Aménageur foncier : définition
L’aménageur foncier est un professionnel de l’immobilier dont l’activité principale est la mise en valeur de biens immobiliers en vue de leur revente (lotissements).
C’est essentiellement des terrains nus qui font l’objet d’autorisations administratives. La viabilisation d’un terrain consiste à créer les voiries et les réseaux (eau, gaz, électricité, assainissement…).
Les aménageurs fonciers travaillent en étroite collaboration avec les services d’urbanismes des mairies. Ils font partie des acteurs importants de l’aménagement du territoire (nouveaux quartiers d’habitat…etc).
Pour ce qui nous concerne, les terrains à bâtir revendus par les aménageurs sont de deux types :
- Terrains destinés à de la maison individuelle
- Terrains destinés à des promoteurs immobiliers dans le cadre d’opérations d’accession classique ou sociale
Les étapes d’une opération d’aménagement foncier
Les principales étapes d’une opération d’aménagement foncier sont comme suit :
- Identification du foncier
- Promesse d’achat du foncier
- Préparation / instruction du permis d’aménager + début de la pré commercialisation
- Achat du foncier
- Purge du permis de recours et retrait
- Travaux d’aménagement
- Fin des travaux et instruction de la DAACT + commercialisation
Le projet dans sa globalité peut durer entre 18 et 24 mois. Il se décompose comme cela :
- Identification du foncier : 1 à 4 mois
- Partie administrative (permis…) : 7 à 8 mois
- Travaux : 4 à 6 mois
- DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux) : 3 mois
La pré-commercialisation débute à partir du début du permis d’aménager qui permet d’arrêter les contours du projet.
La commercialisation des lots s’opère à la validation de la DAACT des travaux.
Le permis d’aménager
Le permis d’aménager purgé de tout recours et de retrait est le document maitre demandé par les banques pour financer un projet d’aménagement foncier.
Le permis d’aménager peut être demandé :
- Par le propriétaire du terrain ou son mandataire (cas de société)
- Par une personne autorisée par le propriétaire (cas d’un futur acheteur)
A la réception de la demande, la mairie a un mois pour réclamer des pièces complémentaires au dossier. Le demandeur a de son côté trois mois pour compléter son dossier. Passé ce délai, la demande devient caduque.
Le délai de réponse de la mairie est d’environ 3 mois à partir du dépôt. Ce délai pourrait être plus long pour des projets situés dans des zones spécifiques (site remarquable, sujet de préservation d’espaces naturels…).
En cas d’acceptation, le permis est affiché à la mairie et pendant toute la durée du chantier sur le lieu du projet dans les règles prévus par la loi.
Plusieurs recours sont possibles sur un permis obtenu :
- Le recours des tiers qui s’étale sur une durée de 2 mois à partir de l’affichage sur le terrain
- Le référé préfectoral qui peut intervenir dans les 2 mois à compter de la transmission de l’arrêté de permis à la préfecture
- Le retrait par l’autorité administrative qui a délivré le permis qui pourrait survenir dans les 3 mois de la décision
Comment financer un aménageur foncier ?
Les conditions financières préalables au financement d’un projet d’aménagement
Le financement de ces professionnels de l’immobilier est soumis aux conditions suivantes :
- Les autorisations administratives doivent être purgées de recours et de retrait
- La pré-commercialisation doit au minimum être équivalente de 40% à 50 % du chiffre d’affaires de l’opération
- les fonds propres doivent au minimum être équivalent à 10 % du prix de revient
Garanties financières
La garantie prise est une hypothèque ou une promesse d’hypothèque.
Conditions financières
Le taux est basé sur l’Euribor 3 mois flooré + une marge de 2 % à 4 %+ une commission d’engagement sur le montant de l’enveloppe d’environ 0,5 %.
