Bureau, entrepôt, local commercial, hôtel, atelier, restaurant… Tout professionnel a nécessairement besoin d’un lieu adapté pour exercer son métier. En être propriétaire revêt de nombreux avantages. Bien sûr, l’achat d’un local professionnel nécessite de disposer de ressources pérennes et d’un prêt immobilier spécifique. C’est un fait. Aussi, cette acquisition doit intervenir plutôt quelques mois ou années après le démarrage de l’activité. Cela étant, il existe de nombreuses solutions pour trouver le montage financier adéquat et adapté à votre situation. De plus, le niveau très bas des taux d’intérêt rend le coût d’un crédit peu élevé.
Local professionnel : réaliser des économies et sécuriser son activité
La détention de son local professionnel réduit le poids des charges. D’un côté, une fois le crédit remboursé, il n’y a plus de loyer à prévoir. Ce qui permet de baisser significativement le seuil de rentabilité. D’un autre côté, le Code général des Finances publiques autorise que soit déduit du résultat imposable, la valeur du bien sous la forme d’un amortissement du bâtiment acquis ainsi que les intérêts d’emprunt, l’assurance, l’entretien, les réparations et les éventuels travaux entrepris pour garder le lieu adapté et attractif.
Lorsque vous êtes locataire, vous signez ce qu’on appelle un bail commercial. Ce dernier dispose d’un terme : 9 à 12 ans. A la fin du bail, le bailleur peut décider de ne pas vous renouveler la location. Ce qui implique de trouver un nouveau lieu et entraîne un risque important pour vous : perdre une partie de votre clientèle car la nouvelle adresse lui est moins pratique. Être propriétaire vous évite cette difficulté lorsque votre activité dispose d’une visibilité sur plusieurs années.
Se constituer un patrimoine
Pour acheter son local, il paraît préférable de constituer une société civile immobilière (SCI) distincte ou d’opérer à titre personnel. Attention, ici l’idée est que la SCI (ou vous directement) perçoit les loyers. Un conseil : mieux vaut oublier l’idée de démembrer le bien d’une SCI qui serait le nu-propriétaire et votre entreprise, l’usufruitier. Ce montage, intéressant dans son concept, rencontre moulte obstacles en particulier pour le financement.
Bien sûr, l’entreprise peut détenir en direct le bien. La valeur de ce dernier permet de bonifier la valorisation de l’entreprise lors de sa cession. Cependant, le principe de la SCI ou celui de la détention à titre personnel protègent mieux des aléas. Si votre activité principale vient à s’arrêter sur décision de justice, le local ne sera pas saisi car il se trouve en-dehors du périmètre de la liquidation. Un point clé pour rebondir par la suite.
Gérer sa retraite et sa succession
Ce qui explique que l’acquisition de votre local professionnel doit être vue et réalisée dans une démarche patrimoniale. En effet, une fois votre activité cédée, vous continuez à percevoir des revenus, les loyers auprès du locataire qui vous aura remplacé. D’ailleurs, avant même cette issue, si vous n’occupez pas la totalité du lieu, la partie non utilisée peut être louée à d’autres professionnels.
De même, le moment venu, vous pourrez céder le bien au repreneur de votre activité ou à une autre personne, et profiter d’une plus-value intéressante qui s’ajoute au produit de cession de votre entreprise. Ou bien encore léguer le bien à des héritiers au moyen d’une donation-partage, qu’ils aient envie ou pas de poursuivre également votre activité professionnelle. Vous réalisez ainsi une transmission en douceur et en limitant les droits de succession.
