La France compte 20 000km de littoral soumis à un phénomène d’érosion. En réponse au changement climatique qui affecte l’intégralité de ces côtes, la Loi Climat et résilience a défini un bail qui encadre la gestion et l’exploitation de biens situés sur les zones concernées par le recul du trait de côte. Explications.
Bail réel d’adaptation à l’érosion côtière : définition et objectifs
Les collectivités volontaires au titre du dispositif d’adaptation des territoires littoraux au recul du trait de côte introduit par la loi Climat et Résilience se sont engagées dans l’élaboration de cartes de projection qui seront intégrées aux documents d’urbanisme. Une fois ces cartes intégrées à la réglementation locale, les communes peuvent disposer d’outils tels que le droit de préemption « pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte » (qui a vocation de permettre aux communes de faire l’acquisition de biens situés sur des zones vouées à disparaitre) et le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière.
Créé par voie d’ordonnance le 6 avril 2022, le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière vise à faciliter la relocalisation progressive de l’habitat et des activités, notamment touristiques, affectées par l’érosion du littoral.
Défini comme un contrat de bail immobilier, le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière permet à l’Etat, une commune ou un groupement de communes, un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement, de proposer à la location un bien immobilier dans une zone exposée au recul du trait de côte. L’objectif principal du bail réel d’adaptation à l’érosion côtière est de concilier la préservation des écosystèmes côtiers fragiles avec les impératifs de développement urbain et touristique.
Ce bail s’étend sur une durée déterminée (entre 12 et 99 ans) et comporte des clauses spécifiques liées à la gestion et à l’entretien des biens concernés.
Il a pour but de permettre la réalisation de constructions et de travaux d’amélioration par le preneur sur le terrain qui soient conformes à la destination des lieux. Ces ouvrages seront au terme du bail la propriété du bailleur. A l’échéance du bail, le bailleur devra alors procéder aux opérations de renaturation du terrain (démolition des installations, constructions ou aménagements et si nécessaire dépollution).
Comment le BRA fonctionne-t ’il ?
Durée du bail
Le terme du bail est fixé selon l’état de l’évolution du trait de côte au moment de la conclusion du bail.
Ce bail réel de longue durée comprend un mécanisme de résiliation anticipée qui autorise le maire ou le préfet à le résilier dès lors qu’ils considèrent que le retrait de la côte peut porter atteinte à la sécurité des personnes occupant le bien.
En revanche, le bail peut être prorogé si le recul de la côte est stable et s’il permet à son occupant de rester au sein du bien. La reconduction tacite n’est quant à elle pas appliquée dans le cadre du bail réel d’adaptation à l’érosion côtière.
Prix de la redevance
Selon l’article L321-21 du code de l’environnement « Le preneur s’acquitte d’un prix à la signature du bail pour les droits réels consentis et, le cas échéant, du paiement pendant la durée du bail d’une redevance ».
Le prix de la redevance due à la signature du bail est défini compte tenu des conditions d’acquisition par le bailleur et des « coûts prévisionnels pour assurer la réalisation de l’ensemble des actions ou opérations permettant la renaturation du terrain d’assiette du bien à l’expiration du bail ». Ce dispositif permet d’éviter des situations dans lesquelles des baux seraient octroyés à une valeur disproportionnée en comparaison de la durée de vie résiduelle du bien.
Quelles sont les obligations du preneur de bail ?
Le preneur est responsable de l’entretien et des réparations nécessaires au bien loué.
Le bail précise la destination des lieux autorisée et les travaux que le preneur peut réaliser.
Le preneur peut acquérir des servitudes et consentir des sous-locations, sous réserve de l’accord du bailleur.
À l’expiration du bail, le bien doit être libéré et renaturé.
