L’accès au crédit immobilier n’est pas aussi simple pour un français résidant en France que pour un non-résident français. C’est encore plus vrai aujourd’hui avec les diverses fermetures successives des filiales des grandes banques qui finançaient encore il y a quelques années ces expatriés. Mieux vaut donc être bien informé sur la façon dont un emprunteur non-résident est appréhendé par les établissements bancaires français afin de mettre toutes les chances de son côté en tant qu’expatrié. Voici un état des lieux de la situation actuelle.
Des banques françaises axées sur la profitabilité
Les taux bas de prêt immobilier ont boosté la production de crédit aux particuliers en France ces dernières années. En 2021, la production de crédits à l’habitat a battu un nouveau record en atteignant 274 milliards d’euros, après le précédent record de 2020 avec 252 milliards. Ces records successifs de volume de crédits immobiliers ont permis aux banques de sélectionner davantage leurs clients en privilégiant les emprunteurs les plus rentables à leurs yeux.
Malheureusement, le crédit immobilier pour expatriés ne fait pas partie de ces produits bancaires rentables pour les banques. Cela s’explique par le fait que les prêts immobiliers sont devenus au fil des années un produit d’appel. En effet, en acceptant de financer un projet à un taux de crédit très avantageux, la banque accepte de réduire sa marge à des niveaux très faibles voire nuls. Pour compenser cela, elle vend aux clients dont elle finance les projets immobiliers, des produits bancaires sur lesquels ses marges sont plus importantes. Ces produits financiers peuvent être des cartes bancaires, des produits financiers permettant de constituer une épargne ou encore des assurances par exemple. Mais les français vivant à l’étranger ont moins tendance à accepter de souscrire à ces produits bancaires plus profitables à la banque car ils ont déjà bien souvent souscrit à ses produits dans leur pays d’expatriation. L’intérêt commercial est donc moindre pour le banquier qui accorde un prêt immobilier à un expatrié.
La récente remontée des taux de ce début d’année pourrait laisser à penser que la tendance serait susceptible de s’inverser, mais la stagnation des taux d’usure (taux fixé trimestriellement par la Banque de France) contre balance cela. Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux maximum auquel une banque peut vous prêter une somme, tous frais inclus. Ce taux est fixé par l’Etat.
Des conditions de crédit immobilier expatrié plus difficiles
Les banques doivent compenser cette marge faible, ainsi que le fait que l’étude d’un dossier non-résident requiert beaucoup plus de temps (documents en langue étrangère, réglementation des contrats de travail différente, fiscalité…). Le risque financier pris par les banques est aussi un peu plus élevé. C’est pourquoi les banques françaises proposent bien souvent des conditions de crédit moins souples dans le cadre d’un crédit immobilier non-résident.
Parmi ces critères pour bénéficier d’un crédit immobilier expatrié, l’apport est crucial. Il est en effet indispensable de posséder un apport d’au moins 20% à 30% du projet hors frais pour prétendre à un financement international en France.
Cela passe également bien souvent par des contreparties bancaires. Les expatriés doivent parfois accepter que des sommes plus ou moins importantes soient nanties au sein de l’établissement financier prêteur en contrepartie d’une offre de prêt immobilier compétitive.
Enfin, en ce qui concerne les taux proposés dans le cadre d’un crédit immobilier expatrié, à conditions de revenus/charges équivalentes, ils sont bien souvent majorés de 0,25% à 0,50% par rapport à ceux visibles sur les sites des grands courtiers généralistes. Il faut noter que les taux affichés sur les comparateurs en ligne concernent bien souvent les achats de résidences principales alors que les expatriés font bien souvent des investissements locatifs, ce qui entre en compte dans le taux proposé. Avec un taux d’usure encore bas, cette majoration du taux complique la prise en charge des dossiers d’expatriés auprès des banques sur des montants à financer de moins de 300 000€ sur 20 ans. La remontée du taux d’usure au début du mois de juillet 2022 est donc vivement attendue pour débloquer cette situation.
Fermeture des filiales dédiées au financement des non-résidents
Le nombre d’établissements bancaires finançant la clientèle internationale s’est fortement réduit ces dernières années. Parmi les fermetures ces dix dernières années, on recense :
- Le Crédit Immobilier de France (CIF) et sa filiale BPI (Banque Patrimoine & Immobilier) en 2013
- GE Money Bank qui a changé d’actionnariat en 2017 pour devenir My Money Bank
- Le Crédit Foncier en 2019
- La Société Générale qui ne traite plus que quelques demandes d’expatriés avec contrat d’expatriation
- BNP International Buyers filiale de BNP Personal Finance en 2022
Les banques finançant les non-résidents s’amenuisent mais il existe toujours bien évidemment des solutions bancaires que nos courtiers experts de la clientèle expatriée identifient pour vous accompagner en fonction de votre projet et de votre profil. La plupart de nos banques partenaires peuvent même, depuis la crise sanitaire, financer vos projets à distance.
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