Depuis plus de 5 ans, promoteurs et marchands de biens sont de plus en plus nombreux à emprunter des fonds propres sur des plateformes de crowdfunding immobilier. Pour quelles raisons et comment ça marche.
Un professionnel de l’immobilier, qu’il soit promoteur ou marchand de biens, le sait bien : sans fonds propres, son avenir est compromis. A l’heure où le foncier coûte de plus en plus cher, où les coûts des matériaux augmentent, le besoin en fonds propres va crescendo.
Le rôle des fonds propres dans une opération immobilière
Les fonds propres sont principalement nécessaires au démarrage d’une opération immobilière :
– Ils permettent de « capter » du foncier, notamment à travers l’indemnité d’immobilisation versée lorsque le professionnel signe une promesse auprès d’un vendeur.
– Ils permettent de financer les études préalables, indispensables pour lancer l’opération : géomètre, architecte, étude de sols, …
– Ils permettent d’obtenir un financement bancaire qui couvrira 80-90% du prix de revient de l’opération (ou moins si certains lots sont précommercialisés en VEFA) car les banques demandent toujours un apport en fonds propres (les sommes évoquées plus haut, déjà décaissées, sont comptabilisées dans cet apport).
L’immobilisation des fonds propres
Le professionnel récupère ses fonds propres en fin d’opération. S’il a immobilisé toutes ses liquidités dans une opération, le professionnel devra donc patienter que celle-ci se termine pour récupérer ses fonds et espérer les engager sur une nouvelle opération. Si, entretemps, de belles opportunités de foncier se présentent, il ne pourra les saisir.
Lever des fonds propres en crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est une solution alternative de financement qui propose aux professionnels immobiliers d’emprunter des fonds propres à des particuliers. Les taux d’emprunt peuvent paraître élevés (9-10% par an) en comparaison de ceux pratiqués par les banques mais les banques refusent parfois de prêter (montant d’emprunt pas assez élevé, professionnel pas assez expérimenté, …) et surtout, quand elles prêtent, elles ne prêtent que très rarement 100% du besoin de financement. Et le coût est moindre que celui d’un associé qui apporterait des fonds propres en contrepartie d’une partie de la marge de l’opération. Enfin, ce coût est à relativiser car il permet aux professionnels d’initier plusieurs opérations en parallèle et de dégager ainsi plus de bénéfices.
Le crowdfunding immobilier, comment ça marche ?
Le promoteur ou le marchand de biens contacte une plateforme de crowdfunding immobilier, comme Immocratie, et lui présente son opération. Un pré requis pour que l’opérations soit étudiée : les autorisations administratives (DP, PC ou PA) doivent être obtenues et purgées du recours des tiers. La plateforme de crowdfunding immobilier, comme une banque, va donner un avis favorable ou non. S’il est favorable, elle émet une offre de financement, sous conditions et avec garanties. Elle présente ensuite l’opération, le professionnel, les conditions de financement sur sa plateforme et invite sa communauté d’investisseurs à y participer. Les fonds sont collectés en quelques jours.
Pour en savoir plus sur le crowdfunding immobilier, une visite sur la plateforme Immocratie est de rigueur.
