Guide des impôts fonciers : entreprise, particulier, qui paye quoi ?

Guide des impôts fonciers : entreprise, particulier, qui paye quoi ?
impôts fonciers

Sommaire

La fiscalité locale regorge de dispositifs, tant pour les entreprises que les particuliers. Parfois obligatoires, parfois facultatives et laissées à la discrétion de chaque commune, ces impositions recouvrent des champs d’application très étendus. Le point sur ces impôts fonciers.

Quand on parle de millefeuille fiscal, les impôts fonciers occupent une place de choix. Si tout le monde connaît la taxe foncière, la taxe d’habitation, la CVAE, la CFE, qui connaît la redevance d’assainissement, la taxe sur la vente de terres agricoles devenues constructibles ou encore la redevance d’archéologie préventive. Ce joli cocktail concerne tantôt les entreprises, tantôt les particuliers, et souvent les deux.

La contribution économique territoriale

Depuis 2010, les entreprises sont soumises à la contribution économique territoriale (CET). Elle regroupe la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). La première est due par les entreprises et les particuliers ayant une activité non salariée. Elle se base sur la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière. Ces biens doivent être utilisés pour l’activité professionnelle au cours de l’année N-2. Pour cette taxe, il s’applique un taux fixé par chaque commune. La seconde est réglée par les personnes morales, ou physiques, réalisant au-moins 500 000 euros de chiffre d’affaires hors taxe. Ici, le calcul utilise un taux d’imposition de 1,5% sur le chiffre d’affaires annuel réalisé. Il peut s’y ajouter une taxe additionnelle au taux de 1,73% dont les recettes vont aux Chambres du commerce et de l’industrie (CCI).

Les taxes et redevances locales

Les entreprises et les particuliers ayant une activité non salariée peuvent être soumis à plusieurs taxes et redevances locales si la commune, où ils sont installés, le décide. C’est le cas de la taxe locale sur les enseignes et publicités extérieures. Elle concerne tout support dès lors qu’il est visible depuis la voie publique. Le montant va varier selon ce support, sa surface et le nombre d’habitants dans la commune. Une grille nationale doit être suivie. Les sommes à payer vont de 16 à 191,40 euros. De leur côté, les professionnels et les particuliers pratiquants de la location saisonnière, doivent prélever sur l’ensemble des loyers perçus la taxe de séjour. C’est le cas des hôtels, camping, locations meublées, dans une ville touristique, ou située sur le littoral, à la montagne, une station classée touristique, ainsi que dans une commune menant des actions de promotion du tourisme ou protégeant et gérant des espaces. Ils la reversent ensuite à la collectivité locale. Dans le même registre, les personnes non salariées ayant une activité commerciale saisonnière peuvent être éligibles à une taxe. Son montant s’échelonne de 0,76 à 9,15 euros le mètre carré par jour d’activité, selon la décision souveraine de chaque commune, qui est libre de l’instaurer ou pas, et de fixer le prix dans cette fourchette tarifaire.

Les taxes liées à l’urbanisme

Lorsqu’il y a un permis de construire ou d’aménager accordé, il est suivi du paiement de la taxe d’aménagement. Il y a deux taux : celui de la commune et celui du département. Ils sont fixés au plus tard le 30 novembre de chaque année pour s’appliquer au 1er janvier de l’année suivante selon la valeur forfaitaire au m² de la surface taxable de la construction ou selon la valeur forfaitaire par emplacement quand il s’agit d’un aménagement ou d’une installation. Attention, en Ile-de-France, il y a un troisième taux : celui de la région. Le mode de calcul ne change pas.

De même, si les travaux de construction ou d’aménagements impactent les sous-sols, le bénéficiaire de l’autorisation doit s’acquitter de la redevance d’archéologie préventive, sauf cas d’exonération, comme par exemple pour les constructions inférieures à 5 m² ou les bâtiments affectés à un service public. Cette redevance finance les recherches archéologiques qui doivent être menées avant tout commencement de travaux. Un taux de 0,4% s’applique à la surface des constructions selon des modalités techniques précises. De même, il existe un abattement de 50% pour les 100 premiers mètres carrés de locaux d’habitation.

Les taxes foncières sur les propriétés bâties

Tout propriétaire ou usufruitiers d’un bien dit bâti au 1er janvier de l’année considérée, est soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ici, peu importe que le bien soit loué ou non, elle est due sauf en cas d’exonération en lien avec la limite de revenus imposables. De même, la nature du bien immobilier importe peu : habitation, parking, bateau amarré, bâtiment commercial… Elle est calculée selon un taux défini par la commune, l’intercommunalité, le département et la région, et porte sur la moitié de la valeur locative cadastrale. On retrouve une taxe analogue pour les propriétés non bâties.

Il faut ajouter deux taxes spécifiques aux opérations immobilières. La première concerne la vente de terres agricoles devenues constructibles. Cette taxe est calculée sur la plus-value réalisée : 5% si elle correspond entre 10 à 30 fois le prix d’acquisition ; 10% au-delà. La seconde concerne les logements acquis il y a plus d’un an et qui sont restés vacants. Le taux est de 12,5% la première année de vacance d’occupant, puis 25% les autres années dans les zones dites tendues. Ailleurs, ce sont les communes qui décident d’appliquer la taxe, ou non, et son taux.

Les taxes liées à l’habitation

Tout occupant d’un logement est soumis à la taxe d’habitation. Elle est vouée à disparaître progressivement d’ici en 2022. Son montant est établi à partir d’un taux fixé par la commune, l’intercommunalité, le département et la région où se situe le bien selon sa valeur locative cadastrale. Il existe, là aussi, des cas d’exonération selon les revenus imposables. Il s’y ajoute la contribution à l’audiovisuel public d’un montant forfaitaire de 138 euros par foyer ayant au moins une télévision.

D’autres taxes complémentaires viennent s’ajouter pour accéder à des services. Les montants sont également fixés par les collectivités locales. Il s’agit de la taxe ou redevance sur l’enlèvement des ordures ménagères, la contribution au service public de l’électricité pour les entreprises ou les particuliers qui produisent de l’électricité et de la taxe ou redevance sur l’eau et l’assainissement.

Les taxes franciliennes des entreprises

Les entreprises installées en Ile-de-France sont soumises à deux taxes spécifiques : la TCB et la TSB. La première, la taxe sur la création de bureaux et commerces, s’applique dans les huit départements franciliens, sans exception. Il existe neuf cas où elle ne s’applique pas, comme par exemple les bureaux des professions libérales ou les locaux en zone franche urbaine. Selon la circonscription où se situe la commune de l’entreprise, la taxe varie de 0 à 417,49 euros.

La deuxième, la taxe sur les bureaux, s’applique aussi sur les huit départements, et concerne autant les entreprises que les particuliers et les organismes privés ou publics, à la condition d’être propriétaire du bien au 1er janvier de l’année concernée. Les biens concernés sont les bureaux, les locaux commerciaux ou de stockage mais aussi les aires de stationnement. Pour les parkings payants, il faut ajouter une taxe additionnelle spécifique à cette activité.