Il est possible d’acquérir un bien immobilier à l’étranger pour disposer d’une résidence secondaire, pour réaliser un investissement locatif ou pour acheter sa résidence principale située dans un autre pays.
Pour financer cet achat par l’intermédiaire d’un prêt, les emprunteurs peuvent souscrire à un crédit auprès d’un établissement financier en France ou à l’étranger. Cependant rechercher un financement dans le pays dans lequel le bien est acquis, ne vous permet pas de bénéficier des taux extrêmement compétitifs proposés par les banques françaises depuis maintenant plusieurs années. De plus, solliciter une banque étrangère peut être compliqué du fait de la distance, de la langue et des démarches administratives et délais qui peuvent être complètement différents de ceux de la France. Faire les démarches pour un financement auprès d’une banque française parait donc être la solution la plus simple pour acheter à l’étranger. Mais cela nécessite une bonne maitrise du crédit hypothécaire d’où l’intérêt de passer par un professionnel tel qu’un courtier un crédit hypothécaire.
Crédit hypothécaire : principe et fonctionnement
En France, lorsqu’une banque octroie un crédit immobilier, elle prend en général une garantie sur le bien immobilier qu’elle finance.
En prenant cette garantie, elle se couvre contre les éventuels risques de défaut de paiement de l’emprunteur, qui est bien souvent également caution personnelle. Dans ce cadre, différents types de garanties peuvent être demandées par les banques :
- Une caution auprès d’une société de cautionnement (Crédit Logement ou SACCEF). Dans ce cas, la société de cautionnement se substituera au créancier vis-à-vis de la banque en cas de non-paiement des mensualités et s’occupera du recouvrement directement avec l’emprunteur. Bien entendu, si besoin, la société de cautionnement pourra finalement enregistrer une hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur afin de recouvrir la dette en passant la vente forcée du bien immobilier
- Une hypothèque légale de prêteur de deniers (HPD) qui remplace depuis le 1er janvier 2022 le privilège de prêteur de deniers (PPD)
- Une hypothèque conventionnelle sur le bien objet du financement
Dans le cadre d’un crédit immobilier en France, pour que la garantie puisse être prise par la banque et que l’opération puisse aboutir, le bien doit se situer sur le territoire français. Même si certaines banques ont des filiales à l’étranger, toutes ne maitrisent pas les règles en vigueur dans les autres pays, notamment en ce qui concerne le crédit et l’urbanisme. Pour celles qui ont un réseau international, il y a en réalité peu d’interactions entre les entités locales et étrangères. Difficile voire impossible d’être certain d’obtenir un prêt dans une banque locale de la même enseigne que votre banque en France. De plus, il faut que l’établissement financier ait un agrément local pour avoir l’autorisation de financer le projet.
Pour les emprunteurs disposant d’un patrimoine important et étant susceptibles d’enter en relation avec des banques privées internationales, il est, au cas par cas, possible de solliciter un prêt hypothécaire avec une garantie à l’étranger à condition de placer une somme importante dans la banque en question (au minimum 500 000 euros).
Acheter un bien immobilier déjà construit
Dans le cas d’un achat immobilier à l’étranger d’un appartement ou d’une maison déjà construite, les personnes physiques qui souhaitent emprunter ont recours au prêt hypothécaire affecté. Le crédit hypothécaire est « affecté » lorsque la destination des fonds est connue. La banque s’assure ainsi de la bonne utilisation de la somme financée et se protège contre tout financement d’activité illicite. Dans ce cas, l’objet du crédit étant l’acquisition d’un bien immobilier, le crédit hypothécaire obtenu sera réalisé dans le cadre de l’article L 313 – 1 du code de la consommation en vigueur pour la protection des consommateurs dans le cadre du crédit immobilier. Le taux d’usure du crédit sera alors plafonné au taux indiqué par la Banque de France dans la rubrique « Crédits Immobiliers »
Le principe du crédit hypothécaire consiste à garantir l’emprunt qui servira à financer le bien hors de France par un autre bien immobilier situé en France et dont l’emprunteur est déjà propriétaire. Ainsi, en cas de défaut de paiement, l’établissement financier qui a accordé le prêt pourra se rembourser en saisissant le bien hypothéqué. On parle alors de « garantie déplacée ».
Acheter un terrain à l’étranger
Dans ce cas de figure, le crédit hypothécaire non affecté ou de trésorerie sera en général la solution retenue pour financer l’achat de terrain à l’étranger. Cette option permet à l’emprunteur de disposer d’une trésorerie qu’il pourra affecter à sa guise à l’acquisition du terrain et à la réalisation des travaux. Il est difficile d’obtenir un prêt hypothécaire de ce type car même s’il s’agit de l’achat d’un terrain, l’utilisation des fonds ne sera pas précisée pour l’établissement financier prêteur. Ce type de crédit hypothécaire de trésorerie est souvent réalisé par des établissements spécialisés peu connus qui travaillent presque exclusivement avec les réseaux de courtiers en crédit. Les taux sont généralement plus élevés car le crédit est réalisé dans le cadre d’un crédit à la consommation régit par l’article L 312-1 du code de la consommation. Les taux d’usure sont bien plus élevés et permettent aux banques d’avoir une marge plus confortable Les clients patrimoniaux fortunés peuvent également avoir recours à des banques privées qui peuvent octroyer des crédits hypothécaires à des taux moins élevés. En plus de l’hypothèque, ces banques privées demanderont à ce qu’une partie du crédit soit garantie par le nantissement d’un placement financier dans les livres de la banque. Quelques banques privées peuvent occasionnellement créer l’épargne à nantir à partir du crédit octroyé. Ainsi, une partie des liquidités dégagées par le crédit seront conservées par le client sur des instruments financiers gérés par l’établissement bancaire pour le compte du client.
Comment financer un bien à l’étranger ?
Prêt hypothécaire
Conditions de financement
- Le bien hypothéqué doit être libre de tout crédit. Si jamais le crédit n’est pas totalement remboursé, le prêteur rachètera le crédit en cours sur le bien immobilier apporté en garantie
- Sa valeur doit est supérieur au financement demandé pour l’achat à l’étranger. Si le client dispose d’un patrimoine immobilier conséquent, qui est endetté mais dont la valeur nette est supérieure au financement demandé, il est également possible demander à des organismes de cautionnement.
- Comme pour un crédit traditionnel, les revenus et charges seront étudiés de près et le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35% (assurance comprise) des revenus
Il existe des exceptions, notamment pour la clientèle fortunée et pour des investissements d’un montant important, la garantie peut parfois être prise sur un territoire européen en passant par des banques privées qui ont une plus grande amplitude quant aux garanties possibles sur un financement. Ces mêmes banques privés pourront parfois être plus souples sur le taux d’endettement.
Durées
La durée maximale du crédit hypothécaire est de 20 ans. Si l’emprunt s’étale sur une courte durée (environ deux ans), il s’agit alors d’un crédit-relais.
Taux
Si le crédit hypothécaire est affecté, les taux sont des taux de marché légèrement majorés. Si l’établissement qui finance l’opération est spécialisé dans le crédit hypothécaire, le taux sera souvent plus fortement majoré, certains pratiquent même systématiquement le taux d’usure. Dans le cas d’un crédit hypothécaire non affecté, les taux sont souvent un peu plus élevés.
Quotité de financement
C’est la valeur du bien hypothéqué qui déterminera la quotité de financement. Elle est déterminée par un évaluateur immobilier qui analysera la situation géographique du bien, sa surface…
Contreparties
Les banques qui financent ce type de projet demandent en général des contreparties, domiciliation de revenus ou placements.
Certaines banques ne demandent aucune contrepartie commerciale mais de fait ces banques margent sur les taux. Ils dépassent dans ce cas les 2% et peuvent monter jusqu’à environ 4%.
Le prêt hypothécaire in-fine
Il existe aussi la possibilité dans certains cas de recourir à un prêt hypothécaire In Fine sur une durée de 7 à 10 ans à des taux relativement élevés, au-dessus de 2% également Les banques privées qui le pratiquent demanderont également systématiquement un placement financier nanti mais les taux seront un peu moins élevés ou bien à taux variable aux alentours de Euribor + 1,5% et Euribor +2%.
