La nature de l’usage d’un bien immobilier est déterminante pour la fiscalité qui va être appliquée au moment de la revente. Pour la résidence principale et la résidence secondaire, la définition est claire. L’administration fiscale accepte la première pour tout logement habité pendant au-moins 8 mois par an et où le propriétaire y élit son domicile fiscal. Il y a toutefois des situations où l’absence du domicile n’entre pas en compte : déplacement professionnel, raison de santé ou cas de force majeur. Par déduction, une résidence secondaire correspond à toutes les autres habitations dont vous êtes le plein propriétaire, le nu-propriétaire ou l’usufruitier, en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, et que vous occupez de manière occasionnelle.
La fiscalité en cas de vente de sa résidence principale
La cession de la résidence principale donne lieu à une exonération totale et complète de la plus-value éventuelle. Et s’il y a des dépendances telles qu’un garage ou un parking localisé à moins d’un kilomètre, une cave et autre bâtiment attenant à l’habitation, elles aussi sont concernées. Une condition : elles doivent être vendues avec et en même temps que le bien.
Contrairement aux recommandations de l’administration fiscale, il n’est pas nécessaire d’attendre au-moins un an pour qu’effectivement l’habitation où vous logez la plupart du temps soit considérée comme principale. Pour cela, comme le démontre une décision de la Cour d’appel administrative dans un récent avis, il faut apporter des preuves d’une présence effective : factures d’accès à internet ou d’électricité, relevé de compteur d’eau, domiciliation fiscale, etc..
De même, il n’est pas nécessaire d’habiter les lieux jusqu’à la vente. Dès lors que le logement est mis en vente, vous pouvez le quitter pour en occuper un autre, sans que cela ne puisse remettre en cause l’exonération. Toutefois, la vente effective doit intervenir dans un délai raisonnable selon les caractéristiques du marché immobilier local.
La fiscalité en cas de vente de la résidence secondaire
La vente d’une résidence secondaire est soumise à différentes fiscalités selon chaque situation en présence. De manière générale, les gains sont taxés à hauteur de 19 % au titre de la plus-value immobilière et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit un total de 36,2 %. Et ce pour tout bien détenu jusqu’à cinq ans.
A partir de la sixième année de détention, il est possible de bénéficier de deux abattements : l’un de 6 % par année de détention et jusqu’à la vingt-deuxième année et un autre de 1,65 % par année de détention sur la même période, puis de 1,60 % pour la vingt-deuxième année et enfin 9 % jusqu’à la trentième année. Dit autrement, au terme de trente ans de détention, il y a une totale exonération des gains, et auparavant à partir de la sixième année, il y a une exonération partielle qui augmente proportionnellement au nombre d’années de détention. Notez que cet avantage fiscal n’est pas propre à la résidence secondaire mais à l’ensemble des logements hors résidence principale.
Les exonérations éligibles à une résidence secondaire
La vente d’une résidence secondaire peut échapper à la taxe sur les plus-values immobilières et les prélèvements sociaux. Tout va dépendre de votre situation personnelle. D’abord, si vous n’avez vendu aucun bien jusqu’à présent, autre que votre résidence principale, la vente de votre lieu de villégiature est également exonérée. En effet, les règles d’imposition ne s’appliquent qu’à partir du second bien, hors habitation principale. Pour cela, il faut respecter une série de condition. La première, et pas des moindre, est d’être locataire de votre résidence principale, de ne pas être propriétaire du logement principal, directement ou indirectement, depuis au-moins quatre ans avant la cession. La seconde est d’affecter le produit de la vente à l’acquisition d’un bien ou à sa construction en vue d’en faire votre résidence principale.
Notez que la part du montant de la vente non affecté à cet achat immobilier est soumis à la taxe sur la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux.
Ensuite, si le bien mis en vente a été acquis par l’intermédiaire d’un crédit immobilier. Le produit de la vente utilisé pour rembourser les sommes restant dues est exonéré. Puis, selon votre âge, vous pouvez échapper à l’impôt. Ainsi, les personnes âgées et en retraite peuvent vendre un bien immobilier sans être taxé. Pour cela, lors de l’année qui précède le dernier avis d’imposition, elles doivent ne pas être soumises à l’IFI et disposer de faibles ressources (moins de 10 988 euros de revenus imposables) notamment. Ce principe s’applique aussi aux personnes invalides en incapacité absolue d’exercer une quelconque profession et devant faire appel à une tierce personne pour les actes de la vie de tous les jours.
Enfin, il y a les ventes qui rapportent tout au plus 15 000 euros. Ce montant correspond à la valeur du bien en pleine propriété. En ce cas, il n’y a pas d’imposition. On retrouve ce seuil avec les ventes en indivision. Cette fois, le montant correspond à la quote-part détenue par chaque indivisaire. Ainsi, un bien de 100 000 euros détenu par 2 personnes, entraîne une fiscalité. Le même bien détenu par au moins 7 personnes apporte une exonération sur le montant de la cession. Attention, cette règle ne vaut que pour la pleine propriété. En cas, de séparation de démembrement, l’ensemble des nus-propriétaires d’un côté et l’ensemble des usufruitiers d’un autre côté, sont considérés comme deux “uniques” personnes. Du coup, la règle pour l’indivision ne peut s’appliquer.
La fiscalité en cas de vente de la résidence française d’expatriés
Pour les propriétaires d’un bien en France vivant à l’étranger, la fiscalité en cas de cession suit de nouvelles règles depuis le 1er janvier 2019. Si votre nouvelle résidence ne se situe pas à dans un paradis fiscal mais dans un Etat membre de l’Union européenne ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative de lutte contre la fraude et l’évasion fiscale et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement d’impôt. Alors le, produit de la vente de votre ancienne résidence en France est exonéré d’imposition. Pour cela, la vente doit intervenir avant la fin de l’année qui suit celle du transfert de votre domicile fiscal dans le pays et que le bien n’ait pas été loué ou prêté. Si ce cadre ne peut être respecté, il existe une possibilité d’exonération partielle sous condition limité à une expatriation dans l’espace économique européen.
La fiscalité en cas de vente dans une zone géographique tendue
Jusqu’au 31 décembre 2020, les plus-values réalisées avec la revente d’un bien ou d’un terrain situés dans une zone géographique dite tendue (zones A et A bis, article R.304-1 du code de la construction et de l’habitation) bénéficient d’une exonération partielle à hauteur de 70 %. Pour cela, le bien vendu doit être démoli et laisser place à la construction de nouveaux logements.
Dans la même logique, si le bien et le terrain sont cédés à un bailleur social pour la construction de logements sociaux, les gains sont exonérés. Attention, les logements sociaux doivent être bâtis dans un délai de 4 ans.
