Compte tenu des montants en jeu et de la durée des emprunts immobiliers, les établissements financiers prennent certaines précautions. Il peut être utile de connaître les différentes garanties avant d’emprunter. Au-delà de l’assurance emprunteur couvrant les risques liés à l’état de santé de l’emprunteur ainsi que la caution personnelle, il existe trois types de garanties pour couvrir le défaut de paiement de l’emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier. Elles n’ont pas toutes les mêmes effets ni le même coût.
L’hypothèque, une solution longtemps privilégiée
L’hypothèque est une sûreté réelle très ancienne. Le premier prêt hypothécaire aurait été accordé à Babylone en 430 avant JC.
L’établissement de crédit fait inscrire l’hypothèque sur le bien immobilier. Si le remboursement du crédit n’est pas respecté, le bénéficiaire de la garantie peut obtenir la vente de l’immeuble et être payé sur le prix de vente selon son rang et par préférence aux créanciers ordinaires.
- L’hypothèque peut se prendre sur tout type de bien (bien ancien, bien neuf, terrain.)
- L’hypothèque est établie par un notaire et publiée au service de publicité foncière.
- Il faut prévoir la taxe de publicité foncière qui s’élève à 0,715% du montant total garanti par l’hypothèque ainsi que 0,814% correspondant aux émoluments du notaire ainsi que quelques autres frais divers. Au final, les frais liés à l’hypothèque sont souvent compris entre 1,7% et 2% du montant emprunté.
- Une fois le prêt remboursé, l’hypothèque devient caduque. Un an après le paiement de la dernière échéance, l’inscription disparaît sans frais, ni formalités.
- Si l’emprunteur veut vendre son bien immobilier avant le terme du crédit, c’est possible. Il doit dans ce cas obtenir la main levée de l’hypothèque. Ces frais de main levée représentent environ 0,5% du montant du prêt initial.
Compte tenu de son formalisme, certains d’établissements se contentent, par exemple dans le cas d’un crédit-relais, d’une promesse d’affectation hypothécaire (l’hypothèque ne sera inscrite qu’en cas d’incident de paiement).
Calculer son coût : Simuler le coût d’une hypothèque
Moins cher, le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Le privilège de prêteur de deniers a les mêmes effets que l’hypothèque. Néanmoins, à sa différence cette sûreté ne peut porter que sur des biens existants, ce qui exclut donc les achats en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) où le promoteur est le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du logement, et n’est pas possible pour le financement de travaux.
Il permet à la banque, non remboursée par l’emprunteur, de procéder à la vente du bien pour être payée sur son prix. C’est une garantie qui donne à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties.
Le PPD fait l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Néanmoins, par rapport à l’hypothèque, l’emprunteur n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière, son coût s’élève donc à environ 0.7% du montant emprunté.
Combien cela coûte-t-il ? Simulation de la garantie PPD
Dans cet article, nous avons traité des sûretés réelles. Notre prochain post détaillera les principales caractéristiques des cautions, notamment ce que propose le Crédit Logement. Rendez-vous le mois prochain !
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