Crédits immobiliers : le cautionnement pour les Nuls Il est utile de connaître les différentes garanties demandées par les établissements financiers avant d’emprunter pour acquérir un bien immobilier. Il existe trois types de garanties pour couvrir le défaut de paiement de l’emprunteur. Elles n’ont pas toutes les mêmes effets ni le même coût.
Dans un post précédent, nous avons rappelé les modalités de l’hypothèque et du privilège de prêteur de deniers (PPD). Maintenons, nous allons détailler le cautionnement, une garantie prisée pour sa souplesse.
Un prêt garanti par une société de cautionnement
Dans le cadre d’un cautionnement, le prêt est garanti par un tiers, un établissement spécialisé qui assure le remboursement auprès de la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.
Dans ce cas, la société de cautionnement va bien sûr se retourner contre l’emprunteur. En l’absence de solutions amiables avec ce dernier, l’établissement caution procède en premier lieu à une inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur, ce qui coûte cher, et ensuite à la saisie et à la vente du bien afin de se faire rembourser.
Quel est le prix de la caution pour l’emprunteur?
La contribution de l’emprunteur se décompose en deux parties :
- Une commission de caution qui représente soit un pourcentage du montant du prêt, soit un montant forfaitaire.
- Dans certains cas, une somme est également versée au fonds mutuel de garantie. Cette dernière peut être partiellement ou totalement restituée une fois que le crédit a été remboursé. Néanmoins, plus le crédit est long, plus la somme restituée risque d’être amputée par l’inflation.
Une garantie immobilière souple et rapide à mettre en place
La caution est appréciée pour sa souplesse. Selon l’Autorité de la Concurrence, dans de nombreux cas, les systèmes informatiques des établissements bancaires et des sociétés de caution sont reliés informatiquement. Les pièces du dossier sont transmises directement par la banque à l’organisme de caution. Certaines sociétés de caution sont ainsi en mesure de donner un accord sous 48h.
De plus, sur un plan psychologique, certains observateurs considèrent que l’hypothèque, qui grève le bien acquis, provoque chez certains emprunteurs un sentiment plus ou moins fort de dépossession.
Attention, si le cautionnement paraît séduisant, il n’est pas automatique. L’organisme de cautionnement va étudier le dossier de l’emprunteur en fonction de ses propres critères, qui peuvent différer de ceux de la banque. Ainsi, même si la banque y croit, la société de caution peut refuser son visa.
D’après la société de cautionnement Crédit Logement, le cautionnement se taille la part du lion dans les garanties prisées par les banques : sa part serait passée, en termes de production de crédits immobiliers, de 30% en 2000 à environ 60% aujourd’hui.
Quelles sociétés assurent le cautionnement ?
Le cautionnement est assuré par plusieurs acteurs :
- Ce sont souvent des captives de banque. Le plus connu et le plus actif, le Crédit logement (Coût du Crédit Logement), travaille avec la plupart des banques.
- Il en existe d’autres comme le CMH (Cautionnement mutuel de l’habitat), qui collabore avec le Crédit Mutuel.
- Les assureurs sont aussi actifs. Ce sont en général des filiales dédiées des groupes mutualistes comme la CEGC du groupe BPCE qui propose la solution de caution Saccef.
Attention, le fond mutuel, décrit plus haut, n’est pas systématique. Il est proposé bien sûr par le Crédit Logement, mais également les FMGM (Fonds Militaires de Garantie des Militaires).
D’autres cautions, parfois moins chères d’après le Prêtimmobilier.com, ne pratiquent pas de remboursement d’une partie des cotisations comme CAMCA, SACCEF et CNP Caution.
Concernant les cautions, les modalités varient selon le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur. Il existe des simulateurs mis en place par les sociétés de cautions, afin de calculer le montant de la garantie.
Voilà, nous avons terminé notre tour d’horizon des garanties les plus fréquentes exigées par les banques. Sachez, si vous ne mobilisez pas tous vos actifs dans le prêt immobilier, qu’il existe aussi des possibilités de nantir certains biens. N’hésitez pas non plus à interroger nos spécialistes ou votre notaire.
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