Pour un investisseur particulier, être propriétaire d’un actif immobilier locatif offre divers avantages comme par exemple augmenter ses revenus lorsque les loyers couvrent les mensualités de prêts et les frais de détention (taxe foncière, charges de copropriété), préparer des revenus pour sa retraite ou encore préparer la transmission d’un patrimoine à ses enfants. Il existe également parfois des investissements à but fiscal tels que les investissements en Pinel pour réduire ses impôts sur le revenu.
Pour le professionnel de l’immobilier, on parlera souvent d’investissement réalisé via une « Foncière ».
Qui sont les investisseurs immobiliers ?
Il s’agit :
- De particuliers qui investissent en nom propre, en SCI, et dans une moindre mesure des SARL de famille.
- De professionnels de l’immobilier qui développent des parcs immobiliers via des Foncières.
Quelles typologies d’actifs ?
Pour les particuliers les biens immobiliers dans lesquels ils investissent sont souvent des habitations dans le cadre d’un investissement locatif, mais aussi parfois des murs de commerces et des bureaux.
Les professionnels de l’immobilier ont eux tendance à diversifier leur portefeuille en investissant aussi bien dans des habitations à usage résidentiel, des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, de la logistique….
Quelles spécificités pour les financements des professionnels de l’immobilier ?
Selon les investisseurs, les banques étudient plusieurs critères notamment les ratios LTV/DSCR pour les professionnels de l’immobilier
Les ratios LTV et DSCR
Le financement des investissements par des professionnels de l’immobilier se fait essentiellement dans des pôles immobiliers des banques traditionnelles ou par des banques spécialisées dans le financement immobilier.
Il existe 2 ratios analysés par les banques pour l’octroi de prêt à des professionnels de l’immobilier qui sont la LTV et le DSCR.
Ces deux ratios permettent de calculer le montant du crédit immobilier qui pourrait être octroyé.
- LTV (Loan To Value)
La LTV correspond au montant de la dette rapportée à la valeur du bien.
Généralement, les banques demandent un apport minimum d’environ 10 à 20% de la valeur du bien (hors droits de mutation, hypothèque, privilège de prêteur de deniers…), ce qui correspond à une LTV de 80 à 90%.
Cette LTV peut parfois monter jusqu’à 100% pour certaines catégories d’actifs (bel emplacement, belles prestations) et pour des locataires de qualité présents dans des secteurs peu touchés par la crise de la Covid-19.
Cette LTV peut également baisser à 70% ou moins sur des typologies d’actifs plus atypiques ou dans des emplacements de moindre qualité.
Le montant de la transaction peut également jouer sur ce ratio. Plus les montants sont importants plus il sera compliqué d’obtenir une LTV élevée.
- DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Il s’agit de la couverture locative, c’est-à-dire, le montant du loyer annuel de rapportée à l’annuité du crédit.
Les banques préfèrent un DSCR d’au moins 110% mais la règle est plutôt 120-130%.
Les banques considèrent qu’un projet doit être économiquement viable avec une couverture locative qui permette de payer le crédit et les frais divers (taxe foncière, charges de copropriété).
La durée d’amortissement
La durée d’amortissement des prêts professionnels pour les investisseurs immobiliers est généralement de 15 ans.
Les taux d’intérêts
Les taux d’intérêts proposés aux professionnels sont beaucoup plus élevés que ceux des particuliers.
Nous constatons des taux proches de 2%.
L’avantage est qu’il est souvent possible de ne pas assurer ces prêts professionnels, ce qui limite le coût du crédit.
Quelles spécificités pour les financements des particuliers ?
Le taux d’endettement
L’analyse des investissements immobiliers pour les particuliers est différente de celle des professionnels de l’immobilier.
Tout d’abord elle se fait généralement par des chargés de clientèle de particuliers, voire par des banquiers privés pour les plus fortunés.
Les banques ont parfois des approches différentes sur ce sujet du taux d’endettement. Pour certaines banques, que le client achète en SCI ou en nom propre, l’analyse est plus au moins la même, quelle que soit la fiscalité de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Dans d’autres cas, suivant les banquiers, si l’investissement se fait via une SCI assujettie à l’IS (impôt sur les sociétés) ou via une société, ces projets d’investissements seront éventuellement traités comme du professionnel sans procéder à ce calcul du taux d’endettement. Cela dépendra souvent de la surface du client et de son niveau d’expertise.
Depuis les recommandations du HCSF, le taux d’endettement des particuliers ne doit pas dépasser les 35% et le calcul en différentiel est proscrit. En effet, les banques utilisent parfois deux types de calcul pour estimer le taux d’endettement :
- Taux d’endettement (suivant recommandations du HCSF) = Charges liées aux crédits et loyers en cours / [Revenus professionnels + (80% * loyers encaissés)]
- Taux d’endettement « différentiel » ou Balance foncière = (Charges liées aux crédits et loyers en cours – + (80% * loyers encaissés) / Revenus professionnels
On constate une petite marge de négociation pour les plus fortunés qui ont un reste à vivre très confortable.
De plus, les loyers de ces investissements ne sont pris en compte qu’à hauteur de 80% pour les habitations et 70% pour les murs de commerces ou bureaux.
La durée d’amortissement
La durée d’amortissement des prêts particuliers est généralement de 20 ans pour du locatif en SCI, voire 25 ans en nom propre mais cela se fait de plus en plus rare.
Les taux d’intérêts
Les taux d’intérêts proposés aux particuliers sont très compétitifs.
Nous avons constaté des taux de 0.80% sur 20 ans pour les meilleurs profils.
Au taux d’intérêt, il faut ajouter des assurances, il est généralement demandé une assurance DC/PTIA pour du locatif.
En résumé, le financement des investisseurs est différent selon les statuts, particuliers ou professionnels de l’immobilier.
Enfin, depuis la crise de la Covid-19, certains points sont à prendre en compte :
- Il est difficile de financer des murs loués à des activités impactées par la crise
- Il est très difficile de financer des murs de commerce vides
