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Céder son bien pour en devenir locataire : cette opération n’a plus rien de sorcier pour les entreprises. Selon les cas, il peut s’agir de « lease back » (crédit-bail) ou de « sale and lease back ». Les deux approches sont semblables mais se distinguent sur le plan technique.
Le « lease-back »
Pour une entreprise, une opération de « lease back » consiste à céder un bien immobilier (bureaux, entrepôt, murs de commerce…) à une société de crédit-bail, tout en continuant à exploiter ce bien en tant que locataire. De cette manière, la société modifie l’équilibre de son bilan en réduisant ses immobilisations corporelles au profit d’une trésorerie immédiate. C’est le principe du leasing. Particularité du crédit-bail immobilier : le contrat est effectif pour une durée déterminée. A son terme, le bien est à nouveau transféré à la société qui l’avait initialement cédé : celle-ci bénéficie en effet d’une option d’achat pour récupérer le bien à une date convenue d’avance. Contrairement à un bail « classique », il n’est pas possible, pour la société comme pour le bailleur, de mettre un terme à la location par simple préavis.
L’opération peut être avantageuse sur le plan fiscal. D’une part, les loyers du crédit-bail sont entièrement déductibles du calcul de l’impôt sur les sociétés. D’autre part, le crédit-bail est amorti sur une durée relativement courte, correspondant à la durée du contrat, généralement comprise entre 12 à 15 ans. L’amortissement aurait été plus long (25 à 30 ans environ) si le bien avait été conservé au bilan de l’entreprise. Cet avantage pendant la durée du crédit-bail est toutefois un désavantage en fin de contrat : la réintégration du bien dans le bilan comptable de l’entreprise entraîne également une réintégration du sur-amortissement. Cet événement doit donc être bien anticipé car il peut être synonyme d’une fiscalité plus lourde en dernière année du contrat.
Le « sale and lease-back »
Dans le cas du « sale and lease-back », le principe est le même : l’entreprise cède un bien immobilier à une société tout en devenant ensuite locataire de ce même bien.
Première différence notable, le « sale and lease-back » n’est pas réalisé avec une société de crédit-bail. Les dirigeants de l’entreprise peuvent par exemple décider de créer une SCI qui se portera acquéreuse du bien (au comptant ou à crédit), de manière à séparer comptablement la gestion du bâti et son exploitation. Le bien peut également être cédé à une autre société, notamment à une foncière.
Contrairement au « lease-back », la société qui cède son bien ne dispose pas d’une option d’achat pour le récupérer à terme. Sauf renégociation ultérieure, la cession est donc définitive. Le contrat de location est « classique » et peut être rompu par préavis selon les termes définis avec le bailleur.
Outre le gain immédiat de trésorerie, qui peut constituer le but de l’opération, le « sale and lease-back » peut surtout être une décision stratégique de long terme pour se concentrer sur son cœur de métier. C’est historiquement le choix réalisé par le groupe Accor, qui avait cédé ses murs pour se concentrer sur leur exploitation. De même, le secteur des salles de sport a tendance à travailler conjointement avec des foncières pour que ces dernières en possèdent les murs : les salles de sport n’ont en effet pas vocation à gérer un parc immobilier, et préfèrent se concentrer sur leur capacité à équiper et animer les salles pour en fidéliser la clientèle.
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