La commercialité désigne l’autorisation nécessaire pour transformer un logement en commerce (ou inversement) dans certaines zones comme Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne. Cette autorisation prend la forme d’un titre de commercialité, aussi appelé droit de compensation.
Concrètement, lorsqu’un propriétaire souhaite convertir un appartement en boutique ou en bureau, il doit acquérir un titre de commercialité équivalent à la surface transformée. À l’inverse, ramener un local commercial à l’habitation permet de revendre ce droit. Ces titres font l’objet d’un marché parallèle où les prix varient fortement selon les arrondissements ou communes.
Il existe trois types d’autorisation de changement d’usage :
- usage mixte (activité professionnelle exercée dans la résidence principale, sans compensation),
- usage à titre personnel (autorisation limitée à une personne, sans compensation),
- usage à caractère réel (changement définitif, avec compensation → commercialité).
Les prix de la commercialité à Paris
LSelon les données de Wise Dôme Conseil (T1 2023), les prix de la commercialité atteignent des niveaux records :
- Arrondissements hyper renforcés : de 1 500 € à 5 000 € / m², avec des pics à 5 000 € dans le 8e arrondissement.
- Secteurs renforcés (SCR) : entre 550 € et 1 500 € / m².
- Secteurs simples : autour de 600 € / m².
Dans certains quartiers, il faut céder 2 m² de commercialité pour transformer 1 m² de logement en commerce, ce qui double le coût réel d’une opération.de compensation pour transformer 1 m² de logement, ce qui double le coût réel de l’opération.
Une cartographie très segmentée
La commercialité reflète une géographie très différenciée. Les arrondissements hyper-centraux (1er, 6e, 7e, 8e, une partie du 9e) concentrent les prix les plus élevés. Les secteurs renforcés affichent des valeurs intermédiaires mais en forte hausse. En périphérie, les secteurs simples restent plus accessibles (600–900 € / m²).
Entre 2017 et 2023, les prix de la commercialité ont parfois doublé ou triplé. Dans le 8e, certains bailleurs sociaux atteignent 10 000 € / m².
La commercialité dans les Hauts-de-Seine
Dans le 92, la commercialité existe également mais reste beaucoup moins transparente. Contrairement à Paris, aucune grille publique de prix n’est disponible. Toutefois, plusieurs facteurs influencent ce marché :
- forte densité de bureaux autour de La Défense,
- loyers commerciaux inférieurs à ceux de Paris (76 à 263 € / m²/an en moyenne contre jusqu’à 666 € / m²/an dans la capitale),
- politiques municipales généralement plus souples.
En l’absence de données consolidées, il est recommandé de consulter les services d’urbanisme ou des cabinets spécialisés pour toute opération nécessitant un titre de commercialité.
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À Paris, la commercialité est devenue un élément incontournable des projets immobiliers. Les prix atteignent désormais des niveaux très élevés dans les arrondissements centraux. Dans le 92, le marché reste plus opaque mais évolue sous l’effet de la densité tertiaire et des arbitrages entre logements et commerces.
Pour les investisseurs et opérateurs, intégrer dès l’amont le coût de la commercialité et la valorisation d’un titre de commercialité est désormais une nécessité stratégique.
