La période du confinement a fortement transformé l’organisation des entreprises et de leurs bureaux. Le télétravail s’est imposé. Les entreprises se retrouvent avec des espaces de travail moins utilisés. Pour éviter d’avoir des bureaux vides, il est possible de transformer ses bureaux en logement. Conseils
La crise de la COVID-19 entraîne une modification majeure dans l’organisation du travail : les collaborateurs qui le peuvent vont travailler plus souvent chez eux. Conséquence : les entreprises se retrouvent avec des espaces de bureaux qu’elles ne vont pas utiliser. En toute logique et pour une bonne gestion des finances, elles vont réduire les surfaces qu’elles occupent. À moyen terme, cela signifie que des surfaces de bureaux vont rester vides. Pour les investisseurs, cette situation ne peut tenir que quelques semaines. Si la vacance devient irrévocable, il convient de réfléchir à changer la destination de tout ou partie de l’immeuble, notamment pour permettre la création de nouveaux logements.
Les vérifications de la faisabilité de transformation de bureaux en logement
La transformation de bureaux en logement est possible si le plan local d’urbanisme le permet. Pour s’en assurer avant toute autre initiative, il convient de se rapprocher du service de l’urbanisme de la commune où l’immeuble est implanté, ou celui de l’intercommunalité. En cas d’interdiction, il faut convaincre les élus de changer les règles. Souvent, l’interdit est pris pour sécuriser l’activité des commerces dans la zone. La persistance de bureaux vides aura aussi cette conséquence, alors que la présence d’habitants peut leur permettre de trouver de nouveaux débouchés. Des arguments que peuvent entendre les conseillers municipaux ou intercommunaux dans l’intérêt de préserver le tissu économique local.
Si les conditions sont réunies, ce n’est pas la seule autorisation à obtenir. Dans le cas d’un immeuble avec plusieurs copropriétaires, le changement de destination de l’espace dédié aux bureaux doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires. Si vous êtes le seul propriétaire, la question ne pose pas. Mais dans ce cas il est nécessaire de vous demander s’il faut changer la destination de tout l’immeuble ou uniquement de quelques étages, et dans ce cas de quels étages. ? La réponse dépend du contexte de chaque immeuble.
Enfin, le propriétaire doit s’assurer que les bureaux pourront bel et bien être transformés en logement. Ce qui lui demandera d’effectuer des réaménagements des espaces. Il doit en particulier veiller à ce que chaque logement soit autonome en termes de réseaux d’eau potable et usée, électricité, isolation acoustique, mode de chauffage… Lors de cette étape, le projet peut orienter le propriétaire vers une mise à nue complète de l’immeuble et procéder à toutes les installations et mises aux normes environnementales notamment. Si un tel projet ne peut être mené par l’actuel propriétaire il peut procéder à une vente et réaliser une belle opération financière. Lorsque la cession se réalise au bénéfice d’un bailleur social, la plus-value immobilière est exonérée. C’est d’ailleurs dans ce cadre que la transformation a le plus de chance d’aboutir pour ce qui concerne les zones dites tendues.
Les gains et charges financières
Dès que des travaux sont nécessaires pour réussir l’opération de transformation des bureaux en logements, rien ne peut se faire sans autorisations. A minima, il faut déposer une déclaration préalable de travaux. Si la structure du bâtiment ou sa façade sont concernées, un permis de construire est nécessaire. La présence d’un architecte est obligatoire dès que les travaux dépassent 15 m² au plancher. Au terme des travaux, vous disposez d’un délai de trois mois pour déposer la déclaration de changement de destination au bureau du cadastre.
Cette dernière démarche est importante. Elle a des conséquences fiscales déterminantes. D’un côté, cela permet de ne plus payer la contribution économique territoriale (CET). D’un autre côté, l’immeuble suit un nouveau régime foncier. La valeur locative cadastrale est singulièrement changée, car ne sont pas les mêmes critères qui sont appliqués. Un petit calcul sera utile afin de boucler le montage financier en vue de solliciter un financement.
Le changement de destination entraîne nécessairement des frais parce que les usages et les besoins sont différents. Outre les travaux, il faut ajouter les impôts fonciers, les charges de copropriété ou de propriété non recouvrables auprès des locataires, comme l’assurance spécifique au propriétaire. En face, il y a les revenus fonciers. Il convient d’étudier le marché local pour proposer des loyers cohérents avec la localisation et la qualité de la bâtisse retravaillée.
