Selon l’INSEE, une résidence secondaire est un « logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. » La France en compte 3,6 millions ce qui représente 10 % du parc de logements.
Acquéreurs internationaux ou résidents français au profil patrimonial, voici comment financer une résidence secondaire en France mais aussi à l’étranger.
Le financement d’une résidence secondaire en France
Une demande de prêt immobilier pour l’acquisition d’une résidence secondaire est traitée de la même façon qu’une demande de financement dans le cadre d’une résidence principale. Il est donc nécessaire de respecter les critères fixés par le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) qui imposent un taux d’endettement inférieur à 35% (assurance incluse) et une durée de prêt de 25 ans (voire 27 ans dans certains cas) maximum.
En ce qui concerne les taux de crédit, ils sont semblables à ceux accordés dans le cadre de l’achat d’une résidence principale par un particulier résidant en France.
Les établissements bancaires étudieront votre demande de financement en portant une attention particulière au fait que vous soyez propriétaire de votre résidence principale ou non. Il sera en général moins facile de vous financer si vous êtes locataires, mais pas impossible.
Certains types d’emprunteurs peuvent être plus complexes à appréhender par les banques. C’est notamment le cas des :
- Structures patrimoniales permettant d’investir à plusieurs dans une résidence secondaire, telles que les SARL de famille ou les SCI. Elles sont parfois elles-mêmes détenues par une holding détenant les titres de la société d’exploitation et réalisant les différents investissements.
- Entrepreneurs avec moins de 3 ou 5 ans de bilan
- Particuliers sans activité professionnelle mais qui gravitent dans un environnement familial aisé ou qui sont issus d’une famille fortunée
- Acquéreurs de parts de résidences secondaires
Ces divers cas nécessitent bien souvent l’intervention d’un courtier en crédit patrimonial qui saura identifier la bonne banque capable d’offrir un financement sur-mesure adapté à cette typologie d’emprunteurs. Selon les situations, il peut tout aussi bien s’agir d’un banquier de gestion de fortune, d’un banquier privé, professionnel ou d’un banquier de réseau…
Dans certains cas l’emprunteur a pour projet d’occuper la résidence secondaire qu’il souhaite acquérir de manière occasionnelle et faire de la location meublée saisonnière (LMNP par exemple) le reste du temps, afin d’amortir les coûts liés à l’entretien et aux diverses taxes (taxe foncière, taxe d’habitation…) qui peuvent représenter de 4 à 7% du prix du bien immobilier. Dans ce cas, les banques peuvent prendre en compte les revenus issus du locatif dans le plan de financement mais ce n’est pas toujours la pratique. Les banquiers ont toujours un peu plus de difficultés à appréhender ces loyers saisonniers plus aléatoires qu’un bail.
Dans le cadre d’une acquisition en personne physique, les revenus issus de la location seront imposables au titre des locations meublées (LMNP ou LMP selon votre situation), dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) soit au régime forfaitaire (micro BIC) soit au régime réel.
Le financement d’une résidence secondaire en France par un non-résident
La pandémie a fortement affecté la vie professionnelle et personnelle des non-résidents fiscaux. Il est maintenant beaucoup plus simple pour eux de travailler à distance dans certains secteurs, notamment au sein des entreprises de la tech aux Etats-Unis. La plupart du temps les contrats de travail en cours ont été conservés mais certaines entreprises proposent des contrats de droit français, moyennant une perte de salaire d’environ 47%.
Un bon nombre de non-résidents français qui savent que malgré cette perte de salaire, leur qualité de vie augmentera (accès aux soins, gastronomie, éduction, proximité avec la famille…) ont été séduit par ces nouveaux contrats de travail. Ils investissent donc désormais davantage dans des résidences secondaires en France voir dans des résidences semi-principales.
Les conditions financières des prêts immobiliers pour l’achat d’une résidence secondaire par des non-résidents dépendent de la région dans laquelle se situe le bien, mais aussi de la typologie du bien immobilier. Ce dernier doit rester liquide. Les terrains, châteaux ou manoirs ne sont pas toujours simples à financer. De même un bien nécessitant beaucoup de travaux ne sera pas toujours appréciés des banques qui anticipent la difficulté à gérer les travaux à distance pour les emprunteurs.
Le financement d’une résidence secondaire à l’étranger
Faire l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger par l’intermédiaire d’un crédit est également une option envisageable.
Dans ce cas, le crédit hypothécaire est la solution plébiscitée. Un financement hypothécaire consiste à utiliser en garantie un bien immobilier situé sur le territoire français afin d’en dégager des liquidités pour réaliser l’acquisition à l’étranger.
Comme pour un prêt immobilier classique, les banques analyseront les charges et les revenus afin d’être en phase avec le seuil légal du taux d’endettement. La valeur du bien immobilier hypothéqué, en général fixée par un expert mandaté par la banque, déterminera la quotité de financement. Cette quotité est en général comprise entre 50% et 70% de la valeur du bien hypothéqué.
Pour une clientèle patrimoniale fortunée, la prise de garantie sur le bien immobilier objet de l’acquisition à l’étranger (notamment au Portugal, en Espagne ou en Italie), peut parfois être envisagée en totalité ou en complément du bien apporté en garantie en France. Le crédit hypothécaire sur un bien situé en France reste l’option à privilégier car il est moins onéreux et offre souvent la meilleure protection pour l’emprunteur.
Tous les établissements bancaires n’acceptent pas le même type de bien en garantie. La banque prêtera également beaucoup d’attention à la localisation du bien hypothéqué. Là encore, pour identifier les bons banquiers et respecter vos contraintes en termes de délais, mieux vaut consulter un courtier en crédit expert du crédit hypothécaire comme Carte Financement.
