Le décret BACS (Building Automation & Control Systems) n° 2023-259 entré en vigueur le 9 avril 2023, ils’inscrit dans la trajectoire de décarbonation du parc immobilier français.
Moins médiatisé que le décret tertiaire, il impose pourtant des obligations techniques structurantes pour de nombreux bâtiments non résidentiels. Son impact dépasse la simple conformité réglementaire : il modifie les standards d’exploitation et, à terme, la valeur des actifs concernés.
Décret BACS : de quoi s’agit-il ?
Pris en application de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, le décret BACS impose l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle des équipements techniques dans certains bâtiments tertiaires.
Il concerne principalement les bâtiments équipés d’installations de chauffage ou de climatisation (ou combinées) dont la puissance nominale dépasse un certain seuil.
L’objectif est double :
- améliorer la performance énergétique,
- permettre un pilotage et un suivi automatisé des consommations.
Quels bâtiments sont concernés ?
Le décret s’applique aux bâtiments tertiaires existants ou neufs disposant d’équipements CVC (chauffage, ventilation, climatisation) au-delà de seuils de puissance définis.
En pratique, sont principalement concernés :
- immeubles de bureaux,
- centres commerciaux,
- établissements de santé,
- bâtiments d’enseignement,
- hôtels.
Autrement dit, une part significative du parc tertiaire institutionnel.
Les échéances initiales prévoyaient une mise en conformité progressive en fonction de la puissance des systèmes de chauffage ou de climatisation installés dans les bâtiments tertiaires.
Le calendrier initial distinguait deux seuils principaux :
- 1er janvier 2025
Obligation d’installation d’un système BACS pour les bâtiments équipés d’installations de chauffage ou de climatisation d’une puissance nominale supérieure à 290 kW. - 1er janvier 2027
Extension de l’obligation aux bâtiments dont la puissance nominale est supérieure à 70 kW.
Ces seuils couvrent une part significative du parc tertiaire : immeubles de bureaux, établissements de santé, centres commerciaux, hôtels ou bâtiments d’enseignement.
L’objectif était d’aligner progressivement le parc existant sur les exigences européennes en matière d’automatisation énergétique.
À l’automne 2025, le gouvernement a annoncé un report des échéances, afin de tenir compte :
- des tensions sur la filière technique (manque d’installateurs qualifiés),
- des difficultés d’approvisionnement,
- du contexte économique et énergétique.
L’annonce a été faite par Sébastien Lecornu, évoquant la nécessité de donner davantage de temps aux acteurs pour se mettre en conformité sans créer de blocage opérationnel.
Les nouvelles dates définitives doivent être précisées par voie réglementaire, mais le principe d’un décalage du calendrier a été acté pour éviter une concentration excessive des travaux en 2024-2025.
Que doit permettre un système BACS ?
Le système d’automatisation et de contrôle doit être capable de :
- surveiller et enregistrer en continu les données énergétiques,
- analyser les performances des équipements,
- détecter les dérives de consommation,
- ajuster automatiquement le fonctionnement des installations.
Il ne s’agit donc pas simplement d’un thermostat évolué, mais d’un outil de gestion énergétique intégré.
L’objectif réglementaire est clair : réduire les consommations liées aux systèmes techniques, qui représentent une part majeure des charges d’exploitation.
Un enjeu directement lié au décret tertiaire
Le décret BACS ne peut être analysé isolément.
Il s’articule autour du décret tertiaire, qui impose une trajectoire de réduction des consommations énergétiques des bâtiments de plus de 1 000 m².
Dans cette perspective, les systèmes BACS deviennent un levier opérationnel permettant :
- de piloter les consommations,
- d’atteindre les objectifs réglementaires,
- de documenter la performance énergétique.
L’absence d’un tel système peut complexifier la trajectoire de conformité.
BACS : vers une redéfinition de la valeur technique des actifs tertiaires
Le décret BACS ne constitue pas uniquement une obligation réglementaire supplémentaire. Il marque une évolution plus profonde : la montée en puissance de la performance technique comme composante structurelle de la valeur immobilière.
Historiquement, la valorisation d’un actif tertiaire reposait principalement sur son emplacement, la qualité du bâti et la solidité locative. Les équipements techniques étaient souvent perçus comme des éléments fonctionnels, relevant davantage de la maintenance que de la stratégie.
Le cadre réglementaire change progressivement cette lecture.
Avec le BACS, la capacité d’un bâtiment à mesurer, analyser et piloter en temps réel ses consommations devient un critère différenciant. La donnée énergétique entre dans l’équation de la performance globale de l’actif.
À moyen terme, deux catégories d’actifs pourraient se dessiner :
- des immeubles techniquement pilotables, compatibles avec les trajectoires de réduction énergétique et alignés avec les exigences ESG ;
- des immeubles plus anciens, dont l’adaptation nécessitera des investissements significatifs.
Ce décalage peut produire un effet de polarisation du marché. Les actifs techniquement évolutifs pourraient bénéficier d’une meilleure attractivité locative et financière, tandis que les immeubles obsolescents s’exposent à un risque de décote progressive.
Le décret BACS agit ainsi comme un accélérateur d’un mouvement déjà engagé : la convergence entre immobilier et infrastructure technique.
L’enjeu n’est donc pas uniquement réglementaire. Il est stratégique :
la performance énergétique pilotée devient une composante durable de la compétitivité d’un actif tertiaire.
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En synthèse
Le décret BACS ne constitue pas une simple obligation technique supplémentaire.
Il participe à la redéfinition des standards d’exploitation du parc tertiaire. Pour les investisseurs et les opérateurs, il impose une lecture plus fine des équipements techniques et de leur capacité d’adaptation.
Comme pour toute réglementation structurante, l’enjeu n’est pas uniquement la conformité : il réside dans l’anticipation et l’intégration stratégique de ces exigences dans l’analyse de la valeur.
