Le changement de destination d’un bien immobilier à travers l’expérience de Pitch Promotion.
La transformation de bureaux en hôtel : une opération qui reste complexe
Depuis plus de 25 ans, Pitch Promotion est un acteur majeur de l’immobilier. Initialement spécialisé dans le logement haut de gamme parisien, le Groupe a développé une solide expérience dans tous les domaines, au niveau national, tant dans la construction neuve (collectif, bureaux et sièges sociaux, aménagements urbains, commerces, plateformes logistiques…) que la rénovation. Pitch Promotion réalise un chiffre d’affaires supérieur à 300M€ et emploie 200 collaborateurs. Thierry Dourdet, directeur Bureaux et Valorisation de PITCH Promotion, a bien voulu répondre à nos questions concernant la restructuration de bureaux en hôtels.
Quelles étapes faut-il respecter pour changer la destination d’un bâtiment de bureau en hôtel?
Les autorisations administratives sont indispensables pour le changement de destination. Pour les travaux, il faut un permis de construire.
Comme il s’agit d’un hôtel, il faut aussi répondre au cahier des charges des ERP (établissements recevant du public). Très souvent, il faut nettoyer le site. Il est courant en effet que les immeubles anciens comprennent de l’amiante et du plomb.
Le Grenelle de l’Environnement a aussi imposé de nouvelles normes.
Il peut aussi y avoir des contraintes sur la façade, dans laquelle il faut percer des ouvertures. Sur le plan structurel, il faut amener l’eau, la climatisation, l’air. Ces installations prennent de l’espace. Leur intégration dans le bâtiment n’est jamais simple. Ce n’est pas une mince affaire de les intégrer. Il peut aussi y avoir des problèmes de hauteur à régler.
Au rez-de-chaussé, il faut prévoir la place pour un hall, un office, un bar ou une salle de petit déjeuner.
Est-ce avantageux par rapport au neuf ?
Non, il s’agit d’une restructuration coûteuse, par ce qu’il faut détruire, puis reconstruire. Le problème est le manque d’espace disponible dans les grandes villes comme Paris. Il est difficile de trouver des bureaux à restructurer à un bon emplacement, près des transports en commun. Il existe néanmoins beaucoup de petits projets de 1.500 à 2.000 m2, avec une capacité réduite comprise entre 30 et 50 chambres.
Quels sont les délais de mise en œuvre de la demande de changement de destination à la fin du projet immobilier ?
Du sourcing du terrain à la livraison, la construction du Marriott Renaissance, d’une superficie de 6.800 m2 (40 rue René Boulanger, 75010), qui est un projet lourd, a pris 5 ans.
Quel est le marché ?
Cela reste une niche, mais qui demande des compétences multiples et pointues. Il y a quatre ans, il manquait environ 7.000 chambres à Paris. Ce sont les chiffres qui remontent notamment de l’Office du Tourisme. Ce retard est en voie d’être comblé. Dans le détail, il manque surtout des hôtels avec plus de 50 chambres, susceptibles de recevoir des TO ou de grandes entreprises pour des séminaires. Aujourd’hui, la priorité de la Ville de Paris reste le logement, avec pour les immeubles les plus importants un volant social significatif.
La location saisonnière nuit-elle aux hôteliers ?
Les plateformes comme AirBnB se sont installés dans le paysage. Elles commencent à être régulées en France et à l’étranger afin d’éviter certains abus.
Face à ces nouveaux entrants, les hôteliers doivent renforcer leurs services, de la réservation jusqu’à la mise en place de programme de fidélité. Ils ont de nombreuses cartes en main pour s’adapter.
Les investisseurs que je rencontre continuent à croire au potentiel hôtelier, surtout à Paris, où la demande est forte. Et, ils n’ont pas à acheter un fonds de commerce, puisqu’ils le créent.
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