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Avec la pandémie mondiale, de nombreuses personnes se retrouvent en difficulté. Le crédit hypothécaire peut permettre aux propriétaires de dégager des liquidités rapidement. Comment résoudre ses problèmes de trésorerie ? A qui s’adresser ? quels sont les risques ?
Revenus en baisse, besoin de liquidités… Avec la pandémie, de plus en plus de personnes ont besoin de débloquer du cash ou de faire diminuer leur taux d’endettement … Une solution existe pour les personnes déjà propriétaires d’un logement : le crédit hypothécaire, un emprunt garanti par un bien immobilier. « Ce type de demandes a explosé avec la pandémie due au coronavirus » souligne Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. La société de courtage a enregistré une hausse de 20% des demandes entre juillet-août et février, avant la Covid.
Pour un besoin ponctuel de liquidités
Pour les personnes qui rencontrent un besoin ponctuel de liquidités, le prêt de trésorerie hypothécaire peut être adapté. Concrètement, la banque vous octroie entre 30 et 70% de la valeur de votre bien mis en hypothèque. Au sein du cabinet Bougardier, « c’est 50% de la valeur du bien hypothéqué lorsque celui-ci est situé à Paris, région parisienne, PACA ou stations de ski huppées, et plutôt 30% dans les régions où le marché immobilier est moins tendu » note Véronique Bougardier, fondatrice du cabinet éponyme, spécialisé dans le crédit hypothécaire. Sachant que la valeur du bien est définie par des experts mandatés par la banque qui octroie le crédit.
Le crédit hypothécaire s’adresse essentiellement « à une clientèle patrimoniale qui utilise son patrimoine immobilier existant pour s’endetter et réaliser des projets divers et variés » explique Jean-Baptise Monié, directeur de carte financement, filiale d’Artemis courtage. Il s’agit la plupart du temps de permettre l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger, de payer les études d’un enfant, de lancer un commerce. Mais ce peut-être aussi pour acheter un bateau, une voiture de collection, payer un mariage, régler des droits de succession, une soulte etc. Aujourd’hui, c’est aussi pour faire face à des difficultés ou à un passage à vide…
Et pour contracter un crédit hypothécaire, « nul besoin d’avoir déjà remboursé intégralement son prêt immobilier. Le banquier va octroyer un crédit hypothécaire dont une partie viendra rembourser le crédit en cours, le montant restant permettra de financer un autre projet, un besoin de trésorerie » précise Jean-Baptiste Monié. Par exemple, « si votre bien est estimé à 450.000 euros et que vous devez encore 100.000 euros de prêt, que le ratio hypothécaire retenu est de 60% après expertise (soit 450 x 60% = 270.000 euros), vous pourrez emprunter 170.000 euros » détaille Didier Laporte, expert en crédit chez Cafpi.
Crédit affecté ou non
La demande pour ce type de prêt a beaucoup augmenté ces derniers mois avec la pandémie mondiale de coronavirus. Le nombre de dossiers déposés a grimpé de 31% au cours du troisième trimestre 2020 par rapport au T3 2019, selon une étude du Cabinet Bougardier. Et il y a eu une nette augmentation (+48%) du montant moyen des financements octroyés. « Nous avons beaucoup de cas en ce moment de personnes qui comptaient rapidement sur l’argent de la vente de leur logement et dont les acheteurs se sont désistés avec la pandémie » note Véronique Bougardier.
Pour ce type de prêt, les taux varient fortement selon que le crédit soit affecté ou non. « Plus le crédit est affecté à un projet précis, plus les taux se rapprochent des taux de marché (environ +0,3% par rapport aux taux de marché) » souligne Jean-Baptiste Monié. « Dans le jargon des banques lorsqu’un crédit est clairement affecté, on parle plus couramment de garantie déplacée et non de crédit hypothécaire. Dans ce cas, le décaissement se fait chez un avocat ou notaire qui envoie ensuite les fonds pour réaliser le projet » précise-t-il.
Des fourchettes de taux très larges
Si le crédit n’est pas affecté, ce qui n’est pas une pratique courante, le montant obtenu sera décaissé directement sur le compte du client. Dans ce cas, le crédit peut varier d’environ 2 à 4% selon sa durée et les montants prêtés. « Le contenu et la nature de l’opération envisagée, ainsi que la situation familiale et professionnelle des porteurs de projets peut aussi jouer » explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.
Le crédit hypothécaire affecté est plus courant, mais chez Cafpi par exemple, environ 25 à 30% des dossiers sont refusés.
Difficile de connaître le nom des banques qui accordent des prêts de trésorerie hypothécaire, surtout sur des gros montants. Elles sont la chasse gardée des courtiers. Le cabinet Bougardier par exemple « travaille avec 3-4 banques en Belgique et en Allemagne, où ce type de prêt est beaucoup plus développé qu’en France. Car si le crédit hypothécaire est légal en France, aucune banque française ne le pratique depuis longtemps » souligne sa fondatrice.
Des frais non négligeables
Outre des taux plus élevés que les taux de crédit immobilier classiques, ce crédit hypothécaire, plus risqué pour les banques, comporte des frais non négligeables.
Aux frais de dossier bancaire (entre 2 et 2.50%) s’ajoutent les frais de courtage (entre 1 et 1.50%), avec des plafonds entre 2.000 et 4 000 euros pour chacun établis en cohérence avec le taux d’usure en vigueur. Viennent également les frais d’hypothèque (entre 1,5 et 1,7%) – dans lesquels on retrouve les émoluments notaire : 0,3% du total. « Il est à noter que tous les frais sont généralement inclus dans l’enveloppe de financement » précise Didier Laporte.
Enfin, si vous revendez le bien, des frais de main levée sont réclamés (environ 0,50%)pour lever l’hypothèque. « On ne peut pas revendre un bien sans frais de main levée. Le bien doit être libre d’inscription hypothécaire. Pour toutes les ventes le notaire purge la situation » rappelle l’expert en crédit.
A tous ces frais s’ajoute celui d’une éventuelle assurance emprunteur. Sur ce sujet, « les banques qui font du crédit hypothécaire ont souvent tendance à ne pas imposer l’assurance emprunteur, mais c’est fortement recommandé. Le prix est le même que l’assurance emprunteur pour une acquisition, c’est exactement le même principe » ajoute Jean-Baptiste Monié.
