Professions Libérales

Carte Financement a accompagné une foncière patrimoniale dans le financement de l’acquisition d’un local commercial de plus de 300 m², destiné à accueillir un centre paramédical en région parisienne.

Acquis libre de toute occupation, l’actif devait faire l’objet de travaux d’aménagement préalablement à l’installation du futur exploitant. L’opération reposait sur une séparation claire entre la société propriétaire des murs et la structure exploitant l’activité médicale.

Un dossier présentant une double lecture du risque

Le projet bénéficiait de plusieurs fondamentaux solides : un prix d’acquisition maîtrisé, un apport significatif, un actif adapté à une activité de santé et des investisseurs disposant d’une expérience patrimoniale importante.

La principale difficulté résidait toutefois dans l’analyse du futur locataire.

Celui-ci appartenait à un réseau de cabinets paramédicaux en forte croissance, regroupant plusieurs dizaines de praticiens et réalisant déjà plusieurs centaines de milliers de consultations chaque année. Toutefois, une grande partie des centres avait été ouverte récemment et se trouvait encore en phase de montée en charge.

Les comptes historiques du réseau ne permettaient donc pas encore d’observer pleinement sa rentabilité normative. Les flux financiers disponibles reflétaient notamment :

• les coûts d’ouverture des nouveaux cabinets
• les investissements nécessaires à leur aménagement
• les avances de besoin en fonds de roulement
• les charges liées à la structuration du réseau
• la consommation de trésorerie des sites encore en phase de lancement

À l’inverse, les cabinets les plus matures présentaient déjà des flux d’exploitation plus stabilisés. La trajectoire financière prévoyait un retour à l’équilibre des nouveaux centres dans un délai de 12 à 15 mois.

L’enjeu consistait ainsi à démontrer à la banque que les résultats historiques ne traduisaient pas une faiblesse structurelle du modèle économique, mais les conséquences temporaires d’une stratégie de déploiement rapide.

Le travail réalisé par Carte Financement

Carte Financement a réalisé une analyse détaillée du groupe afin de distinguer :

• la performance des cabinets matures de celle des centres récemment ouverts
• les charges récurrentes des dépenses liées au développement
• le risque immobilier du risque d’exploitation
• la capacité financière du porteur immobilier de celle du futur locataire

Cette analyse a également permis de mettre en avant la taille déjà atteinte par le réseau, la progression régulière de son activité, la présence d’un investisseur institutionnel à son capital et la validation antérieure de son modèle économique par un acteur spécialisé de l’immobilier de santé.

La solution de financement obtenue

À l’issue de cette analyse, Carte Financement a obtenu un prêt immobilier de 700 000 € sur 15 ans, à un taux fixe de 4,65 %.

Le financement comprend une franchise en capital de six mois, permettant d’accompagner la période de travaux et le démarrage du futur centre avant l’entrée en amortissement du prêt.

Carte Financement a également négocié une grille d’indemnités de remboursement anticipé dégressive :

• 3 % au cours des quatre premières années d’amortissement
• 1,5 % de la cinquième à la huitième année
• exonération au-delà de la huitième année

hors cas de rachat du financement par une autre banque.

Cette souplesse constitue un élément important de la structuration, puisqu’elle permet à l’investisseur de conserver une capacité d’arbitrage ou de refinancement à moyen terme, avec un coût de sortie progressivement réduit.

Notre client pratique son activité depuis 2016 au sein d’un cabinet dentaire dans une autre commune à proximité de Marseille. Il a désormais choisi de dispenser ses soins en s’installant à Alès dans le département du Gard.

En raison de la pénurie de praticiens dentistes dans la commune d’Alès, son chiffre d’affaires devrait poursuivre sa croissance et lui permettre de faire face aux frais d’installation.

Cette acquisition a été réalisée via une SCM (société civile de moyens).

Nous sommes intervenus afin de financer 322 142€ sur 120 mois à 4,35% via la SCM avec une ligne de prêt pour l’achat du matériel et les travaux.

Pour un client chirurgien ophtalmique, nous avons financé une opération en deux étapes :

1/ Le financement de la vente de sa patientèle à une SEL lui permettant de dégager plus de 180 000 € net d’impôts. Le prêt a été effectué sur 7 ans à un taux de 0,80 % sans garantie.

2/ Le cash dégagé par la vente de sa patientèle lui a permis d’avoir un apport pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale. Le solde a été financé sur 120 mois au taux de 0,60 %. La garantie retenue est une hypothèque sur le bien acquit.

Nous avons accompagné une SCI dont les 9 associés sont pneumologues, pour l’acquisition d’un local à Lyon afin d’y installer leur quatrième centre médical.

Notre bureau lyonnais a obtenu un financement de 100% du prix d’achat, soit 1 064 000€ sur 20 ans au taux de 1,98%.

Nous avons obtenu un crédit immobilier pour l’achat d’un cabinet de psychologie situé à Issy-les-Moulineaux.

Le prêt d’un montant de 270 000 euros sur 20 ans a été obtenu au taux de 1,40% avec en garantie un PPD (privilège prêteur de deniers)

Nous avons obtenu un crédit immobilier pour l’achat d’un cabinet de psychologie situé à Issy-les-Moulineaux.

Le prêt d’un montant de 270 000 euros sur 20 ans a été obtenu au taux de 1,40% avec en garantie un PPD (privilège prêteur de deniers)

Nous avons financé 1 020 000 euros, soit 100% du prix d’acquisition des nouveaux bureaux d’une jeune entreprise spécialisée dans le conseil en ingénierie industrielle.

Ce financement au taux de 1,15% sur 180 mois se décompose comme suit :

• Ligne foncier 950 000 € avec différé 8 mois
• Relais TVA 70 000 €

Les garanties prises sont l’hypothèque et la caution des associés à hauteur de 200 000€.

Nous avons financé le local professionnel d’un ophtalmologue implanté au cœur du Marais. Nous avons obtenu un prêt de 435 000 € (soit 100 % du prix d’acquisition du bien) sur une durée de 240 mois au taux de 0,98 % avec une assurance déléguée.

Les garanties prises sont un PPD et la caution des associés.

Nous avons obtenu pour nos clients, architectes d’intérieur de renommée internationale, un financement de 5 350 000 € pour l’acquisition de leurs locaux professionnels situés en plein centre de Paris.

La particularité de ce projet réside dans le fait que l’acquisition de l’actif immobilier est passée par une acquisition de titres de société d’une structure détenant une partie de ce bien.

Ainsi, l’acquisition des bureaux s’est faite en deux étapes mais de façon concomitante :

• Etape 1 : Acquisition des parts de la société détenant une partie de l’actif

Le prêt de 1 380 000 € a été octroyé sur une durée de 20 ans avec 12 mois de différé partiel à un taux de 1,65 % hors assurance. Les garanties demandées par la banque ont été le nantissement des parts de la société détenant l’actif et la caution des associés.

Les clients bénéficient d’une exonération des pénalités de remboursement anticipé si celui-ci intervient à partir de la 3^ème année de remboursement du prêt.

• Etape 2 : Acquisition des murs par cette même structure

Financement de 3 970 000 € sur une durée de 20 ans dont 12 mois de différé partiel à un taux de 1,65 % hors assurance et avec comme garantie l’inscription de privilège de prêteur de deniers. Absence d’IRA au bout de la 3^ème année.