Le guide du crédit hypothécaire

Le guide du crédit hypothécaire
crédit hypothécaire

Sommaire

Qu’est-ce que le crédit hypothécaire ?

Le terme « crédit hypothécaire » est utilisé en France pour définir une opération consistant à hypothéquer (c’est à dire le fait de donner en garantie un bien immobilier de l’emprunteur à son prêteur) un bien immobilier dont on est propriétaire en contrepartie d’un crédit. Les fonds dégagés peuvent avoir de nombreuses utilisations :

  • acquisition d’un bien immobilier à l’étranger
  • financement d’une soulte dans le cadre d’une séparation ou d’une succession
  • financement d’impôts…
  • ou tout simplement de la trésorerie

L’objectif est de mobiliser son patrimoine immobilier pour en dégager des liquidités.

Étrangement de nombreuses banques et banquiers considèrent le crédit hypothécaire comme une opération à risque. Alors que les anglais, les américains, les allemands ou les pays nordiques utilisent fréquemment ce type de crédit, en France, cette pratique n’est jamais vraiment rentrée dans les mentalités des banques. Deux approchent du crédit immobilier s’affrontent, à savoir l’approche patrimoniale anglo-saxone consistant d’avantage à octroyer un crédit en fonction de la valeur d’un bien, et l’approche française fondée sur l’étude des revenus et charges de l’emprunteur.

En réalité un prêt hypothécaire n’est pas plus risqué qu’une acquisition immobilière et le résultat final de l’opération est identique. En effet, lors d’une acquisition immobilière votre banquier va vous octroyer un crédit immobilier en contrepartie d’une garantie immobilière sur le bien objet de l’acquisition. Cette garantie peut aussi bien prendre la forme d’une caution, que d’un privilège de prêteur de deniers ou bien même d’une hypothèque (notamment dans le cadre d’une acquisition en VEFA). Ces dernières années, les banques ont privilégié l’utilisation des sociétés de cautionnement comme Crédit Logement ou SACCEF, qui en cas de défaut de paiement gèrent le contentieux avec l’emprunteur. Ces sociétés de cautionnement peuvent être amenées à enregistrer une hypothèque dans le cadre d’un contentieux afin de vendre le bien immobilier et de solder le crédit immobilier resté impayé. De temps en temps, il arrive que les banques aient également recours au privilège de prêteur de deniers (PPD) ou à l’hypothèque lorsque la société de cautionnement ne souhaite pas intervenir.

Lorsque vous faites un crédit hypothécaire, la principale différence avec le crédit immobilier « classique » est que vous êtes déjà propriétaire du bien immobilier apporté en garantie à la banque. Crédit immobilier ou crédit hypothécaire… vu comme cela, il n’y a pas plus de risque, le résultat est le même puisque dans un cas comme dans l’autre à la fin de l’opération vous êtes propriétaire d’un bien immobilier avec un crédit à rembourser à une banque qui prend une garantie. Et, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque ou la société de cautionnement peut être amenée à saisir votre bien immobilier pour rembourser le crédit. D’ailleurs, le crédit immobilier est, en quelque sorte, un crédit hypothécaire. Les anglais utilisent le mot « mortgage loan» (dont l’étymologie « mort gage » ou « gage à mort » vient de la langue française) pour définir le crédit immobilier alors que la traduction de « mortgage » est hypothèque en français. Ils utilisent, assez judicieusement, le terme « equity release » (dégager du capital) pour définir l’opération consistant à hypothéquer un bien immobilier que l’on possède pour en dégager des liquidités… Les français n’ont pas réellement d’expression et utilisent à tort ou à raison le terme « crédit hypothécaire ». Nous constatons même que certains français manipulant le « franglais » utilisent le terme d’equity release pour désigner une opération de crédit hypothécaire.

Le crédit hypothécaire pour quoi faire ?

Le crédit hypothécaire affecté (la garantie déplacée)

Le crédit hypothécaire peut être plus ou moins affecté à une opération. Dans le cas où il est clairement affecté (paiement d’une soulte, d’une taxe, acquisition d’une maison à l’étranger), il est beaucoup plus simple à obtenir. Le crédit hypothécaire affecté est parfois appelé « garantie déplacée » par les banques de détails « traditionnelles » qui ne sont pas toujours friandes de ces opérations. Certains banquiers ou certains départements de banques acceptent d’étudier les opérations de garantie déplacée (crédit hypothécaire affectée) mais elles veulent souvent parfaitement contrôler la destination des fonds. Les banques souhaitent s’assurer, entre autres, qu’elles ne contribuent pas au financement d’une opération frauduleuse par le biais d’un crédit hypothécaire, elles veulent savoir ce qu’elles financent. Par exemple, dans le cadre de l’acquisition d’un bien à l’étranger, la banque octroyant le crédit hypothécaire en prenant en garantie un bien en France souhaitera souvent décaisser les fonds sur le compte d’un avocat ou d’un notaire.

Le crédit hypothécaire non affecté

Lorsque le crédit hypothécaire n’est pas clairement affecté et qu’il a pour objectif de dégager de la trésorerie pour financer un train de vie ou pour saisir de potentielles opportunités d’investissement, il devient beaucoup plus compliqué à obtenir, il faudra s’orienter vers des spécialistes comme des courtiers en crédit experts du sujet.

Quelles banques pour le financer ?

Le crédit hypothécaire n’est pas toujours pratiqué avec la même souplesse par la banque de détail du particulier que par la banque des professionnels ou des entreprises. Le crédit hypothécaire ou le refinancement d’un bien immobilier peut être appréhendé parfois plus naturellement dans le domaine professionnel.

Certaines banques privées peuvent également octroyer des prêts hypothécaires mais elles demanderont bien souvent à nantir une partie de la somme dégagée dans le cadre du crédit hypothécaire comme garantie et comme contrepartie commerciale supplémentaire. Par exemple, certaines banques privées peuvent octroyer un crédit hypothécaire à hauteur de 100% de la valeur du bien en conservant 50% des fonds dégagés et en les plaçant sur des produits financiers sur un compte titres ou une assurance vie. Les banques privées pourront parfois intervenir sur ce type d’opération dans le cadre d’une relation commerciale plus globale intégrant la gestion d’actifs financiers.

Quel montant pour mon crédit hypothécaire ?

A tort, de nombreuses personnes pensent que le crédit hypothécaire est octroyé sans analyse des revenus et des charges en ne retenant que la valeur du bien immobilier hypothéqué comme unique et seul critère. Bien qu’il existe quelques très rares exceptions, majoritairement, les banques françaises analysent toujours la capacité de remboursement en calculant les revenus et charges de l’emprunteur. Bien qu’il puisse y avoir quelques négociations, le sacro-saint taux d’endettement de 33% est toujours de rigueur. Dans le cas d’un crédit hypothécaire court terme ou d’un crédit relais sec par exemple (terme utilisé lorsque l’emprunteur demande juste un crédit relais sans faire également la demande d’un autre crédit immobilier long terme). Si l’emprunteur a une rentrée d’argent quasi certaine à venir à court terme, l’analyse des revenus peut parfois se limiter presque uniquement au produit de l’opération à venir (vente d’un bien immobilier ou d’une entreprise par exemple).

Bien entendu, après avoir calculé la capacité d’endettement, la banque octroyant le crédit hypothécaire analysera la valeur du bien et définira une quotité de financement qui varie souvent entre 50% et 70% de la valeur du bien hypothéqué. Cette quotité de financement ou LTV (Loan To Value) pour les plus avertis dépend de nombreux facteurs suivant les banques :

  • Emplacement du bien immobilier…
  • Usage du bien (résidentiel, commercial…)
  • Situation locative du bien immobilier
  • Qualité du bien immobilier
  • Type de financement demandé (in fine ou amortissable)

La banque mandatera souvent un expert pour faire valoriser votre bien immobilier.

Toutes les banques n’acceptent pas le même type de bien dans les mêmes régions. Il faut savoir interroger le bon banquier en fonction de votre profil, de votre bien immobilier et de votre projet projet et c’est là tout l’intérêt de consulter un courtier en crédit expert du crédit hypothécaire. Il saura aiguiller votre demande vers les bons interlocuteurs dans les meilleurs délais.

Quelles caractéristiques pour mon crédit hypothécaire ?

Les taux

Bien souvent le taux d’un crédit hypothécaire est supérieur aux taux des crédits immobiliers d’acquisition, quelque soit la typologie de l’établissement de crédit ou du département de la banque interrogée. Les banquiers spécialisés dans le crédit hypothécaire vont souvent pratiquer des taux proches du taux d’usure. Le taux d’usure étant parfois relativement bas pour les personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale, les banques peuvent refuser de faire le crédit hypothécaire. Dans le cadre d’un crédit hypothécaire à un particulier, la banque pourra d’avantage marger car le taux d’usure est plus élevé.

Les banques de détail les plus traditionnelles et les banques privées proposeront des taux souvent moins élevés que les spécialistes du crédit hypothécaire mais elles seront plus regardantes sur le risque et les contreparties commerciales. Par exemple, à l’inverse d’une banque de détail « traditionnelle », une banque spécialisée dans le crédit hypothécaire n’obligera pas systématiquement l’emprunteur à souscrire à une assurance. Alors que l’ouverture d’un compte en banque est systématique dans le cas d’une banque de détail traditionnelle, les spécialistes du crédit hypothécaire ne vous demanderont aucune domiciliation de revenus ou d’ouverture de compte.

La durée

Comme pour les prêts immobiliers, les durées pratiquées pour les crédits hypothécaires vont souvent de 2 (crédit relais) à 20 ans. La durée peut également varier en fonction du type de prêt. Si le prêt est un prêt in fine (paiement des intérêts tous les mois, trimestres ou années), la durée va rarement excéder 10 ans, voire 15 ans dans les meilleurs cas.

La garantie

Pour ce qui est de la garantie, vous l’aurez compris, lors de l’octroi d’un crédit hypothécaire, le banquier enregistrera une hypothèque sur le bien immobilier ainsi que la caution personnelle des emprunteurs. Dans certains cas, il se peut même que des sociétés de cautionnement interviennent pour remplacer la prise de garantie hypothécaire. Le coût de cette hypothèque ? Comptez environ 1,7% du montant du crédit hypothécaire voire même un peu plus.

Le remboursement anticipé

Si vous remboursez votre crédit de façon anticipée, il y aura souvent une pénalité qui est de 6 mois d’intérêts capée à 3% (cela est encadré par le Code de la Consommation). Ces pénalités qui sont régulièrement supprimées dans le cadre d’un crédit immobilier classique ne le sont jamais dans le cadre du crédit hypothécaire. Dans ce cas, il faudra également procéder à la levée de l’hypothèque dont les frais de mainlevée sont aux alentours de 0.3% à 0.5%.