Avant la crise du Coronavirus, l’immobilier de bureau en région connaissait une belle dynamique, en particulier dans les métropoles d’Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes et Toulouse. Et l’après pandémie devrait confirmer, voire amplifier leurs atouts vis-à-vis du Grand Paris. Retour sur leurs forces et faiblesses.
Depuis 2010, le marché de l’immobilier confirme sa dynamique pour les six plus grosses métropoles régionales françaises, selon une étude de CBRE. Cela concerne autant le résidentiel que l’immobilier de bureau. Ce qui paraît tout à fait logique : la demande de logement vient appuyer la création de nouveaux emplois amenée par une offre de bureaux en progression constante. Pour Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes et Toulouse, l’immobilier de bureau représentait 1,250 million de mètres carrés placés par an à fin 2019 contre 0,8 million en 2014. A elles seules, ces métropoles pèsent l’équivalent de la moitié des espaces de bureaux placés annuellement dans le Grand Paris, à savoir près de 2,4 millions de mètres carrés.
Un montant d’investissement moins élevé…
La région capitale a donc encore une belle marge devant elle. C’est vrai et pourtant 80 % des investissements dans l’immobilier de bureau en région s’opèrent dans ces six régions. Ils pesaient à fin 2019 pour 3,7 milliards d’euros contre 1,3 milliard, cinq ans plus tôt. Ce qui fait dire à CBRE qu’elles monopolisent désormais, préférentiellement, à l’échelle nationale, la croissance de la population comme celle des emplois, notamment des emplois à forte valeur ajoutée. Il faut dire que les opérations mobilisent moins de capitaux : 50 millions d’euros en moyenne par projet immobilier contre 100 millions à 1 milliard pour le Grand Paris. Ce différentiel pourrait permettre à Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes et Toulouse de rester attractives à la sortie de la crise du Coronavirus. D’autant que cette dernière semble, jour après jour, valider les motivations de ce mouvement de fonds dont profitent les six métropoles : habiter dans une aire urbaine à taille humaine, agréable et facile d’accès.
… mais des valeurs locatives plus faibles
Passer moins de temps dans les transports, y être moins entassé, bénéficier d’une qualité de vie ressentie comme meilleure… Ce sont des points forts indéniables. Y compris pour les entreprises, chez qui le bien-être des salariés est devenu un sujet prioritaire en termes de ressources humaines. Ce gain social permet aux six grandes métropoles françaises de contrebalancer un point faible important : les valeurs locatives. Ces dernières se situent en moyenne autour de 170 à 180 euros le mètre carré. A Paris et autour, elles atteignent au-moins 500 euros, voire dépassent parfois les 800 euros le mètre carré. Ce qui offre, malgré des prix d’acquisitions plus élevés, un retour sur investissement supérieur. Par ailleurs, le marché de l’immobilier de bureau à Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes et Toulouse se partage presque à l’équilibre entre le neuf et l’ancien. Ce dernier ayant une attractivité moins forte en raison de la nécessaire réhabilitation à entreprendre avant d’être à nouveau mis en location. Le choix du neuf s’explique par la croissance des besoins de locaux pour les entreprises. C’est aussi l’opportunité de préparer l’avenir avec des espaces fonctionnels et adaptables aux souhaits de la demande et de l’évolution des acteurs installés ou désirant s’installer sur zone.
