La France compte plus de châteaux (environ 45 000 châteaux) que de communes françaises (36 000), 85% de ces propriétés d’exception appartiennent à des particuliers.
Ce marché immobilier est un micromarché qui représente seulement 3% du volume des ventes de biens d’exception en France et qui possède de multiples facettes.
Quel est l’état actuel du marché ?
Ce marché immobilier de niche est résilient et se porte bien. Dans un contexte où les prix immobiliers baissent dans la plupart des grandes villes comme à Paris où les prix étaient en recul de 5% sur an au 1er décembre, le marché des châteaux s’est maintenu en 2023. Selon le bilan 2023 du Groupe Mercure Forbes Global Properties « les prévisions pour le premier semestre indiquent une stabilité, avec des signaux faibles de frémissement. Sur le marché du château et de la propriété de caractère qui n’a pas connu les fortes hausses de ces dernières années, une activité persistante est constatée, et une reprise mesurée est anticipée pour 2025. Un optimisme prudent se dessine pour le mois d’octobre, marqué par la convergence attendue de la baisse des prix, des taux et de l’inflation, contribuant ainsi à rééquilibrer l’offre et la demande. »
Quel est le profil type des acquéreurs de châteaux ?
Les acquéreurs de châteaux sont plus jeunes qu’auparavant. De part égale entre français et étrangers les profils sont très variés mais un point commun les rassemble : ce sont tous des amoureux du patrimoine. Selon Olivier Brunet directeur associé chez Barnes Propriétés & Châteaux certains souhaitent acquérir un château afin d’affirmer leur réussite sociale, tandis que d’autres, souvent des jeunes de moins de 40 ans, aspirent à s’y installer avec un projet de vie. Ils ont bien souvent pour vocation de développer leur activité professionnelle (séminaires, mariages…) sur place tout en y vivant au quotidien, ce qui nécessite dans beaucoup de cas des travaux de rénovation. Ces quarantenaires en reconversion dans un milieu souvent rural sont parfois refroidis par l’ampleur des travaux. Olivier de Chabot du groupe Mercure Forbes Global Properties indique que de nombreux acquéreurs avec ce projet de vie qui avaient tenté l’aventure juste après le Covid ont remis leur bien à la vente. Il précise « Une propriété revendue trop vite, c’est la pire des situations pour nous. L’acheteur pense alors forcément qu’il y a un loup, même si ce n’est pas le cas ».
Quant aux étrangers friands de ces biens d’exception, ce sont essentiellement des américains qui recherchent des propriétés facilement accessibles, à 1 ou 2h de l’aéroport de Paris. Les hollandais et les belges acceptent quant à eux plus facilement de s’éloigner de La Capitale. Ils sont attirés par des biens de prestige se situant dans la Haute-Loire ou dans la région de Niort, Poitiers ou Angoulême.
De quels facteurs dépendent le prix d’un château ?
Le prix de vente des châteaux dépend de nombreux paramètres. Au-delà de la superficie comme pour tout bien immobilier, on peut lister parmi les points qui comptent pour en déterminer la valeur :
- La situation géographique : A la différence des manoirs, les châteaux avaient pour vocation d’abriter les rois et les seigneurs dans un lieu sûr conçu comme une forteresse. Ils sont peu à peu devenus des lieux d’habitation mais étaient initialement construits dans des régions belliqueuses ou bien dans des régions où la cour des Rois de France était implantée. C’est pourquoi certaines régions sont plus riches en châteaux que d’autres, comme par exemple la Dordogne « le pays des mille et un châteaux » où a eu lieu la Guerre de Cent Ans ou le Centre-Val de Loire (Chambord, Chenonceau, Amboise, Cheverny…).
- L’accessibilité : Les zones géographiques comptant le plus de biens ne sont pas toujours les plus accessibles depuis les grandes villes. Cette accessibilité est pourtant souvent déterminante notamment pour les acheteurs internationaux.
- La valeur historique : Le fait qu’un château soit classé ou inscrit aux Monuments Historiques peut lui conférer davantage de valeur qu’une autre propriété. De même si un bien est chargé d’Histoire et qu’il a été le théâtre de grands événements.
- L’état général du bien : Trouver un château bien entretenu et en bon état n’est pas une mince affaire. Ces patrimoines de taille ont parfois été un peu négligés au fil des ans et des travaux de remise en état sont bien souvent nécessaires avant d’y vivre. Les travaux d’isolation et de rénovation thermique sont également des chantiers de taille à envisager. En effet, même si les édifices classés ou inscrits aux Monuments Historiques ne sont pas soumis à l’obligation de DPE, cela ne concerne que 24% des 45 000 châteaux en France. Patrice Besse à la tête du réseau immobilier de luxe éponyme soulignait récemment dans une interview que « De plus en plus de propriétaires changent leur système de chauffage et installent des chaudières à bois ou des pompes à chaleur, ou remplacent leurs vieilles fenêtres par du double vitrage » au risque de perdre du cachet. Olivier de Chabot, directeur général du groupe Mercure complète ces propos « Isoler par l’extérieur des bâtiments qui datent d’avant 1900, c’est une hérésie. Si vous avez des éléments de décoration, vous n’allez pas les démonter, le risque étant de dénaturer le bien.». Pourtant la nécessité d’optimiser les performances énergétiques pour maintenir la valeur des propriétés est bien une problématique qu’il est désormais indispensable de prendre en compte.
Si votre bien est inscrit ou classé Monument Historique, il conviendra de demander l’autorisation des Bâtiments de France avant d’entreprendre tous travaux extérieurs (façades ou abords du château). En effet, le régime Monument Historique vise à protéger le patrimoine et à le conserver. Il est conseillé de préparer votre avant-projet afin de le soumettre à l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), avant de lancer vos demandes d’autorisation auprès de la mairie ou de la Direction régionale des Affaires culturelles (DRAC). Une fois votre avant-projet rédigé vous pourrez trouver un ABF dans votre département en vous rendant sur le site de l’association.
Quels sont les avantages fiscaux pour les propriétaires d’un château ?
La propriété d’un bien de caractère inscrit ou classé donne droit à l’obtention d’un régime fiscal avantageux. En effet, la Loi Monument Historique permet au propriétaire de déduire des revenus fonciers les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition et les travaux en totalité. L’excédent peut être reporté sur six années consécutives.
Carte Financement a accompagné à plusieurs reprises des particuliers résidents en France mais également des non-résidents souhaitant financer l’achat d’un château en France. Nous avons par exemple financé l’acquisition des murs et les travaux de rénovation du château de Cahaignes dans l’Eure, acquis par le triple champion du monde de roller, Taig Khris. Comme beaucoup de propriétaires de châteaux, le sportif avait choisi de de diversifier l’usage du château dont il a fait l’acquisition en en faisant un lieu événementiel (conférences, location de bureaux…). Les loyers générés par les diverses activités permettent de rembourser les mensualités de l’emprunt et en assure un rayonnement à l’échelle locale.
Le financement d’un château obéit aux mêmes règles que le financement d’un bien immobilier traditionnel (règles HCSF…). Dans le cas où l’emprunt immobilier pour l’achat d’un château comprend une enveloppe travaux pour un bien classé ou inscrit Monument Historique, il convient cependant de bien veiller à ce que les autorisations auprès des architectes des Bâtiments de France aient été accordées pour le projet.
Au-delà de l’emprunt bancaire, des aides financières sont à votre disposition pour rénover votre château :
- Subvention Régionale des Monuments Historiques
- Loi Malraux permettant de défiscaliser les dépenses liées aux travaux dans le cas de mise en location de chambres
- Le conseil général ou régional peut également au cas par cas attribuer des aides
- Fondation du Patrimoine
