Le marché de l’immobilier ne se compose pas que de biens neufs. Il y a très majoritairement des biens anciens. Une évidence ! Etrangement, il y a peu de disposition fiscale en la matière, contrairement à l’immobilier locatif neuf. Or, un locataire a plus de chance d’habiter dans un appartement ou une maison construite voilà déjà quelques années, que dans un espace fraîchement sorti de terre. Il aura fallu le drame de Marseille – l’écroulement d’un immeuble – pour que le législateur rééquilibre les choses.
Similitudes et différences avec les lois Pinel et Cosse
Lors du vote de la loi ELAN (Evolution du logement et aménagement numérique) les dispositifs de déduction fiscale Cosse et Pinel ancien n’ont pas été reconduits. Ces derniers ont été remplacés par un nouvel avantage fiscal qui fusionne les principes de ces deux précédents programmes. Il s’applique à toutes les acquisitions réalisées entre le 1 janvier 2019 et le 31 décembre 2021. Concrètement, si vous achetez un bien ancien, vous pouvez prétendre à une déduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % si vous vous engagez à le louer pour un loyer plafonné pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans consécutifs.
Attention, comme pour la loi Pinel, l’avantage s’applique à un investissement de 300 000 euros maximum par an et à 5 500 euros/m². Il s’y ajoute toute une série d’engagement au-delà de l’encadrement du loyer et des ressources des locataires selon les mêmes barèmes que la loi Pinel. Ainsi, au moins 25 % du montant investi doit correspondre à des frais de travaux visant à rénover le bien, et en particulier pour réduire sa facture énergétique. Mais pas seulement. Ils peuvent aussi consister en un renforcement de la structure ou une nouvelle répartition des espaces intérieurs. Aussi, le dispositif Denormandie peut s’appliquer non seulement à un bien rénové par son propriétaire-bailleur, mais aussi à un immeuble remis en état par un promoteur et dont les appartements sont achetés par la suite par des particuliers. Ces derniers pourront bénéficier de la déduction d’impôts.
Rénovation de l’immobilier ancien en centre-ville
Autre précision : la loi Denormandie ne s’applique pas dans les zones géographiques prévues par la loi Pinel, mais dans les villes éligibles au plan “Action Coeur de ville” ou à des opérations de revitalisation du territoire. A ce jour, cela représente plus de 220 villes à travers l’hexagone et l’Outre-mer. Aucune n’est une grande métropole régionale. Aucune n’appartient à la Petite couronne parisienne. En revanche, des villes comme Saint-Omer, Beauvais, Cherbourg-Octeville, Verdun, Vesoul, Morlaix, Quimper, Laval, Blois, Giens, Autun, Niort, Libourne, Vichy, Voiron, Gap, Tulle, Fort-de-France, Pau, Bayonne, Castres, Cayenne, Sète, Manosque, Bastia, Le-port Saint-André… sont présentes dans la liste.
De la sorte, on peut considérer la loi Denormandie comme une version plus accessible de la loi Malraux. Les deux visent à permettre de réhabiliter les centres-villes. Sauf que la loi sur les monuments historiques ne s’applique que sur les zones dites sauvegardées du patrimoine de la ville, et concerne des biens d’exception. La loi Denormandie vise aussi les biens anciens mais sans restriction dès lors qu’ils sont loués et rénovés, et qu’ils ne répondent pas aux critères de la loi Malraux. Ce qui devrait permettre de faire revenir sur le marché des biens anciens jugés vétustes et inhabitables en l’état, là où les programmes immobiliers neufs ne peuvent pas être proposés.
