Moins connu que le crédit amortissable, le crédit in fine est une forme de prêt immobilier qui peut apporter une certaine flexibilité à l’emprunteur mais se révèle au final peu avantageux pour optimiser sa fiscalité dans le cadre d’un investissement locatif.
Le crédit in fine c’est quoi ?
Lorsque vous souscrivez un crédit in fine, pour une période généralement comprise entre 3 et 15 ans, vous ne remboursez que les intérêts – souvent à taux fixe- et l’assurance de prêt pendant toute la durée du crédit. Le capital emprunté reste intact jusqu’à échéance du crédit et doit alors être remboursé en une seule fois. Dans le cadre d’un crédit in fine octroyé par un établissement bancaire, le banquier vous demandera de réaliser un placement (comme une assurance-vie par exemple) qui, à terme, en capitalisant les intérêts, permettra le remboursement du crédit in fine. Les taux d’intérêts des placements proposés étant relativement faibles, le montant du placement initial permettant le remboursement du crédit sera d’autant plus important. La majorité des banques ne souhaite pas prendre de risque sur le remboursement partiel ou total du crédit in fine par la revente du bien immobilier. Il devient ainsi de plus en plus difficile d’obtenir un prêt in fine avec un placement plus faible et la constitution d’une épargne au fil des années, en versant chaque mois une mensualité sur un produit de placement prévu avec l’établissement prêteur. De la même façon, le montant épargné doit à terme atteindre 100% du montant du capital emprunté. Dans certains cas, suivant le profil de l’emprunteur et le type de projet, il peut arriver de négocier le montant du placement aux alentours de 50% du montant du crédit in fine… mais cette situation reste relativement rare. Cette épargne est nantie en faveur de l’établissement qui vous consent le prêt immobilier, ce qui donne à ce dernier la garantie d’être remboursé à l’échéance du crédit. Une économie d’impôts inférieure au surplus d’intérêts payés En recourant au crédit in fine, les intérêts sont les mêmes du début à la fin du crédit, puisque le capital emprunté reste le même. Ces intérêts – qui sont plus élevés que pour un prêt immobilier amortissable – sont déductibles de votre revenu locatif. A l’inverse, en passant par un crédit amortissable, le montant des intérêts remboursés à chaque mensualité diminue au fil des années, et avec lui la somme que vous pouvez déduire de votre revenu locatif. De nombreux candidats au crédit in fine pensent que cette masse d’intérêts déductibles qui permet de minimiser l’impôt sur les revenus fonciers (sans oublier les contributions sociales) serait un calcul intéressant pour optimiser son investissement. Mais la réalité est tout autre, l’économie d’impôts est malheureusement bien souvent trop faible par rapport au surplus d’intérêts à acquitter dans le cadre du prêt in fine. Ainsi, les taux pratiqués pour les prêts in fine sont majorés d’environ 0,5 % par rapport aux prêts amortissables. En outre, l’administration fiscale retraite le prêt in fine en prêt amortissable sur la durée du crédit pour établir le calcul de l’IFI. L’intérêt principal de ce type de crédit se trouve dans la flexibilité qu’il procure à l’emprunteur. La mensualité du prêt in fine étant beaucoup plus faible, l’emprunteur peut, en effet, piloter avec d’avantage de souplesse son effort de trésorerie en adaptant l’abondement de son contrat d’assurance vie en fonction de ses ressources dans le temps ou la revente du bien.Carte Financement intervient auprès de clients patrimoniaux ayant des problématiques fiscales. Dans ce cadre nous pouvons vous conseiller et optimiser votre financement.
