Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?
Un fonds de commerce est un ensemble d’éléments corporels (le matériel, les aménagements, le mobilier…) et incorporels (la marque, l’enseigne, le droit au bail, la clientèle, le bail…). Les murs commerciaux n’en font pas partis .
Il peut être exploité en nom propre ou par une société commerciale type de SNC, SARL, SAS…
Financer la création d’un fonds de commerce
Lors de la création d’un fonds de commerce, il est nécessaire d’anticiper le paiement d’un droit au bail.
Le montant de ce droit au bail dépend de facteurs tels que :
- la typologie du bail : un droit au bail « tous commerces » peut valoir par exemple plus cher qu’un droit au bail « tous commerce sauf alimentation »
- le prix du loyer
- l’emplacement : un commerce d’angle offrant deux accès aura un droit au bail plus élevé qu’un commerce avec une unique entrée par exemple
- la superficie
- la commercialité du bien (notamment si un bien à usage d’habitation est inclus dans le bien).
Ce droit au bail est calculé à partir d’un multiple des loyers du commerce. Ces loyers doivent correspondre à la moyenne sectorielle du marché et leurs montants varient donc selon la zone géographique dans laquelle le commerce se situe. En Ile-de-France par exemple, les loyers sont bien plus élevés qu’en région, cela peut affecter la rentabilité du commerce et donc sa valeur.
Le financement d’un droit au bail à l’aide d’un prêt bancaire est assimilé à une création de fonds de commerce au sein des établissements financiers prêteurs car ces derniers ne disposent pas de données chiffrées quant à la zone de chalandise et à l’emplacement du local professionnel. Il est donc difficile pour les banquiers de savoir si le fonds de commerce bénéficiera de passage et dégagera suffisamment de chiffre d’affaires pour être rentable. C’est pour cette raison que certains établissements bancaires peuvent être frileux à l’idée d’en financer la création.
Comment financer l’achat d’un fonds de commerce ?
Il est nécessaire de distinguer l’achat classique et le rachat de parts ou d’actions de société propriétaire d’un fonds de commerce.
Ces deux opérations se financent différemment.
Financer l’achat d’un fonds de commerce
Lors de l’achat d’un fonds de commerce pré-existant, le prix du fonds de commerce est calculé selon la valeur de ce dernier. Cette valorisation dépend de plusieurs facteurs :
- La qualité de l’emplacement
- La stabilité du chiffre d‘affaires sur plusieurs années
- La rentabilité du commerce
- Le montant du loyer et la part du chiffre d’affaires qu’il représente
- La qualité des équipements
- Le montant des éventuels retraitements à effectuer sur la rentabilité du commerce (réintégration de la rémunération des dirigeants si nécessaire, prestations de management fees, facturation intra-groupe …)
La valorisation du fonds de commerce se calcule en faisant la moyenne d’un multiple du chiffre d’affaires (en fonction des régions) et d’un multiple de l’EBE.
Cette valorisation se doit d’être au prix du marché, ni surestimée, ni sous-évaluée afin que l’établissement bancaire soit rassuré sur la faisabilité du projet.
Pour financer le fonds de commerce valorisé, les banquiers s’intéressent à trois aspects :
- La comparaison avec d’autres affaires similaires
- La capacité de l’affaire à rembourser son emprunt
- L’expérience et les connaissances du repreneur
La prise de décision du banquier se fera sur des facteurs intrinsèques à chaque projet. Cela peut donc être très aléatoire d’un projet à un autre.
Les conditions de financement :
La durée du prêt pour l’achat d’un fonds de commence est en général de 5 à 7 ans, mais il est parfois possible d’obtenir des emprunts sur 10 ans dans des situations très spécifiques.
Les taux observés par les courtiers en financement professionnel chez Carte Financement sont compris entre 1 et 1,5% en fonction de la qualité et du risque du projet, ainsi que du secteur d’activité.
En ce qui concerne les garanties, elles peuvent être de trois types :
- Le nantissement : cette garantie permet aux créanciers de saisir le fonds de commerce en cas en cas de non-paiement des dettes.
- La caution des porteurs de projet : solidaires ou non, partielles ou complètes.
- Les contre-garanties (BPI France / SACEFF / Initiative France…) : il s’agit d’organismes qui se portent garants au nom de la société porteuse du projet.
Financer l’achat des parts de la société détenant le fonds de commerce
Dans le cas où un fonds de commerce est détenu par une société commerciale (SNC / SAS / SARL…), il est possible d’acquérir les parts de cette société. On parle alors de LBO.
L’exploitation de la société cible génère un résultat net qui sera distribué via un régime mère/fille à la holding qui rembourse ainsi l’emprunt.
La valorisation des parts de société s’effectue en fonction de l’actif et du passif de l’entreprise. En faisant l’acquisition de parts de la société détenant le fonds de commerce, vous conservez entre autres les contrats de travail et les contrats des fournisseurs déjà souscrits.
Le rachat de parts d’un fonds de commerce avec un LBO est plus complexe à financer qu’un simple achat en raison de la prise de garantie plus difficile au sein de l’établissement prêteur.
