Les « darks stores » sont désormais considérés comme des entrepôts et non des commerces. Ils donc susceptibles de fermer si le PLU n’autorise pas leur présence. Un rebondissement après plusieurs mois de bras de fer entre la mairie de Paris et plusieurs établissements concernés.
Des locataires à forte rentabilité mais risqués pour les bailleurs commerciaux
Depuis la crise sanitaire, de nombreux bailleurs commerciaux ont accepté de signer des contrats de location à de nouveaux opérateurs du e-commerce, les « darks stores ». Il s’agit d’entrepôts ou de cuisines que les entreprises de livraison utilisent pour préparer des commandes destinées uniquement à la livraison.
Les bailleurs commerciaux qui louent leurs locaux aux darks stores n’ont que très peu de recul sur cette activité étant donné qu’il s’agit de concepts nouveaux ayant émergé il y a environ 3 ans. Même si les entreprises locataires sont prêtes à payer le prix fort pour le loyer de leurs locaux professionnels, elles sont bien souvent pas ou peu rentables et il est difficile de savoir s’il s’agit d’entreprises solvables en cas d’impayés du fait du caractère récent de leur activité. Dès lors une demande de financement pour l’acquisition de locaux professionnels destinés à être loués à un darks store sera considérée avec plus de vigilance par les banquiers. Ainsi, bien que l’investisseur immobilier bénéficie potentiellement d’une forte rentabilité en louant à ces darks stores, le banquier demandera un apport plus important afin de compenser une éventuelle baisse de loyer en cas de difficulté de paiement. En effet, dans le cadre d’un financement pour entreprises, s’il a y un défaut de paiement, cet immobilier spécialisé sera plus difficilement relouer qu’un local professionnel classique.
La sous-destination immobilière des « darks stores »
Alors qu’un certain flou régnait jusqu’à présent sur ces dark stores, le 24 mars 2023, le Journal Officiel (JO) a publié un arrêté faisant expressément rentrer les « dark stores » dans la sous-destination « entrepôts ».
Cet arrêté pose que « la sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison ou de livraison et de retrait d’achats au détail commandés par voie télématique, ainsi que les locaux hébergeant les centres de données ».
Les pouvoirs publics font donc machine arrière puisqu’en août 2022, un projet d’arrêté prévoyait au contraire de créer une sous-destination « commerce de détail », dont la définition étendue aurait permis aux « dark stores » de pouvoir s’implanter sur des emplacements que le PLU réservait aux commerces, à la simple condition de mettre en place un point de retrait.
Des locaux professionnels désormais soumis au PLU
Cet arrêté intervient après que le Conseil d’Etat a tranché la veille le conflit opposant la mairie de la ville de Paris aux sociétés Frichti et Gorillas Technologies.
Le Conseil d’Etat considère que les « dark stores » sont des entrepôts au sens du Code de l’urbanisme et du Plan Local d’Urbanisme (PLU).
En conséquence, les locataires Frichti et Gorillas Technologie auraient dû déposer une déclaration auprès de la mairie pour pouvoir utiliser comme « dark stores » des locaux qui étaient à l’origine des commerces traditionnels, et, souligne le communiqué du Conseil d’Etat, la mairie était en droit de refuser cette transformation.
Cette décision laisse les coudées franches aux mairies pour réguler cette activité de « quick commerce » qui a émergé à la faveur des confinements et qui est très critiquée par certains élus et riverains.
« Nous allons enfin pouvoir sanctionner et interdire ces entrepôts fantômes », a réagi Emmanuel Grégoire, l’adjoint à l’urbanisme de la maire PS Anne Hidalgo, auprès de l’AFP.
