrain inconstructible ou d’un immeuble achevé depuis 5 ans au moins, ne présente en définitive qu’un intérêt résiduel limité à certaines opérations de vente, et nécessite toujours un examen minutieux d’un conseil spécialisé en la matière.
Et nos lecteurs seront certainement surpris d’apprendre que cette faculté d’option offerte depuis le 11 mars 2010, à la portée pratique finalement réduite, a remplacé une exonération systématique de telles cessions, sauf celles réalisées par les marchands de biens.
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