Le marché immobilier français est aujourd’hui confronté à deux évolutions réglementaires majeures dont les effets se cumulent et se renforcent mutuellement. D’un côté, le diagnostic de performance énergétique (DPE) restructure progressivement la valeur du parc existant. De l’autre, le Zéro Artificialisation Nette (ZAN) raréfie progressivement le foncier constructible.
Pour les investisseurs, les marchands de biens, les promoteurs ou les entreprises qui acquièrent leurs locaux, ces deux évolutions ne se lisent plus séparément : elles redessinent ensemble la création de valeur dans l’immobilier, à travers le DPE et le ZAN.
Une précision s’impose toutefois : ces deux cadres continuent d’évoluer. Le mode de calcul du DPE a été modifié au 1er janvier 2026 et la trajectoire du ZAN fait encore l’objet de discussions parlementaires. Les grandes orientations demeurent, même si certaines modalités d’application peuvent encore évoluer.
Le DPE : un outil de tri qui remodèle le parc existant
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location. Les logements classés G sont concernés depuis le 1er janvier 2025. Ceux classés F le seront à compter du 1er janvier 2028. Ceux classés E suivront à compter du 1er janvier 2034.
Il ne s’agit pas d’une interdiction de vendre ou de détenir ces logements. C’est une évolution des critères de décence applicables à la location. Un bail en cours peut se poursuivre. Mais un logement concerné ne peut plus être reloué sans respecter les exigences réglementaires.
Au début de l’année 2025, la France comptait environ 3,9 millions de logements classés F ou G. Cela représente près de 13 % des résidences principales.
Cette photographie mérite toutefois d’être nuancée.
La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 (abaissement du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9) a permis à près de 850 000 logements chauffés à l’électricité de sortir automatiquement du statut de passoire thermique, sans travaux.
Avant d’apprécier la valeur d’un actif ou sa finançabilité, il est donc indispensable de vérifier la date du DPE et la méthode de calcul utilisée.
Les études de marché confirment désormais que la performance énergétique influence les prix de vente.
Les Notaires de France observent, à caractéristiques comparables, une décote moyenne de l’ordre de 25 % au niveau national entre une maison classée G et une maison classée D. Cet écart est plus marqué en marché détendu et plus limité en zone tendue (de l’ordre de 10 % à Paris). Pour les appartements, les écarts sont généralement plus faibles.
Pour un investisseur, cette décote peut constituer une véritable opportunité… à condition qu’elle couvre réellement le coût des travaux, les aléas techniques, le coût du portage et la marge attendue.
Le ZAN : une contrainte durable sur le foncier
Le ZAN poursuit un objectif différent : limiter durablement l’artificialisation des sols.
La loi Climat et Résilience prévoit de réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2031, puis d’atteindre le zéro artificialisation nette à l’horizon 2050.
Les modalités d’application évoluent encore. La proposition de loi TRACE, adoptée par le Sénat le 18 mars 2025, prévoit notamment de repousser le jalon intermédiaire de 2031 à 2034 ; à la mi-2026, elle est toujours en attente d’examen à l’Assemblée nationale. La trajectoire de fond, l’objectif de 2050, n’est pas remise en cause.
Pour les opérateurs, le message demeure clair : les terrains déjà urbanisés, les friches, les immeubles obsolètes ou les actifs susceptibles d’être restructurés prennent progressivement une importance stratégique croissante.
Le développement immobilier repose ainsi de plus en plus sur la transformation de l’existant plutôt que sur l’ouverture de nouveaux secteurs à l’urbanisation. Dans une stratégie d’immobilier durable, le DPE et le ZAN convergent vers un même impératif : valoriser l’existant.
DPE ZAN : deux contraintes, un même impact sur l’immobilier
Le DPE renforce la pression à la rénovation du parc existant.
Le ZAN limite progressivement la création de nouvelles surfaces constructibles.
Ensemble, ces deux phénomènes renforcent l’intérêt économique des opérations de réhabilitation, de restructuration et de recyclage urbain.
Cette évolution concerne aussi bien les logements que les bureaux, les commerces, les locaux d’activité ou les friches industrielles.
Ce qui change dans l’analyse des banques
Les banques ne financent pas une réglementation. Elles financent un projet capable de créer de la valeur tout en maîtrisant le risque. Les banques intègrent désormais le DPE et le ZAN comme paramètres structurels de l’analyse immobilier.
Le regard des banques évolue aussi sous l’impulsion des superviseurs européens
Cette évolution ne résulte pas uniquement des pratiques propres à chaque établissement. Elle s’inscrit dans un mouvement plus large de supervision bancaire européenne. Depuis plusieurs années, la Banque centrale européenne (BCE) demande aux établissements d’intégrer progressivement les risques climatiques et environnementaux dans leurs dispositifs de gestion des risques.
Selon la BCE (évaluation prudentielle de fin 2024, publiée en juillet 2025) :
- plus de 90 % des banques supervisées estiment désormais être matériellement exposées aux risques climatiques et environnementaux, contre environ 50 % en 2021 ;
- 100 % intègrent désormais ces risques dans leurs stress tests, contre 41 % en 2022 ;
- 56 % disposent de pratiques avancées de gestion de ces risques sur au moins une partie de leurs portefeuilles, contre seulement 3 % en 2022.
Ces données ne signifient pas qu’une banque accorde ou refuse un financement sur le seul DPE. Elles montrent que les risques climatiques sont désormais intégrés dans l’analyse prudentielle. Les évolutions réglementaires le sont également.
Les banques intègrent ainsi les caractéristiques énergétiques des actifs dans leurs dossiers. Le DPE n’est pas un critère de décision à lui seul. Mais il peut influencer les revenus futurs, la liquidité du bien et sa valeur de revente.
Un actif classé G ne peut plus être reloué en l’état sous les nouvelles règles de décence. La capacité de l’emprunteur à financer les travaux fait désormais partie de l’analyse. La capacité à absorber la période sans revenus aussi.
Plus largement, l’analyse porte de moins en moins sur la seule valeur actuelle du bien. Elle porte de plus en plus sur la crédibilité du scénario présenté. Coût réel des travaux, calendrier, trésorerie pendant la rénovation, valeur après travaux et stratégie de sortie : chaque paramètre est examiné.
Exemple concret
Un marchand de biens acquiert une maison classée G avec une décote significative. Les travaux sont précisément chiffrés, le calendrier est réaliste et la valeur après rénovation est étayée.
Dans ces conditions, le projet peut être présenté dans de bonnes conditions de financement.
À l’inverse, un budget de travaux approximatif ou une valorisation insuffisamment justifiée conduisent fréquemment les établissements à réduire leur intervention ou à exiger davantage de fonds propres.
Ce que nous observons sur le terrain
Dans les dossiers que nous accompagnons, plusieurs difficultés reviennent régulièrement :
- un coût de rénovation sous-estimé ;
- des devis insuffisamment détaillés ;
- une valorisation après travaux trop optimiste ;
- un besoin de trésorerie pendant les travaux mal anticipé ;
- une mobilisation incomplète des aides ou dispositifs de financement disponibles lorsqu’ils sont applicables.
Dans la majorité des cas, ce n’est pas la qualité intrinsèque du projet qui compromet son financement, mais une préparation insuffisante du dossier.
Penser le financement dès l’acquisition
L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à raisonner en deux temps : acquérir un bien, puis rechercher son financement.
Dans le contexte actuel, cette approche atteint rapidement ses limites.
Le financement doit être pensé dès la conception de l’opération. Prix d’acquisition, enveloppe travaux, besoins de trésorerie, calendrier, garanties et stratégie de sortie constituent désormais un ensemble indissociable.
Les aides et leviers fiscaux mobilisables, lorsqu’ils sont accessibles, permettent souvent d’améliorer l’équilibre économique d’une opération. Leur prise en compte dès l’origine du plan de financement contribue à sécuriser le projet, encore faut-il savoir lesquels s’appliquent réellement à votre profil, car l’éligibilité diffère fortement entre un investisseur qui conserve et loue le bien et un marchand de biens en achat-revente (voir l’encart en fin d’article).
Le DPE et le ZAN ne modifient pas seulement les règles de l’immobilier. Ils transforment progressivement la manière dont les actifs sont valorisés, financés et arbitrés. Dans ce contexte, la structuration financière n’est plus un simple volet technique : elle devient un véritable levier de création de valeur et un facteur clé de réussite des opérations immobilières.
Les principales aides à la rénovation énergétique : 2026
Aides directes : occupant ou bailleur conservant le bien
- MaPrimeRénov’ (ANAH) : deux parcours : « par geste » et « rénovation d’ampleur » (gain ≥ 2 classes DPE, audit et accompagnement obligatoires). Logement de plus de 15 ans, résidence principale, artisan RGE. Dispositif fortement remanié en 2026, avec d’importants délais d’instruction.
- CEE (Certificats d’économie d’énergie) : primes des fournisseurs d’énergie, sans condition de ressources.
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €, sans condition de ressources : le principal outil pour financer le reste à charge.
- TVA à 5,5 % : sur les travaux d’amélioration énergétique réalisés par un professionnel RGE.
- Aides locales : exonération possible de taxe foncière, prêts bonifiés (à vérifier commune par commune).
Ces dispositifs sont cumulables, dans la limite d’un plafonnement global (écrêtement).
Leviers fiscaux : investisseur-bailleur au régime réel
- Déficit foncier majoré : plafond doublé à 21 400 € pour des travaux faisant passer le bien d’une classe E/F/G à A/B/C/D, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
- Denormandie : réduction d’impôt de 12 à 21 % pour l’achat d’ancien à rénover dans une commune éligible, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
⚠ Point de vigilance. Ces aides bénéficient à l’occupant ou à l’investisseur qui conserve et loue le bien. Un marchand de biens en achat-revente n’y est, en principe, pas éligible : pour lui, le coût de rénovation reste à financer en propre. L’éligibilité s’apprécie au cas par cas, et les barèmes 2026 restent mouvants : à confirmer à la date du projet sur France Rénov’.
