En juin 2026, deux dossiers se sont télescopés sur le financement immobilier. D’un côté, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a publié un rapport qui valide la solidité du modèle français tout en pointant une menace prudentielle européenne à l’horizon 2032. De l’autre, la tentative parlementaire d’assouplir la règle des 35 % d’endettement a échoué. Deux mouvements, une même ligne des autorités : ne pas toucher à ce qui protège.
1. Le rapport CCSF : un modèle sain, une menace nommée CRR3
À la demande du ministre chargé de l’Économie, le CCSF a publié son rapport le 11 juin 2026. Il porte sur le modèle français de financement de la résidence principale. Sa conclusion est sans ambiguïté. Le modèle français n’est pas exceptionnel par chacune de ses caractéristiques. Il l’est par leur combinaison. Il est jugé « sain économiquement et socialement vertueux ».
Les piliers identifiés :
• Le taux fixe long : Près de 99 % de la production sont à taux fixe amortissable. C’est l’établissement prêteur qui supporte le risque de taux. L’emprunteur connaît sa mensualité dès le premier jour. Il peut renégocier si les taux baissent. Une protection sans équivalent dans les modèles à taux variable (Royaume-Uni, Suède). La remontée des taux de 2022-2023 a frappé de plein fouet les ménages concernés.
• L’octroi fondé sur la capacité de remboursement, pas sur la valeur du bien. Contrairement aux systèmes pilotés par le ratio loan-to-value (quotité de financement), le crédit français isole l’emprunteur des fluctuations du marché : une baisse des prix après l’achat ne déclenche pas de mise en défaut automatique.
• La sécurisation par l’assurance emprunteur et le cautionnement mutuel. Le cautionnement, spécificité française, représentait environ 71,8 % de la production mensuelle de crédits entre janvier et septembre 2025, et 65,3 % de l’encours fin 2024 (données ACPR). Moins coûteux qu’une hypothèque, il évite la spirale procyclique saisies, baisse des prix, restriction du crédit observée lors des subprimes américains.
• Une régulation efficace via le taux d’usure et les normes d’octroi.
Résultat : un taux de défaut très faible depuis des décennies, les créances douteuses ne représentaient que 1,08 % de l’encours à fin 2024 (ACPR).
La menace : le cadre prudentiel européen CRR3
C’est le point d’alerte central du rapport. Pour prêter, une banque doit immobiliser des fonds propres en proportion du risque de ses crédits. Ce risque se mesure en actifs pondérés (RWA, Risk-Weighted Asset) : chaque crédit est multiplié par une pondération de risque, et la banque détient ensuite un capital égal à un pourcentage de ces RWA. Moins la pondération est élevée, moins le crédit « coûte » en capital.
Deux méthodes coexistent pour fixer cette pondération. La méthode standard applique des barèmes réglementaires uniformes. L’approche interne (dite IRB) autorise les grandes banques, après validation du superviseur, à pondérer leurs crédits selon leurs propres statistiques de défaut. Comme le défaut immobilier français est minime, l’approche interne aboutit à des pondérations nettement plus basses : sur des crédits immobiliers comparables, elles représentent environ 40 % de ce que donnerait la méthode standard (rapport CCSF, p. 25).
Le règlement CRR3 (UE 2024/1623 du 31 mai 2024), issu de Bâle 3, instaure un plancher (« output floor ») : ces pondérations internes ne pourront plus descendre sous 72,5 % de la méthode standard.
Ce que cela coûte, concrètement.
Prenons un prêt de 75 000 € finançant un bien de 100 000 €. En méthode standard, la pondération n’est pas unique : elle s’obtient en découpant le prêt selon la quotité financée. La tranche allant jusqu’à 55 % de la valeur du bien (soit 55 000 €) est pondérée à 20 %, et la tranche au-delà (les 20 000 € restants, entre 55 000 € et 75 000 €) à 75 %. Soit : (55 000 × 20 %) + (20 000 × 75 %) = 11 000 + 15 000 = 26 000 € de RWA, à rapporter aux 75 000 € prêtés, soit une pondération moyenne d’environ 35 %. En appliquant une exigence de fonds propres « tout compris » de l’ordre de 13 % des RWA (ordre de grandeur pour une grande banque française) :
| Pondération | RWA | Fonds propres | |
|---|---|---|---|
| Méthode standard | 35 % | 26 250 € | 3 400 € |
| Approche interne (40 % du standard) | 14 % | 10 500 € | 1 365 € |
| Sous output floor (72,5 % du standard) | ~25 % | 19 031 € | 2 475 € |
Pour le même crédit, au même risque réel, une banque en approche interne devra immobiliser environ 1,8 fois plus de fonds propres (d’environ 1 365 € à 2 475 €), se rapprochant de ce qu’une banque en méthode standard mobilise déjà.
Un cas concret : le prêt à quotité 100 %
Et pour un cas très répandu en France, un prêt couvrant la totalité de la valeur du bien, soit 100 000 € pour un logement de 100 000 € (quotité de 100 %), le capital immobilisé par une banque en approche interne passerait d’environ 2 300 € à environ 4 200 € pour ce seul crédit, convergeant vers les 5 800 € qu’une banque en méthode standard détient déjà. Ce capital réglementaire mobilisé baisse dans le temps avec l’amortissement du prêt.
Selon nos calculs et estimations, le coût du capital réglementaire pour un prêt de 100 K€ à 3,5 % sur 20 ans serait d’environ 3 500 € avec cette nouvelle méthode de calcul (application d’un plancher au taux de pondération issu de la méthode interne) et environ 1 900 € avec la méthode actuelle, soit un surcoût d’environ 1 600 € sur toute la durée du prêt pour la banque. En logique de tarification, ce surcroît d’exigence en capital conduirait la banque à majorer le taux du crédit d’environ 0,15 % pour préserver sa rentabilité sur fonds propres.
Ces calculs prennent comme hypothèses une exigence de fonds propres de 13 % et un coût du capital de 10 % par an.
(L’output floor s’applique au niveau agrégé du bilan, non crédit par crédit : ces montants par prêt illustrent l’ordre de grandeur de l’alourdissement moyen, ils ne sont pas le mode de calcul réglementaire exact)
Deux échappatoires, toutes deux défavorables à l’emprunteur
Le problème est là : on alourdit le coût en capital d’un risque qui est, dans les faits, l’un des plus faibles d’Europe. Les banques n’auront que deux échappatoires, toutes deux défavorables à l’emprunteur, relever les taux ou réduire la production de crédit. Les sociétés de caution, pilier du modèle, pourraient subir la même pression prudentielle. La montée en charge est étalée par des dispositions transitoires jusqu’en 2032 (art. 465 §5 de CRR3) ; le CCSF demande une application proportionnée dans les négociations européennes.
Le rapport écarte par ailleurs deux fausses bonnes idées régulièrement évoquées : la portabilité et la transférabilité des crédits (qui compromettraient la gestion actif-passif et le taux fixe long), et la généralisation du crédit in fine (plus coûteux et plus risqué, marginal à 3,4 % de la production sur le premier semestre 2025).
2. Le front interne : la règle des 35 % maintenue, l’assouplissement repoussé
En parallèle, le débat franco-français sur les normes du HCSF a connu son épilogue, pour l’instant.
Rappel du cadre, contraignant depuis le 1er janvier 2022 : taux d’effort plafonné à 35 % (assurance emprunteur incluse), durée maximale de 25 ans (27 ans en VEFA ou travaux), et marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle pour les dossiers dérogatoires.
La proposition de loi n° 2652, déposée le 14 avril 2026 par le député Lionel Causse (Renaissance) et cosignée par une dizaine de parlementaires, ne supprimait pas la règle des 35 % : elle ouvrait une voie de dérogation fondée sur le reste à vivre et proposait d’ouvrir la gouvernance du HCSF aux parlementaires. Son auteur estimait pouvoir débloquer « 10 à 15 % » des demandes refusées à des emprunteurs pourtant solvables.
Le texte a été examiné en première lecture le 29 avril. Il a été retiré dans la nuit du 29 au 30 avril 2026. Deux raisons à cela. D’abord, l’opposition frontale de la Banque de France et de la BCE. Ensuite, les amendements avaient éloigné le texte de sa logique initiale. Le débat s’était recentré sur la composition du HCSF.
Cet échec prolonge la position affirmée par le HCSF en mars 2026 : maintien des règles. La marge de flexibilité reste d’ailleurs sous-utilisée (17,1 % au T4 2025). Le rapport CCSF du 11 juin confirme la cohérence des autorités. Certains membres ont appelé à réévaluer les normes selon le cycle économique. La Banque de France juge qu’une telle révision irait à l’encontre de la nature structurelle de la norme.
En clair : au-delà de la marge de dérogation existante, aucun assouplissement réglementaire n’est à attendre à court terme.
Ce que cela change pour vous
Pour nos clients, deux enseignements concrets :
À court terme, la règle du jeu ne bouge pas. Plusieurs profils ne bénéficieront pas d’un allègement légal. C’est le cas des profils à fort patrimoine dont le taux d’effort dépasse légèrement 35 %. Ceux à reste à vivre confortable sont également concernés. Les dirigeants à revenus mixtes (salaire, dividendes, foncier) aussi. Les seniors pénalisés par le coût de l’assurance et le taux d’usure également.
La solution se trouve donc dans le montage de l’opération. Deux voies sont possibles. La première : optimiser le dossier dans le cadre HCSF via la marge de flexibilité des banques. La seconde : structurer l’opération via une ou plusieurs personnes morales. Leurs financements relèvent alors d’une analyse corporate, échappant à la règle des 35 %.
À moyen terme, CRR3 est le vrai sujet stratégique. Un renchérissement du coût du crédit à l’horizon 2032 n’est pas de la prospective lointaine pour qui structure aujourd’hui des opérations à 5, 7 ou 10 ans. C’est un paramètre à intégrer dès maintenant dans les arbitrages de financement long.
