La loi de finances pour 2026 (PLF 2026) marque une inflexion nette et assumée du régime de report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts. Cette réforme ne constitue pas une simple précision technique : elle met fin à des pratiques de réemploi qui, bien que discutées, étaient admises jusqu’à présent dans certaines configurations immobilières professionnelles, en particulier les opérations d’achat-revente de type marchand de biens.
Contrairement à certaines lectures, l’enjeu de la réforme ne concerne pas l’immobilier patrimonial stricto sensu (location, détention long terme), qui n’a jamais été éligible au dispositif. Il concerne avant tout des stratégies de réemploi en immobilier opérationnel, aujourd’hui clairement sorties du champ.
Rappel : ce que permettait réellement l’article 150-0 B ter avant le PLF 2026
Le mécanisme de l’article 150-0 B ter permettait, sous conditions, de placer en report d’imposition une plus-value réalisée lors de l’apport de titres à une holding contrôlée, à condition que la holding réinvestisse une part significative du produit de cession dans un délai donné.
Le texte n’autorisait pas le réemploi dans de la simple détention ou gestion patrimoniale d’immeubles. En revanche, il était admis que certaines activités immobilières professionnelles puissent être regardées comme éligibles, dès lors qu’elles relevaient d’une logique commerciale, opérationnelle et non patrimoniale.
C’était notamment le cas :
- d’opérations d’achat-revente d’immeubles (marchands de biens),
- de fonds ou véhicules investissant dans des stratégies de transformation, de restructuration ou de recyclage immobilier,
- de sociétés exerçant une activité immobilière avec rotation rapide des actifs et prise de risque économique.
Ces montages ont été largement utilisés par des entrepreneurs ayant cédé une entreprise opérationnelle et souhaitant réemployer leur plus-value dans des stratégies immobilières actives, souvent via des fonds spécialisés ou des holdings d’investissement.
PLF 2026 : une exclusion explicite des activités immobilières, y compris opérationnelles
Le PLF 2026 met fin à cette zone grise. Comme l’analyse clairement le cabinet Gide dans sa lecture du texte, le législateur procède à une exclusion explicite et assumée des activités immobilières du champ du réinvestissement éligible, même lorsqu’elles présentent un caractère professionnel ou opérationnel.
Sont désormais exclues :
- les activités de détention, de gestion ou d’exploitation d’immeubles,
- les opérations de location, quelles que soient leurs modalités,
- mais aussi les opérations d’acquisition-revente d’immeubles, y compris exercées à titre habituel,
- ainsi que les véhicules (fonds, sociétés, clubs deals) dont l’objet principal est l’investissement immobilier, même avec création de valeur.
Autrement dit, les stratégies de marchand de biens, de value-add immobilier ou de recyclage d’actifs ne peuvent plus servir de support de réemploi au sens de l’article 150-0 B ter, alors même qu’elles étaient jusqu’ici admises dans certaines conditions.
Cette clarification constitue une rupture nette avec la pratique antérieure.
Une seule exception : l’immobilier de services
Le texte conserve une exception notable : l’immobilier dit « de services », lorsqu’il est indissociable d’une activité opérationnelle.
Restent ainsi éligibles, sous conditions strictes :
- l’hôtellerie,
- les résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme),
- plus largement, les activités dans lesquelles l’exploitation commerciale prime sur la détention de l’actif immobilier. On pourrait notamment peut être penser à des opérations d’investissement dans des data center ou des infrastructures (énergie, énergies renouvelables…)
Dans ces cas précis, l’immobilier est considéré comme un outil au service d’une activité économique productive, et non comme une fin patrimoniale en soi.
Un recentrage assumé sur l’économie productive
Au-delà de l’immobilier, la réforme s’inscrit dans une logique plus large de recentrage du dispositif vers le financement de l’économie productive.
Restent compatibles avec le maintien du report d’imposition :
- les investissements en capital dans des sociétés opérationnelles (industrie, commerce, services, agriculture, professions libérales),
- le capital-développement et le capital-transmission,
- certains fonds de private equity, dès lors que l’activité sous-jacente est clairement non immobilière.
En parallèle, le PLF 2026 durcit les paramètres du dispositif :
- relèvement du taux de réinvestissement requis (jusqu’à 80 % dans certains cas),
- allongement des durées de conservation,
- définition plus restrictive des activités éligibles.
L’objectif est clair : réserver l’avantage fiscal aux investissements entrepreneuriaux, et fermer la porte aux stratégies de réemploi assimilables à une réallocation patrimoniale, même lorsque celle-ci est dynamique ou risquée.
Conséquences pratiques pour les investisseurs et entrepreneurs
Pour les contribuables ayant historiquement utilisé le 150-0 B ter pour réinvestir dans :
- des opérations de marchand de biens,
- des fonds immobiliers value-add,
- des clubs deals immobiliers professionnels,
la réforme change profondément la donne.
Ces stratégies, bien que professionnelles, ne sont plus compatibles avec le maintien du report d’imposition. Les schémas d’apport-cession devront désormais être pensés en cohérence avec des logiques de capital-investissement ou d’investissement entrepreneurial, et non plus immobilier.
Le PLF 2026 ne vise donc pas l’immobilier patrimonial – déjà exclu – mais bien une pratique de place qui avait trouvé sa légitimité dans les zones d’interprétation du texte antérieur. Cette pratique est désormais clairement fermée.
