Habitués de ce type de financement pour les entreprises et professionnels, nous faisons le point sur le crédit-bail immobilier.
Qu’est ce que le crédit-bail immobilier ?
Bien que certains investisseurs y aient recours, le crédit-bail immobilier a essentiellement vocation à faciliter l’acquisition de locaux par une entreprise ou un professionnel.
Dans la pratique grâce au crédit-bail, l’entreprise loue les locaux à usage professionnel qu’elle occupe, avec en perspective leur acquisition à la fin du contrat de location.
L’entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui acquiert un bien immobilier et le lui loue.
Le crédit-bail immobilier s’articule autour de 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location.
Quelles sont les conditions pour l’obtenir?
Durée du crédit-bail immobilier
Une opération de ce type s’étend généralement sur une durée de 10 à 15 ans.
Dans la limite du possible, il est souvent conseillé de ne pas dépasser une durée de 12 ans. Au-delà de cette durée, la transaction sera soumise à la taxe de publicité foncière. Certains établissements crédits bailleurs peuvent proposer des contrats d’une durée de 17 ans.
Critères d’acceptation des dossiers
Comme pour un crédit classique, l’obtention d’un crédit-bail immobilier dépend en général de la typologie du bien financé, de la situation financière du crédit preneur et de sa capacité d’endettement.
Nature des locaux
Différents montages sont possibles :
- L’immeuble existe déjà : le crédit-bailleur l’achète et le loue à l’entreprise avec une option de vente à l’issue du contrat
- L’immeuble n’existe pas : la société de crédit-bail achète un terrain et réalise les travaux en laissant la maîtrise d’ouvrage au locataire
- Le crédit-preneur dispose d’un terrain que le crédit bailleur acquiert pour bâtir l’immeuble
- L’immeuble appartient au crédit-preneur qui le cède au crédit-bailleur, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail ou lease back).
Montant des loyers
Le loyer est fixé librement entre la société qui loue les locaux et le crédit-bailleur.
Si jamais l’immeuble est en construction, alors il peut être demandé à l’entreprise locataire de verser des pré-loyers.
A qui est destiné le crédit-bail immobilier ?
De nombreux acteurs économiques peuvent en profiter comme les entreprises, les professionnels, les agriculteurs et les collectivités publiques. Le crédit-bail immobilier peut ainsi permettre de financer une maison de retraite, un hôtel, un entrepôt, des cabinets médicaux, etc. Attention il ne peut pas être utilisé pour financer une opération d’immobilier résidentiel.
Ce dispositif facilite aussi bien l’acquisition d’un bien nécessaire à l’exploitation (un atelier par exemple) que des projets plus patrimoniaux portés par des investisseurs.
Il est possible d’intervenir via une SCI.
Quel est le coût du crédit-bail immobilier ?
Voici un exemple de coût du crédit-bail immobilier réalisé par composants
Fiscalité du locataire (Crédit-Preneur) : impôt sur les sociétés
Durée du financement : 12 ans
Amortissement comptable de l’immeuble : 20 ans
Amortissement comptable des frais : 5 ans
Charges de remboursements crédit et CBI identiques
Valeur résiduelle du CBI : 1€
Prix d’achat : 1 500 000 €
Quote-part terrain : 150 000 €
Quote-part constructions : 1 350 000 €
Frais : 100 000 €
Assiette : 1 600 000 €
Taux d’IS: 25%
