Bureaux vides, transformer en logements : une stratégie désormais facilitée par la loi
Face à la pénurie de logements et à la vacance croissante des bureaux, l’État a choisi d’agir. La loi du 16 juin 2025 simplifie en profondeur les démarches administratives et urbanistiques pour convertir des bureaux inoccupés en logements. Une réforme attendue par les investisseurs, promoteurs et collectivités.
Un gisement important de foncier urbain sous-utilisé
En Île-de-France, plus de 5 millions de m² de bureaux seraient vacants, dont une part significative considérée comme obsolète ou non conforme aux nouvelles normes (environnement, sécurité, flexibilité). Cette vacance structurelle, amplifiée par le télétravail et les exigences ESG, pousse à reconsidérer la fonction même de certains immeubles.
À Paris intra-muros, un m² de logement est valorisé jusqu’à 30 % plus cher qu’un m² de bureau dans les zones tendues.
Ce que change la loi du 16 juin 2025
La nouvelle loi facilite la reconversion des bureaux, friches et bâtiments vacants grâce à plusieurs leviers :
• Procédures d’urbanisme simplifiées : délais réduits, consultations allégées
• Assouplissements réglementaires : sur le stationnement, la hauteur ou la densité en zones urbaines denses
• Fiscalité adaptée :
– Exonération de la taxe sur les bureaux (TSB) pour les locaux vacants en Île-de-France et certaines zones tendues, sous réserve de dépôt de permis de construire et engagement de transformation dans les 4 ans
– Exonération temporaire de taxe foncière possible pour les logements issus d’une transformation, selon les conditions fixées par le BOFiP
– Avantage fiscal sur les plus-values réservé aux personnes morales soumises à l’IS, avec un taux réduit à 19 % pour les cessions d’immeubles destinés à être transformés à au moins 75 % en logements
Pourquoi c’est une opportunité pour les investisseurs ?
Ce type de projet permet :
• De valoriser un actif tertiaire dégradé ou sous-performant
• D’intervenir dans des zones urbaines à forte tension locative
• De bénéficier de coûts d’acquisition moindres que ceux du foncier à bâtir classique
• D’accéder à un pipeline de projets plus facilement finançables, notamment par des acteurs institutionnels ou bancaires sensibles à l’impact social et environnemental
Quels montages techniques ?
Les projets de transformation exigent une maîtrise fine :
• Études de faisabilité architecturale et technique
• Analyse de constructibilité et adaptation au PLU
• Chiffrage des travaux de désamiantage, remise aux normes, etc.
Les opérations de transformation peuvent aussi se faire en plusieurs temps (VEFA inversée, phasage partiel, sale and lease-back partiel, etc.)
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Transformer des bureaux en logements n’est plus une utopie, c’est une stratégie patrimoniale d’avenir soutenue par l’État, par les collectivités et par le marché.
Carte Financement accompagne investisseurs, promoteurs et foncières dans la structuration sur-mesure de leurs projets de transformation d’actifs, qu’il s’agisse de financement bancaire classique ou refinancement foncier, de dette privée ou mezzanine, ou de club deals equity auprès d’investisseurs privés de son réseau.
