Dans le cadre d’un crédit-bail immobilier, la levée de l’option d’achat par le locataire s’accompagne d’une fiscalité singulière. Les conséquences fiscales méritent d’y porter une attention particulière afin que l’opération atteigne les objectifs attendus. Voici ce qu’il faut savoir.
Un cadre fiscal spécifique à la levée de l’option d’achat
Lorsqu’un locataire choisit de lever l’option d’achat prévue dans son contrat de crédit-bail immobilier, il devient de fait propriétaire du bien. Résultat : cette opération s’assimile à une acquisition immobilière, ce qui entraîne plusieurs conséquences au niveau de la fiscalité.
Les droits d’enregistrement
Le locataire doit de fait s’acquitter du paiement des droits d’enregistrement, les droits de mutation. Calculés sur le montant résiduel payé pour acquérir le bien, ces droits varient selon la localisation du bien et sa nature – bien professionnel ou résidentiel. Reste qu’ils représentent une part non négligeable du coût total de l’acquisition et doivent être anticipés en amont afin de veiller à la bonne rentabilité de l’opération.
Les réintégrations fiscales, une singularité de la levée de l’option d’achat
Par ailleurs, lors de la levée d’option, le locataire accède à la propriété du bien immobilier. Cela impose de procéder à des réintégrations fiscales précises.
Ces réintégrations correspondent à :
- La valeur du bien acquis, terrain inclus
- Moins le montant de la levée d’option
- Moins le montant des amortissements que le crédit-preneur aurait normalement déduits en tant que propriétaire depuis la signature du contrat
- Moins les loyers déjà déduits
Un exemple ?
- Prix du terrain : 50 000 €
- Prix du bâtiment : 400 000 €
- Prix de la levée d’option : 10 000 €
- Durée du crédit-bail : 15 ans
Dans ce cas, la somme des loyers non déductibles s’élève à 40 000 € (50 000 – 10 000).
L’amortissement technique est de 300 000 € (calculé sur la base de 400 000 € divisés par 20 ans, puis multipliés par 15 ans). À noter : le terrain n’est pas amortissable.
En cas de vente, l’amortissement est accéléré. Ici, il s’étale sur 15 ans, alors qu’un amortissement standard pour l’acquisition de locaux se ferait généralement sur une période plus longue (20 ans dans cet exemple).
L’amortissement financier, quant à lui, s’élève à 440 000 € (50 000 + 400 000 – 10 000), représentant le coût total de financement de l’opération.
En conséquence, une réintégration fiscale de 100 000 € est nécessaire (440 000 – 300 000 – 40 000).
Cette opération, par nature complexe, peut exposer à des risques de redressement fiscal. Pour sécuriser l’ensemble de la démarche, il est fortement recommandé de solliciter un expert en financement immobilier, ou un avocat spécialisé en la matière.
L’imposition des plus-values potentielles
Autre conséquence en termes de fiscalité : si le locataire revend le bien après l’avoir acquis, il se trouve soumis à l’imposition des plus-values immobilières. Cette imposition est calculée sur la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition – y compris les droits d’enregistrement et les frais annexes -.
Deux aspects doivent être pris en considération :
- La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu, au taux de 19%, et aux paiements de prélèvements sociaux, 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %.
- Des exonérations peuvent s’appliquer, notamment si le bien constitue la résidence principale ou si le délai de détention du bien excède 30 ans.
La fiscalité du locataire : le cas d’une société
Pour les entreprises, suite à la levée de l’option d’achat, le bien acquis se trouve inscrit à l’actif du bilan, à sa valeur d’acquisition qui correspond généralement au prix de levée de l’option.
Cette inscription en immobilisation permet de pratiquer des amortissements sur la durée d’utilisation restante du bien. Ces amortissements étant déductibles du résultat imposable, ce qui permet par ailleurs d’alléger la charge fiscale.
Dans certains cas, l’acquisition du bien peut être soumise à la TVA, notamment pour les locaux à usage professionnel. Le locataire devra donc verser la TVA en plus du montant résiduel.
Aussi, des réintégrations fiscales sont à effectuer lors de la levée de l’option. En effet, la fraction des loyers antérieurement déduite doit être réintégrée. Cette fraction correspond à la différence entre la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat, diminuée du prix de levée d’option, et les amortissements techniques que le preneur aurait pu déduire s’il avait été propriétaire de l’immeuble pendant la période du contrat. Le montant de cette réintégration est par ailleurs diminué des quotes-parts de loyers non déductibles.
Enfin, la revente d’un bien affecté à une activité professionnelle est soumise au régime des plus-values professionnelles. Le traitement fiscal dépend de l’ancienneté du bien et du régime fiscal de l’entreprise – impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
La levée de l’option d’achat dans le cadre d’un crédit-bail immobilier est une opération stratégique qui s’accompagne de conséquences fiscales singulières, qu’il convient d’anticiper et de maîtriser.
