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Carte Financement accompagne les non-résidents depuis plus de 10 ans dans le financement de leurs projets. Malheureusement, nous devons nous rendre à l’évidence qu’il est de plus en plus compliqué de trouver des solutions. Le crédit immobilier non-résident devient plus difficile à obtenir. Le financement des non-résidents a toujours été plus compliqué que le financement des résidents. Pourquoi ?
Le crédit immobilier, un produit d’appel avant tout
Le crédit immobilier a toujours été un produit d’appel pour les banques. Le crédit permet au banquier d’acquérir de nouveaux clients, en finançant leurs projets immobiliers à des taux de crédits les plus bas possible avec des marges faibles voire nulles. La vente de produits bancaires autres tels que les moyens de paiements, les produits d’épargne ou l’assurance seront d’avantage margés afin d’augmenter la profitabilité du compte client. Le client non-résident vit à l’étranger et consomme donc les produits bancaires dans son pays de résidence. Il sera donc beaucoup plus compliqué pour le banquier de rattraper la marge perdue sur le crédit en vendant d’autres produits.
Un risque de crédit plus compliqué à identifier et à maîtriser
Le dossier d’un crédit immobilier pour un non-résident sera plus compliqué à monter. La documentation est souvent dans une autre langue, la réglementation encadrant son contrat de travail n’est pas la même, la fiscalité est différente et s’il est entrepreneur il faudra bien comprendre les documents fiscaux et l’environnement économique de l’entreprise. Les volumes de crédits immobiliers étaient conséquents ces dernières années, selon l’observatoire Crédit Logement, la production annuelle a augmenté d’environ 50% entre 2013 et 2019 en passant de 128 milliards d’euros à 189 milliards d’euros (hors rachats de crédits). Ce volume, compliqué à absorber pour les banques, n’a pas été un élément favorable aux non-résidents. Devant un tel volume, les banques peuvent davantage choisir leurs clients en orientant la production de crédits immobiliers vers la clientèle qui leurs semblent la plus attractive.
Le fameux « KYC » , quelle importance pour le crédit immobilier non-résident ?
Le “KYC”-“Know Your Customer” ou encore la connaissance client en français est un terme à maîtriser pour comprendre le crédit immobilier non-résident. La réglementation bancaire s’est fortement accrue ces dernières années. Suite aux multiples scandales d’évasions fiscales, de fraudes ou de terrorisme, les régulateurs bancaires internationaux ont dû augmenter le niveau d’exigence des banques dans la connaissance client. Sous peine de lourdes sanctions financières, administratives et pénales, les banques doivent respecter de nombreuses obligations et mettre en place des systèmes afin de s’assurer que leurs clients ne réalisent pas des opérations de fraude fiscale ou financière, de blanchiment d’argent, de financement du terrorisme… L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) et TRACFIN sont des organismes qui surveillent les banques ainsi que les transactions. Les banques doivent déclarer les soupçons qu’elles peuvent avoir et les cas avérés de fraude. Rien qu’une ouverture de compte à une personne ou une entreprise peut impliquer de nombreux contrôles. On imagine aisément que tous ces processus sont d’autant plus complexes et délicats dans un contexte international. Les banques font très attention au pays de résidence des clients qu’elles financent. Pour certains pays, elles n’étudient même pas les dossiers.
La distance physique
Alors que seuls quelques établissements réalisent les opérations d’ouverture de compte et d’octroi de crédit immobilier en ligne, la majorité des banques demande encore aux clients de se déplacer en agence avant d’accorder un crédit immobilier.
Moins de solutions bancaires pour le crédit immobilier aux non-résidents
Ces 10 dernières années de nombreux établissements bancaires ou départements de banques dédiés aux non-résidents ont fermés :
- Le Crédit Immobilier de France (CIF) dont la filiale BPI (Banque Patrimoine & Immobilier) intervenait régulièrement pour cette clientèle a cessé ses activités en 2013
- GE Money Bank qui change d’actionnariat en 2017 pour devenir My Money Bank stoppe ses activités de financement aux non-résidents en France pour se concentrer essentiellement sur les métiers du rachat de crédits
- Le Crédit Foncier qui avait un département dédié à la clientèle internationale a cessé ses activités en 2019
- Société Générale qui avait un département clientèle internationale conséquent a fortement réduit la voilure et ne traite plus que quelques demandes d’expatriés avec contrat d’expatriation
De nombreuses autres banques ont malheureusement décidé de durcir leur politique crédit envers la clientèle internationale.
Pour toutes ces raisons, il a toujours été particulièrement compliqué de trouver un crédit immobilier lorsqu’on est non-résident. La période actuelle de la COVID n’a fait qu’augmenter les difficultés liées à l’obtention d’un crédit immobilier pour un non-résident. La principale raison étant la fermeture des frontières et la limitation des déplacements qui rend impossible les rendez-vous en agence afin d’ouvrir les comptes. Enfin, la période actuelle impose aux banques d’être encore plus vigilantes sur leurs politiques de risques et sur d’éventuelles fraudes.
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