Un financement alternatif au “crédit classique”
Une entreprise évolue tout au long de son existence et passe par différents stades.
Le crédit-bail immobilier permet d’accompagner l’entreprise à chacune de ces étapes dans ses projets. C’est une alternative au financement moyen/long terme.
Le crédit-bail immobilier concerne tous les immeubles à usage professionnel, qu’il s’agisse de l’achat d’un terrain suivi de la construction d’un bâtiment, d’une acquisition en l’état futur d’achèvement ou d’un immeuble existant neuf ou ancien, avec ou sans financement de travaux complémentaires.
Le crédit-bail immobilier permet à l’entreprise de devenir propriétaire de l’immeuble en fin de contrat pour un prix réduit (généralement 1€).
Crédit-Bail Immobilier : quels avantages par rapport au crédit “classique” ?
Le crédit-bail immobilier présente certains atouts :
- Jusqu’à 100 % des besoins globaux peuvent être pris en charge dans un seul contrat financier y compris les droits d’acquisition, les honoraires (architecte …), les taxes, les assurances, la TVA, le préfinancement des travaux permettant d’éviter les crédits relais
- Le loyer est progressif ou dégressif, saisonnier…
- Le loyer à taux variable ou à taux fixe, est payable trimestriellement ou semestriellement, à terme échu ou d’avance
- Le prix de vente en fin de location est généralement égal à 1€ (mais il peut parfois être supérieur), ce qui permet de réduire le montant du loyer (équivalent d’une part in fine)
- Le loyer est déductible à 100%
Quelle est la fiscalité du crédit-bail immobilier ?
Pendant la durée du crédit-bail, le loyer est déductible du résultat imposable (à l’exception, dans les derniers loyers, de la part d’amortissement financier correspondant à la valeur d’origine du terrain).
Cela revient à amortir fiscalement l’immeuble sur la durée totale du crédit-bail, soit sur une durée plus courte que celle de l’amortissement en détention directe. Ceci permet d’économiser de l’impôt alors que les constructions d’un bien immobilier s’amortissent en général sur une durée supérieure à 20 ans.
Quel est le coût du crédit-bail immobilier ?
Bénéfice du sur-amortissement sur la situation de trésorerie après impôts
Pour simplifier nous prenons l’hypothèse d’un amortissement qui n’est pas réalisé par composants.
Fiscalité du locataire (Crédit-Preneur) : impôt sur les sociétés
Durée du financement : 12 ans
Amortissement comptable de l ’immeuble : 20 ans
Amortissement comptable des frais : 5 ans
Charges de remboursements crédit et CBI identiques
Valeur résiduelle du CBI : 1€
Prix d’achat : 1 500 000 €
Quote-part terrain : 150 000 €
Quote-part constructions : 1 350 000 €
Frais : 100 000 €
Assiette : 1 600 000 €
Taux d’IS : 25%
Économie de trésorerie : 135 000 € pendant la durée du financement grâce au sur-amortissement pratiqué par rapport au crédit. La société a donc bénéficié d’un avantage en termes d’impôts pendant la durée du financement.
A la levée d’option d’achat au terme du financement, ce sur-amortissement est réintégré́ dans le résultat imposable.
Cette réintégration est à nouveau déductible en charges sur les années qui suivent.
L’entreprise est donc replacée fiscalement dans la situation qui aurait été la sienne si le bâtiment avait été immobilisé dès l’origine.
L’entreprise a donc bénéficié́ d’un crédit d’impôt gratuit pendant toute la durée du crédit-bail immobilier. Dans le contexte inflationniste actuel, cet avantage est significatif.
A retenir : dans le cas d’un achat sous forme d’investissement (en SCI), le loyer de crédit-bail immobilier doit respecter un loyer de marché à contrario d’un achat réalisé en direct par la société pour sa propre exploitation (montage « utilisateur »).
Dispositif d’étalement de la plus-value au titre de Cession-Bail immobilière
Rappelons que la cession bail immobilière ou « lease back » permet aux entreprises de « monétiser » leurs actifs immobiliers en permettant son refinancement. La cession-bail est l’opération par laquelle une entreprise propriétaire d’un bien immobilier professionnel le vend à une société de Crédit-Bail Immobilier (le Crédit-Bailleur) et le prend simultanément en crédit-bail immobilier, devenant ainsi locataire (crédit- preneur). Elle dispose en fin de contrat d’une option d’achat qui lui permet de redevenir propriétaire du bien à un prix convenu à l’avance, généralement symbolique en fin de contrat. Le lease back permet donc de renforcer la trésorerie, soutenir un projet de développement, de recherches, réaliser des travaux d’extension ou encore financer la transition énergétique d’un immeuble.
Le refinancement du bâtiment s’effectue sur la base d’une expertise en valeur vénale sans excéder généralement 70% de cette dernière. Il permet de bénéficier de droits de mutation à taux réduit.
L’étalement de la plus-value sera divisé en autant d’exercices que d’années de contrat de crédit-bail, sans excéder 15 ans.
La mesure s’applique aux immeubles cédés à une société de crédit-bail qui sont affectés par l’entreprise à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le dispositif d’étalement de la plus-value ne s’applique donc pas aux investissements locatifs détenus en SCI patrimoniale ou aux foncières.
Pour en savoir plus – Le site de l’ASF
Contactez notre expert Carte Financement sur le crédit-bail immobilier :
Paul Fortier-Beaulieu
Glossaire :
CBI : Crédit-Bail Immobilier
Crédit-Preneur : Locataire (position de l’emprunteur en crédit)
Crédit-Bailleur : société de Crédit-Bail, propriétaire du bien (position du prêteur en crédit)
