Viager : mode de fonctionnement
L’acquisition d’un bien immobilier en viager se fait par le paiement du prix sous la forme d’un bouquet et d’une rente viagère. La grande majorité des transactions en viager sont des ventes de viagers occupés, ainsi le vendeur (crédirentier) conserve le droit d’usage et d’habitation du bien (DUH). Le bouquet représente souvent aux alentours de 30% du prix du bien.
Il peut arriver, dans certains cas, que la transaction se fasse sous la forme d’un viager sans rente. Dans ce cas, l’acquéreur devra payer un bouquet le jour de la vente.
Pourquoi obtenir un prêt pour un viager est-il complexe ?
Lors de l’acquisition d’un bien en viager, l’acquéreur va acquérir la nue-propriété du bien immobilier voire également le fructus. Le fructus est une partie de l’usufruit qui est constitué de l’usus (usage du bien) et du fructus (fait de percevoir les fruits du bien). Dans tous les cas, l’acquéreur d’un bien immobilier en viager ne percevra pas la pleine propriété du bien immobilier. C’est pour cela que l’acquéreur qui souhaite financer le bouquet (payé le jour de l’acquisition) aura du mal à trouver un financement auprès d’une banque.
Lorsqu’une banque vous octroie un prêt immobilier, elle prend une garantie sur le bien objet de l’acquisition. Cette garantie doit sécuriser le banquier en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Ainsi, en cas de nom remboursement du prêt, la banque pourra faire saisir le bien immobilier pour le revendre et rembourser en partie ou en totalité le prêt qui avait été octroyé. Théoriquement, une banque peut hypothéquer la nue-propriété d’un bien (partie du bien que l’acquéreur va acheter dans le cadre d’un viager). Cependant, en pratique, les banques ne le font pas car cette nue-propriété sera plus compliquée à revendre rapidement en cas de défaut de paiement et la décote dans ce cas sera forte. La grande majorité des banques refusera donc de financer le bouquet du viager.
Qui peut financer le bouquet d’un viager ?
Carte Financement propose de financer le bouquet du viager avec ses partenaires bancaires en prenant une hypothèque sur un autre bien immobilier que vous détenez ou bien en passant par certaines sociétés de cautionnement qui accepteront de cautionner votre prêt immobilier pour sécuriser la banque. Que la garantie prenne la forme d’une hypothèque ou d’une société de cautionnement, vous l’aurez compris, il faut absolument que l’emprunteur détiennent un bien immobilier pour obtenir un crédit hypothécaire permettant de financer le bouquet du viager.
Le prêt viager hypothécaire : comment ca marche ?
Si le financement est obtenu en prenant une garantie sous la forme d’une société de cautionnement, il faudra que l’emprunteur détienne un patrimoine immobilier net après crédit équivalent au montant du prêt qu’il demande pour financer le bouquet du viager.
Si le financement est obtenu en prenant une hypothèque sur un bien immobilier, la banque prendra une décote de 30% à 50% du bien immobilier apporté en garantie dont elle déduira ensuite le montant du crédit en cours.
Par exemple si vous détenez un bien immobilier de 300 000 € avec 100 000 € de crédit restant, la banque pourra vous prêter, au mieux, l’équivalent de 70% * 300 000 € – 100 000 €, soit 210 000 € – 100 000 € = 110 000 €.
Financement d’un viager : quelles conditions financières ?
Les conditions varient fortement d’une banque à l’autre.
Si l’emprunteur accepte de nouer une relation commerciale (en domiciliant ses revenus dans l’établissement bancaire par exemple) avec la banque réalisant l’opération et que son dossier ne comporte pas de complexité particulière, nous pouvons obtenir des prêts sur des durées allant jusqu’à 20 ans avec une majoration d’environ 0,3 % des taux de marché. Il s’agit le plus souvent d’un prêt amortissable.
Si l’emprunteur souhaite un prêt in fine il devra en général nantir une assurance vie en plus de l’hypothèque comprise entre 50% et 100% du montant du prêt.
Si le dossier est un peu plus compliqué ou/et que le client ne souhaite pas développer une relation commerciale avec la banque, la banque pratiquera un TAEG (taux nominal + frais + assurance si cette dernière est requise) égal au taux d’usure.
Ces banques pratiquent également le prêt in fine jusqu’à 10 ans sans nantir d’assurance vie mais avec un TAEG toujours égal au taux d’usure.
