Crédit-bail immobilier : louez aujourd’hui, devenez propriétaire demain
Le crédit-bail immobilier (CBI) est un dispositif financier permettant aux entreprises de financer leurs locaux professionnels tout en préservant leur trésorerie. Grâce à ce contrat, votre société loue un bien immobilier adapté à ses activités, avec une option d’achat en fin de bail. Cette formule permet de lever les risques financiers liés à un achat immédiat, tout en bénéficiant d’un régime fiscal optimisé.
Qu’il s’agisse de bureaux, d’un bâtiment commercial ou de locaux d’exploitation, le crédit-bail immobilier offre la possibilité de profiter de conditions avantageuses tout en intégrant les besoins spécifiques de votre projet. À la fin du contrat de crédit-bail immobilier, vous devenez propriétaire pour un prix prédéfini, souvent calculé en fonction de la valeur résiduelle du bien immobilier.
Habitués de ce type de financement pour les entreprises et professionnels, nous faisons le point sur le crédit-bail immobilier.
Crédit-bail immobilier : définition
Le crédit-bail immobilier (CBI) a pour vocation principale de faciliter l’acquisition de locaux commerciaux ou professionnels par une entreprise.
En pratique, grâce à ce dispositif, l’entreprise loue des locaux à usage professionnel qu’elle occupe, avec une option d’achat en fin de contrat de location. Ce mécanisme repose sur un contrat de crédit-bail immobilier. Ce document structure les obligations réciproques de chacune des parties.
L’entreprise locataire (crédit-preneur) conclut un contrat de bail avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur). Cette dernière acquiert le bien immobilier, qui est ensuite loué à l’entreprise avec une promesse de vente en fin de contrat.
Le crédit-bail immobilier s’articule autour de deux contrats distincts :
- un contrat de vente : stipulant les conditions d’achat du bien à terme.
- un contrat de location : précisant les termes et le montant des loyers versés.
Que se passe-t-il à la fin d’un contrat de crédit-bail immobilier ?
À la différence d’un contrat de bail classique, vous ne pouvez pas mettre fin au contrat en envoyant un préavis. De son côté le crédit-bailleur ne peut pas non plus rompre le contrat aussi facilement. En effet, la période de location se termine à la fin du contrat. C’est le contrat de crédit-bail immobilier qui détermine au préalable la durée de la location. A la fin du contrat de CBI, le crédit-preneur peut choisir de :
- Lever l’option d’achat en devenant propriétaire pour un montant prédéterminé (souvent symbolique, égale en général à un euro ou le cas échéant à une valeur résiduelle dont le montant est calibré selon la valeur du terrain).
- Mettre fin au contrat et restituer les locaux au crédit-bailleur qui reste propriétaire du bien immobilier
- Renégocier un nouveau contrat pour prolonger la location.
Dans le cas où le crédit-preneur souhaiterait effectuer un rachat anticipé des locaux professionnels, il doit attendre au minimum un tiers de la durée du crédit-bail immobilier.
Exemple : si un financement a été octroyé en crédit-bail immobilier sur 15 ans, alors l’entrepreneur locataire peut envisager de racheter en anticipé le bien à compter de la cinquième année. Le crédit-bailleur calculera alors un montant égal à un capital restant à rembourser majoré éventuellement d’une pénalité de remboursement anticipée. Cette indemnité est bien souvent en période de hausse des taux, faible voire nulle.
A qui est destiné le crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier s’adresse à une large variété d’acteurs économiques :
- Entreprises : pour l’acquisition de bureaux, d’ateliers ou de locaux commerciaux…
- Professionnels : artisans, commerçants, ou professions libérales…
- Agriculteurs : pour financer des bâtiments agricoles…
- Collectivités publiques : pour des projets d’intérêt général comme des écoles ou des maisons de retraite.
Il est essentiel de noter que ce dispositif ne concerne pas les opérations d’immobilier résidentiel.
Ce mécanisme de financement facilite aussi bien l’acquisition d’un bien nécessaire à l’exploitation (un atelier par exemple) que des projets davantage patrimoniaux portés par des investisseurs immobiliers.
Il est possible d’intervenir via une SCI.
Avantages du crédit-bail immobilier
Le CBI permet à l’entreprise locataire de réduire ses immobilisations corporelles afin de disposer d’une trésorerie immédiate.
D’un point de vue fiscal, le Code Général des impôts prévoit que les loyers versés dans le cadre d’un crédit-bail immobilier sont généralement déductibles du résultat imposable, ce qui allège la charge fiscale de l’entreprise.
Enfin, la durée d’amortissement du bien qui correspond à la durée du contrat est plus courte (12 à 15 ans) que dans le cadre d’une acquisition immobilière financée de manière “classique” (25 à 30 ans environ).
Inconvénients du crédit-bail immobilier
Il convient de noter que si l’option d’achat est levée, des réintégrations fiscales dans le bilan comptable de la société peuvent être nécessaires. La fiscalité s’alourdit donc d’autant durant la dernière année du contrat.
Parmi les autres inconvénients du crédit-bail immobilier, il faut également tenir compte du fait que le bien ne peut pas être libéré aussi facilement que dans le cadre d’un financement traditionnel. La durée de détention est pré-déterminée et des pénalités seront exigées en cas de rachat anticipé.
Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit-bail immobilier ?
Quelle est la durée du crédit-bail immobilier ?
La durée du crédit-bail immobilier est généralement comprise entre 10 et 15 ans. Il est souvent conseillé de limiter cette durée à 12 ans, car au-delà, l’opération est soumise à la taxe de publicité foncière. Certains établissements de crédit-bail peuvent toutefois proposer des durées prolongées, jusqu’à 17 ans.
Critères d’acceptation des dossiers
Comme pour un crédit classique, l’obtention d’un crédit-bail immobilier dépend en général de la typologie du bien financé (bureaux, entrepôt, murs de commerce..), de la situation financière du crédit preneur et de sa capacité d’endettement.
Nature des locaux
Différents montages sont possibles :
- L’immeuble existe déjà : le crédit-bailleur l’achète et le loue à l’entreprise avec une option de vente à l’issue du contrat
- L’immeuble n’existe pas : la société de crédit-bail achète un terrain et réalise les travaux en laissant la maîtrise d’ouvrage au locataire
- Le crédit-preneur dispose d’un terrain que le crédit bailleur acquiert pour bâtir l’immeuble
- L’immeuble appartient au crédit-preneur qui le cède au crédit-bailleur, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail ou lease back).
Montant des loyers
Le montant des loyers est déterminé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de location. Ces loyers, souvent déductibles du résultat imposable, constituent une charge pour l’entreprise. Si l’immeuble est en construction, des pré-loyers peuvent être exigés par le crédit-bailleur.
Quel est le coût du crédit-bail immobilier ?
Voici un exemple de coût du crédit-bail immobilier réalisé par composants.
Prenons l’hypothèse d’un locataire (crédit-preneur) assujettis à l’impôt sur les sociétés (IS).
Le contrat de crédit-bail immobilier court sur une durée de 12 ans.
Le prix d’achat du local professionnel est de 1 500 000 €.
La quote-part du terrain est de 150 000 € et la quote-part des constructions est estimée à 1 350 000 €.
100 000 € de frais sont à prévoir.
Caractéristiques
- Amortissement comptable de l’immeuble : 20 ans
- Amortissement comptable des frais : 5 ans
- Charges de remboursements du crédit et du CBI identiques
- Valeur résiduelle du (CBI) : 1€
Fiscalité
Assiette : 1 600 000 €
Taux d’IS : 25%
Utiliser le crédit-bail immobilier afin de dégager des liquidités
En cette période un peu mouvementée sur le plan économique, certaines entreprises sont amenées à repenser le mode de détention de leur immobilier afin d’alléger leur bilan et de dégager des liquidités. Le crédit-bail immobilier peut être une option intéressante à envisager dans certains cas.
Selon la situation financière de l’entreprise, plusieurs solutions sont possibles :
- Opération de sale & leaseback avec un crédit bailleur (banque) qui reprendra les locaux dans le cadre d’un crédit-bail. L’entreprise deviendra alors locataire et bénéficiera de liquidités équivalentes au prix de vente du bien. Par exemple, si une entreprise est en difficulté sur ses activités historiques qui sont devenues moins lucratives, ce type d’opération peut permettre à l’entreprise de financer des projets de développement contribuants à la mise en place d’une nouvelle stratégie et de pivoter vers de nouvelles activités
- Opération de sale & leaseback avec un investisseur tiers. Si le crédit-bailleur ne souhaite pas intervenir, il est possible de réaliser une opération de sale & leaseback avec un investisseur qui achèterait les locaux et les mettrait à disposition de l’entreprise dans le cadre d’un bail à négocier entre les parties. Il est même envisageable de prévoir une clause de rachat du bien immobilier dans le bail à des conditions négociées en amont afin que la société vendeuse puisse récupérer la propriété de son bien immobilier en cas de retour à meilleure fortune.
