Dès lors que le patrimoine immobilier d’un contribuable dépasse 1,3 million d’euros, il est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Par patrimoine immobilier, il faut considérer tous les biens immobiliers détenus directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une société (SCI) ou de parts de SCPI ou OPCI. Les biens acquis à titre professionnel ne sont pas pris en compte en respectant certaines conditions. Pour optimiser son IFI, plusieurs solutions cumulatives peuvent être appliquées.
Des dons…
La première consiste à obtenir une déduction en faisant un don. 75 % du montant total annuel versé à des associations peut être déduit des sommes imposables. Cependant, il y a un plafond : 50 000 euros par an et par foyer fiscal. Tous les dons réalisés avant le 15 juin de l’année concernée sont pris en compte. Ce qui permet d’agir jusqu’au dernier moment avant de valider la déclaration annuelle auprès de l’administration fiscale, si nécessaire. C’est le seul avantage fiscal applicable. Il n’y a pas d’autre réduction ou crédit d’impôt. La seconde possibilité pour être moins imposé repose sur la donation à ses enfants. Tous les quinze ans, il est possible de donner jusqu’à 100 000 euros à chaque enfant, sans être redevable de droits fiscaux. Il existe aussi la donation temporaire de l’usufruit. Vous restez propriétaire pendant la période convenue, mais c’est votre enfant qui profite du bien en l’habitant ou en le louant et en percevant les éventuels revenus. A terme, vous récupérez la pleine propriété et entre-temps, vous avez réduit votre patrimoine imposable pour la totalité de la valeur du bien.…au démembrement…
La troisième initiative envisageable s’appuie aussi sur le principe du démembrement de propriété. Concrètement il s’agit d’investir uniquement sur la nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruitier, une société de gestion locative ou une association, ou une tierce personne, gère le bien pendant plusieurs années et à une date convenue d’avance, restitue le bien. A cet instant, vous devenez plein propriétaire sans investir plus d’argent. Et ce n’est qu’à ce moment-là, que la valeur du bien intègre votre patrimoine immobilier pouvant être imposé.…en passant par les entreprises cotées
La dernière alternative vise à privilégier l’achat de titres de sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Les revenus liés à l’immobilier sont indirects puisqu’ils proviennent des dividendes versés et la différence de la valeur d’une action entre son achat et sa vente. Ce sont des principes propres à toute entreprise cotée et pas seulement pour celles qui investissent dans l’immobilier. La solution est radicale. Elle peut économiquement être moins rentable et plus risqué car vous ajoutez aux risques liés à l’immobilier, les aléas sur les marchés financiers.Pour en savoir plus : L’année 2018 a été marquée par une évolution majeure avec la mise en place de l’IFI
Impôt sur la fortune immobilière : premier bilan de l’impact de la réforme de l’ISF
