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Accompagnement de clients privés néerlandais dans le financement d’une acquisition résidentielle hyper prime à Saint-Tropez, un appartement unique en son genre, acquis hors marché.
Des clients dans la cinquantaine, citoyens et résidents néerlandais, aux revenus solides et au patrimoine constitué. L’actif convoité l’est tout autant : un appartement sans équivalent sur le marché tropézien, cédé en transaction confidentielle hors marché. Une exigence claire : financer à hauteur maximale tout en maintenant un niveau de collatéral strictement contenu, entre 20 et 30 %, avec instruction d’y tendre le plus bas possible.
Le dossier, c’est aussi une course contre la montre. Compromis signé en février 2025. Après un an de tentatives infructueuses auprès d’autres intervenants, Carte Financement est mandaté en janvier 2026. Date limite de closing : le 15 avril. Sans financement, la clause pénale de 260 000 € s’applique. Thierry prend le dossier en main et structure un crédit immobilier de 2 490 000 €, finançant l’acquisition à hauteur de 96 % de la valeur du bien, consenti sur 180 mois à taux fixe de 3,25 %, avec un collatéral maintenu à 500 000 €. Les offres de prêt ont été réceptionnées à 48 heures du closing. Le déblocage des fonds est intervenu le 15 avril 2026, dans les délais contractuels.
Une famille souhaitait acquérir une propriété dans le Var, au sein d’un environnement patrimonial recherché. L’opération a été réalisée via une SARL de famille constituée pour l’occasion, avec une logique de détention et de transmission à long terme.
Le dossier présentait plusieurs spécificités. Il s’agissait d’une résidence secondaire acquise par une personne morale, avec la présence d’un associé non-résident fiscal. Dans ce contexte, l’analyse reposait autant sur la qualité du patrimoine global que sur la capacité à structurer un financement cohérent et lisible pour la banque.
Le projet représente un montant total de 2 300 000 €, financé à hauteur de 1 800 000 €, l’apport familial s’établissant à 650 000 €. Le financement a été structuré en deux lignes distinctes. Une première tranche de 1 300 000 € amortissable sur 15 ans, à un taux de 3,35 %. Une seconde tranche de 500 000 € in fine sur 10 ans, à un taux de 3,65 %. Cette articulation permet de maîtriser l’effort de trésorerie mensuel grâce à la poche in fine, tout en conservant une flexibilité patrimoniale sur le long terme. Une caution personnelle a par ailleurs été mise en place pour sécuriser l’ensemble du montage.
Sur ce type de dossier, l’enjeu ne se limite pas à obtenir un financement. Il s’agit de construire une structuration cohérente entre les objectifs patrimoniaux, les contraintes bancaires et l’horizon de détention. C’est précisément cette lisibilité patrimoniale et financière qui permet d’inscrire l’actif dans une logique de transmission durable.
Carte Financement a accompagné un couple franco-libanais, résidant à Dubaï depuis plusieurs années, occupant des fonctions de direction senior au sein de groupes financiers internationaux, dans le cadre de l’acquisition d’un appartement de standing situé à Paris 16ᵉ, pour un montant de 1,6 M€.
L’opération s’inscrivait dans un contexte spécifique combinant non-résidence fiscale, revenus perçus à l’étranger et exigences élevées en matière de discrétion, de fluidité opérationnelle et de structuration bancaire, sans mobilisation d’actifs collatéraux.
Carte Financement a structuré et obtenu un financement bancaire en crédit sec, sans garantie réelle ni nantissement, pour un montant de 1,07 M€, représentant un ratio Loan-to-Value de 70 %.
Le crédit a été mis en place sur une durée de 15 ans, à un taux fixe de 3,60 %, sans assurance emprunteur, illustrant la qualité intrinsèque du dossier et la solidité du profil emprunteur.
L’opération a été menée sans déplacement des clients, grâce à une certification du compte réalisée localement par une succursale à Dubaï d’une banque partenaire, dans le cadre d’un dispositif de coopération bancaire internationale spécifiquement ouvert par Carte Financement pour ce type de clientèle expatriée à haut niveau de responsabilité.
Nous avons accompagné une cliente de nationalité américaine, âgée de 48 ans, associée au sein d’un cabinet international de premier plan, dans le cadre de l’acquisition d’un appartement de prestige situé à Paris. Déjà expérimentée en matière d’investissement immobilier aux États-Unis, elle souhaitait réaliser une première opération résidentielle en France, avec une approche patrimoniale structurée et une forte exigence d’optimisation financière.
L’actif ciblé est un appartement ancien idéalement localisé et bénéficiant de prestations haut de gamme, répondant à une double logique de placement patrimonial et de jouissance personnelle à moyen terme.
L’objectif principal de la cliente consistait à mobiliser un minimum de liquidités détenues aux États-Unis tout en maximisant l’effet de levier bancaire en France. Cette stratégie impliquait plusieurs contraintes : statut de non-résidente, revenus perçus à l’étranger, structuration de garanties adaptées et accès à une assurance emprunteur compatible avec un profil résident fiscal américain.
Nous avons structuré un financement bancaire de 1,7 M€, représentant une quotité de financement de 90 %, sur une durée de 15 ans, à un taux fixe de 3,15 %, dans un contexte de marché pourtant exigeant pour les profils non-résidents.
Afin de renforcer la sécurité du montage sans immobiliser excessivement de trésorerie, une partie du risque a été couverte par la constitution d’un collatéral financier équivalent à 20 % du montant investi, placé sur des supports de type ‘securities‘. Cette structuration a permis de répondre aux exigences prudentielles de la banque tout en préservant la flexibilité patrimoniale de la cliente.
Par ailleurs, nous avons assuré la mise en place d’une assurance décès spécifiquement adaptée à un résident américain, à un taux particulièrement compétitif de 0,11 %, malgré les contraintes habituelles liées aux profils internationaux.
Cette opération illustre la capacité à structurer des financements immobiliers complexes pour des profils internationaux exigeants, en conciliant optimisation de l’effet de levier, maîtrise des garanties et accès à des conditions de financement compétitives. Elle démontre également que, même dans un cadre transfrontalier, une approche globale intégrant financement, garanties financières et assurance permet de sécuriser des opérations patrimoniales de premier plan sur le marché parisien.
Nous avons récemment accompagné un couple d’entrepreneurs franco-américains, résidant en Californie, dans le financement d’une propriété très haut de gamme en France. Leur situation présentait plusieurs difficultés majeures : une résidence fiscale aux États-Unis, des revenus perçus en dollars et une activité professionnelle gérée à distance. À cela s’ajoutaient des exigences prudentielles renforcées, notamment la nécessité pour la banque d’obtenir une vision claire de leurs actifs financiers détenus hors Europe. Autant d’éléments qui, dans un contexte international, peuvent considérablement rallonger les délais et durcir les conditions d’accès au crédit en France.
Malgré ces contraintes, nous avons structuré une solution de financement complète et compétitive. L’acquisition a été financée à 100 %, soit 1,5 M€, sans apport initial.
Nous avons obtenu un prêt amortissable sur 15 ans, au taux fixe de 3 %, un niveau particulièrement performant compte tenu de la situation cross-border des clients. Pour répondre aux exigences de garantie, un collatéral limité à 500 k€ a été mis en place – soit environ un tiers seulement du montant emprunté – permettant de préserver la liquidité de leurs placements existants. Ce collatéral a pu être logé directement aux États-Unis, sans transfert vers une banque française, ce qui a simplifié l’organisation patrimoniale et réduit les frictions opérationnelles.
Nos clients sont un couple de français et singapouriens, installés à Londres depuis plus de dix ans. Après trois acquisitions locatives réussies ensemble, ces clients nous ont de nouveau fait confiance pour un projet plus personnel : l’achat de leur résidence secondaire à Roussillon, au cœur du Luberon.
Avec un budget de 910 000€, les clients souhaitaient concrétiser rapidement leur rêve provençal. Le défi était de taille : lancer l’opération en plein été, période souvent ralentie par les congés, et obtenir des conditions de financement compétitives dans un contexte de marché tendu. Trois mois plus tard, le pari était réussi : la résidence secondaire à Roussillon était financée, l’acte signé, et les clés en main.
Nous avons structuré un financement sur mesure, combinant sécurité et optimisation :
– 70 % en prêt amortissable à 3,30 % sur 20 ans
– 30 % en in fine à 3,45 % sur 15 ans, adossé à 30 % de collatéral
– Assurance emprunteur externe, pour plus de souplesse et d’économies
Carte Financement a récemment accompagné avec succès un couple d’investisseurs non-résidents dans leur projet d’acquisition d’une résidence secondaire à Nice (06), d’un montant de 1 100 000 €.
Le profil des emprunteurs
Nos clients, nés en Grèce, sous passeport australien, néerlandais et américain, résident aux États-Unis. Monsieur est chef d’entreprise dans l’immobilier et le couple dispose déjà d’un patrimoine immobilier composé de 7 biens immobiliers aux Etats-Unis.
L’objectif des clients était de financer 100 % de leur projet (hors mobilier). Nous avons obtenu un financement sur mesure en deux tranches :
Le financement a été garanti par une hypothèque sur le bien financé et un nantissement d’épargne à hauteur de 330 000 €.
Le + Carte Financement
Grâce à notre expertise en financement des non-résidents et à notre réseau bancaire dédié, nous avons su valoriser le profil patrimonial de nos clients pour obtenir un financement à 100 % du coût du projet, malgré leur absence de revenus locaux et de compte bancaire, ce qui est souvent une préoccupation de nos clients.
Refusé par une dizaine de banques, ce dossier urgent nécessitait une solution sur-mesure dans un délai de deux mois, faute de quoi une clause pénale devait s’appliquer.
Le profil emprunteur concernait un couple non résident, résidant en Hongrie, avec un ancrage russo-géorgien. Les revenus étaient structurés de manière atypique, l’organisation patrimoniale difficilement lisible, et le montage impliquait des frictions sur le collatéral.
Le bien à financer était un appartement situé à Cap d’Ail, d’une valeur de 1,9 million d’euros. Le vendeur, très strict sur les délais, n’autorisait aucun retard.
La solution mise en place a permis un financement à hauteur de 85 % du prix, avec un collatéral externe de 1 million d’euros. Le crédit a été structuré en in fine, sans assurance exigée, à un taux indexé EURIBOR avec une marge de 1,35 %. Les fonds ont été décaissés avant même le retour de l’expertise.
La signature a pu avoir lieu dans les délais, le dernier jour du compromis.
Une opération qui démontre la capacité à structurer des financements complexes dans des contextes internationaux, avec réactivité, exigence et précision.
Nous avons récemment accompagné un footballer professionnel évoluant en Bundesliga (Championnat d’Allemagne de football), doté de revenus UHNWI, dans la constitution de son patrimoine immobilier en vue de préparer sa reconversion post-carrière.
L’opération a été intégralement financée à hauteur de 100 %, avec les caractéristiques suivantes :
Ce projet illustre notre capacité à structurer des financements sur mesure pour des clients à forte valeur, avec une vision patrimoniale claire et une stratégie de long terme.
Carte Financement accompagne un couple de trentenaires franco-libanais et anglais salariés dans de grandes sociétés internationales à Dubai dans l’acquisition d’une résidence secondaire à Paris.
Déjà propriétaires à Londres, ils ont souhaité faire l’acquisition d’un appartement à Paris pour un coût de revient total d’environ 2 M€. Carte Financement à obtenu un prêt de 1 M€ à des conditions exceptionnelles de 3 % sur 20 ans.
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