[vc_row][vc_column][us_separator size=”small”][vc_column_text] Vous avez déniché le logement idéal mais comme vous êtes toujours propriétaire de votre résidence actuelle, vous ne disposez pas encore des fonds de la vente de cette dernière. La souscription d’un prêt relais vient pallier à ce problème de trésorerie. Concrètement, cet emprunt équivaut à une avance partielle sur le produit de la vente future. Vous disposez plus de temps pour trouver un acheteur, sans devoir brader la valeur du logement comme c’est le cas quand vous êtes pressé de disposer des fonds. En d’autres termes, il s’agit d’un crédit d’attente.
Le mécanisme d’un prêt relais
Le prêt relais peut être accordé par une banque ou un établissement de crédit pour une durée relativement courte de un à deux ans. Mais contrairement à un crédit in fine, où le paiement intervient au terme, ici il peut être remboursé à tout moment jusqu’à la date de son échéance, et sans frais. Une attention toute particulière : vous devez rembourser les sommes empruntées dès la perception du produit de la vente de votre ancienne résidence. D’ailleurs, c’est le notaire qui va réceptionner le montant de la transaction.
Ceci est assez cohérent car le montant du crédit relais repose sur la valeur estimée du bien mis en vente. Cette dernière est réalisée par une agence immobilière, un notaire ou un expert mandaté par la banque. En pratique, les sommes accordées dépassent rarement les 70 % de cette valeur. En réalité, ce chiffre peut varier de 50 à 80 % selon la qualité du bien immobilier et le stade d’avancement de la vente. Plus celle-ci s’approche de la conclusion, par exemple le compromis de vente a déjà été signé, plus la quotité de financement du prêt relais peut être élevée, et s’approcher parfois des 80 %. Il y a toutefois un aspect à ne pas négliger : si vous avez toujours un prêt en cours sur ce premier achat, le montant du prêt relais devra également inclure son remboursement, ainsi que l’apport nécessaire à la nouvelle acquisition.
Les intérêts d’emprunts
Le prêt relais étant un emprunt particulier, les règles applicables aux intérêts le sont également. Elles sont relativement souples : selon les contrats, ils peuvent être payés tous les mois ou en une seule fois au moment du remboursement du prêt. Les banques parlent de franchise partielle pour le paiement mensuel des intérêts et le remboursement du capital à l’échéance ; ou de franchise totale pour le paiement des intérêts et du capital à l’échéance. Comment choisir entre les deux options ? D’un côté, c’est votre effort de trésorerie pendant la période de relais qui va décider pour vous. Et de l’autre, c’est le coût total de ces deux alternatives. En effet, opter pour un paiement différé des intérêts entraîne des intérêts sur les intérêts dûs. Ce surcoût est la contrepartie d’une facilité de règlement.
Les points de vigilance
Tout se passe bien lorsque la vente du bien intervient dans la période de relais. Puisque vous ne rencontrez aucune difficulté à régler l’emprunt. Là, où les choses se compliquent, c’est quand l’opération n’aboutit pas à l’échéance du prêt. Soyons clairs : vous devrez rembourser malgré tout la totalité de l’emprunt. Pour éviter cette mésaventure, avant de souscrire un crédit relais, il convient d’estimer vos chances de vendre le bien dans le délai envisagé lors de votre premier entretien pour souscrire le prêt.
Parmi les paramètres à prendre en compte, il y a bien sûr la qualité du bien, son prix par rapport aux biens équivalents et le contexte du marché immobilier local, mais aussi votre capacité à vous faire aider par un professionnel de l’immobilier pour limiter l’impact de la dimension affective sur le bien. D’ailleurs, si le prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur estimée, c’est justement pour vous permettre d’accepter une marge de négociation avec un acheteur. L’autre solution étant de procéder à un rafraîchissement du bien pour le rendre plus attractif et au goût du jour.
Rebondir en cas de non vente dans les délais
Tout au long de la durée du processus de vente, mieux vaut informer régulièrement votre conseiller bancaire du déroulement de la vente. Ses conseils peuvent être utiles pour prendre des décisions à temps. De toute façon, il prendra contact avec vous quand les six mois avant l’échéance du prêt relais sonneront. Si la situation ne s’est pas améliorée trois mois plus tard, des solutions seront étudiées. Parmi elles, l’éventuel prolongement du délai, mais surtout les différentes possibilités du rachat du prêt dont le crédit immobilier classique – si votre situation financière le permet.
Pour en savoir plus :
Immobilier : quels sont les frais et les règles d’un prêt relais ?
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